房地产开发企业贷款利息支出的核算

开发贷款利息支出的核算

(一)开发贷款利息的计算

贷款利息是银行将款项借给企业，按规定向企业收取的利息。贷款利息的高低取决于利率、本金和计息期限。

1．利率

日利率一般按本金的万分数表示。

年利率、月利率、日利率的换算公式为：

年息＝月息×l2－日息×360 月息＝年息÷l2＝日息×30 日息＝年息÷360＝月息÷30

3．计息日和计息时期

按照规定，企业的银行存款账户、短期借款一般都是按季计算利息，计息为每季度末月的20日，如3月20日、6月20日、9月20日、12月20日。短期借款也有按月计息的，计息日为每月的20日。长期借款通常也是按季计息，计息日为每季度末月的20日。

【例4—3】假设贷款发放日为2009年1月1日，贷款本金为5亿元，到期日为2009年12月31日，月利率6．255‰，年利率7．47％，计算利息如下： (1)按季计算利息

2009年1月1日至3月21日应付利息＝500000030×6．225‰×79÷30 ＝8196250(元)

2009年3月21日至6月21日应付利息＝500000000×6．225‰×92÷30 ＝9545000(元)

2099年6月21日至9月21日应付利息＝500000000×6.225‰×92÷30 ＝9545000(元)

2009年9月21日至12月21日应付利息＝500000000×6.225‰×91÷30 ＝9441250(元)

2039年12月21日至12月31日应付利息＝500000000×6.225‰×10÷30 ＝1037500(元)

5段利息相加得37765000元。

(2)按照年利率计算利息

应付利息＝500000000÷360×364×7．47％＝37765000

开发贷款的贷款利息只能先在一个科目中归集，然后再按照一定的分摊方法分摊，并计入不同的成本对象。贷款利息的分摊方法有以下两种：直接成本法：指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。

预算造价法：指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。

以七这两种方法是税法规定的方法，在会计准则中对贷款利息的分摊方法没有明确。有些房地产企业按照建筑面积法进行分摊，即按期内各成本对象的建筑面积与期内总建筑面积比例分摊。

从实质上分析，按建筑面积法进行分摊是不合理的。对于房地产企业取得的开发贷款，不同成本对象占用的贷款资金比例是分摊利息的基础，而占用贷款资金量的多少与成本对象投资额的大小是直接相关的，虽然建筑面积是影响投资额的因素，但不同开发产品的建造标准有可能存在较大差异，所以建筑面积与投资额之间的相关性不是很高。而直接成本和预算造价是最接近投资额的因素，因此，按直接成本法或预算造价法进行分摊是最合理的分摊方法。

房地产企业在项目开发时存在以下几种情况：

成本对象的竣工时间一致。成本对象的竣工时间不一致。

1.竣工时间相同的利息分摊

如果成本对象的竣工时间相同，也就是我们所说的期内开发的成本对象。在按照直接成本法或预算造价法进行分摊时，可以在利息发生时直接将其分摊并计人各成本对象。计算公式如下：

也可以先在过渡科目中归集资本化利息，在竣工时再将其一次性分摊并计入各成本对象。计算公式如下

2．竣工时间不同的利息分摊

如果成本对象的竣工时间不相同，也就是我们所说的分期开发的成本对象。在按照直接成本法或预算造价法进行分摊时，可以在利息发生时直接将其分摊并计入各成本对象。计算公式如下：

也可以先在过渡科目中归集资本化利息，在竣工时再将其分摊并计入已竣工成本对象。计算公式如下：

【例4—5】中联房地产公司于2007年12月20日取得农业银行开发贷款5亿元用于开发销售物业，贷款年利率为5％，每季度支付利息为625万元。开发产品分为两个成本对象，分别为普通住宅和高档住宅，建筑面积分别为10万平方米。普通住宅预算造价为4亿元，高档住宅预算造价为6亿元。普通住宅竣工时间为2008年12月19日，普通住宅竣工时高档住宅形象进度为50％。高档住宅竣工时间为2009年6月19日。中联公司根据有关原始凭证，编制会计分录如下：

(1)每季计提应付利息时。

借：生产成本——待分摊成本 6250000

贷：应付利息 6250000

(2)支付季度贷款利息时。

借：应付利息 6250000

贷：银行存款 6250000

(3)普通住宅竣工时利息的分摊。

2008年12月19日，普通住宅竣工时已归集的资本化利息为2500万元；

普通住宅预算造价为4亿元，高档住宅预算造价为6亿元，2008年12月19日高档住宅形象进度为50％

借：生产成本——普通住宅 14285700

——高档住宅 10714300

贷：生产成本——待分摊成本 25000000

三、专门借款发生的辅助费用的核算与管理

辅助费用是指为了取得借款而发生的必要费用，包括借款手续费、佣金等。根据《企业会计准则》的要求，结合企业实际业务情况，房地产企业因借入开发贷款而发生的辅助费用，与贷款利息的处理方式一致：

从贷款取得至开发项目竣工验收期间发生的辅助费用，应当资本化，计入相关资产成本。

开发项目竣工验收后发生的辅助费用，应当费用化，计入当期损益。

(一)辅助费用的组成

辅助费用由借款手续费、佣金、项目评估费、土地评估费、抵押登记费、财务顾问费等组成。

《企业会计准则》中只是规定辅助费用包括借款手续费和佣金，并没有指明具体的费用项目。如果从取得借款而发生费用的角度考虑，中介机构收取的借款手续费和佣金，银行收取的项目评估费和财务顾问费，政府土地管理部门收取的土地评估费和抵押登记费，都应属于借款的辅助费用。

1．借款手续费

旁地产企业通过中介机构的运作，取得银行发放的开发贷款，按照企业与中介机构的约定，应向中介机构支付一定额度的借款手续费，作专中介机构的报酬。借款手续费应作为房地产企业取得专门借款的辅助费用。

2．借款佣金