项目管理项目报告乡北花园居住小区项目土地一级开发实施方案

项目管理项目报告乡北花园居住

小区项目土地一级开发实施方案

朝阳区高碑店乡北花园居住小区项目土地一级开发实施方案

目录

第一章摘要 (1)

第二章基本情况 (1)

一、项目区域位置 (1)

二、土地利用现状情况 (2)

三、地上物现状情况 (2)

四、项目规划指标说明 (2)

第三章征地工作方案 (3)

一、征地情况概要 (3)

二、征地政策依据 (3)

三、征地费用构成及补偿标准 (4)

四、征地补偿费用 (5)

第四章拆迁工作方案 (5)

一、拆迁情况概要 (5)

二、拆迁政策依据 (6)

三、拆迁补偿方式 (6)

四、拆迁费用构成及成本核算 (7)

第五章市政基础设施规划实施方案 (1)

一、市政供水方案： (1)

二、市政雨水方案 (2)

三、市政污水方案 (2)

四、市政供暖方案 (2)

五、市政中水方案 (2)

六、市政电信方案 (3)

七、市政有线电视方案 (3)

八、市政供电方案 (3)

九、市政道路方案 (3)

十、市政建设费用估算 (3)

第六章土地供应方案 (1)

一、供地计划 (1)

二、开发进度 (5)

第七章投资方案 (1)

一、项目总投资估算 (1)

二、项目预期收入估算 (3)

三、项目预期收益 (4)

四、项目现金流量分析 (4)

附件 (9)

第一章摘要

1.朝阳区高碑店乡北花园居住小区项目位于北京市朝阳区高碑店北花园，规划用地范围：东至三间房乡，西至东五环路，南至双桥铁路编组站，北至通惠河。

2.本项目总用地面积为 538328 平方米，其中建设用地面积为248582.4 平方米，代征道路用地用地为 11927

3.9 平方米，代征绿化用地面积为 170471.7 平方米；规划地上建筑面积：646300 平

方米。

本项目用地范围内涉及国有土地 0.3431 公顷，其余全部集体

土地，共 53.4869 公顷，其中农用地 5 公顷，建设用地 48.4869 公顷。

需要注意的是，我们参照近期朝阳地区的征地案例，征地补偿费暂按：每亩40 万元。由于并未同当地镇政府及村委会进行协商，

征地费用以实际发生的为准。

3.本项目征用北花园村和三间房村集体土地共 53.4869 公顷，

涉及住宅拆迁 953 户，拆迁建筑面积 135725.25 平方米，集体企业60 家，拆迁建筑面积共 8.59 万平方米。国有土地涉及北花园小学

拆迁，拆迁建筑面积 1590.23 平方米，占地面积 3431 平方米。

需要注意的是，该项目拆迁基础数据采用的是高碑店乡 2002 年5 月调查的数据，该数据可能与项目实施过程中实际发生的数据有

误差，最终数据以实际发生为准。

4.本项目土地一级开发成本主要包括征地、拆迁、市政基础设

施建设（达到“九通一平”，即场地平整、通上水、通下水、通中水、通

电力、通电信、通有线电视、通暖、通燃气、通路）、前期费用等

直接成本和间接成本。经测算，本项目土地一级开发总成

本为

182825.73 万元，分摊至项目总用地地面一级开发成本为 3396

元/ 平方米，项目建设用地地面一级开发成本为7354 元/平方米。

5. 本项目土地一级开发预计一级开发总体需要时间为18 个月，

预计供地时间为 2009 年 2 月, 预计土地出让金总额为 27152 万元，则可实现土地收益 14512.98 万元，成本收益率为 6.9%。

第二章基本情况

一、项目区域位置

1.项目位置

本项目位于北京市朝阳区高碑店乡北花园村，规划用地范围：

东至三间房乡，西至东五环路，南至双桥铁路编组站，北至通惠河。

本项目总用地面积为 538328 平方米，其中建设用地面积为248582.4 平方米，代征道路用地用地为 119273.9 平方米，代征绿

化用地面积为 170471.7 平方米。

本项目位置示意图图2-1

本项目航拍图图2-2

2.区域自然环境描述和分析

本项目位于北京市朝阳区高碑店北花园村，紧邻通惠河，适宜

居住。但是与之相对应的现状是建筑物大部分较为陈旧，多为平房，

村内环境、基础设施条件较差，亟需改造。

二、土地利用现状情况

本项目用地范围内涉及国有土地0.3431 公顷，为北花园小学；

其余为集体土地，共 53.4869 公顷，其中农用地 5 公顷，建设用地

48.4869 公顷。

三、地上物现状情况

从地形图上看，该项目范围内有居民点、企业以及村内的电线杆、

道路等公共设施。

四、项目规划指标说明

根据北京市规划委员会《规划意见书》（2007 规意选字0054

号），高碑店北花园居住小区项目的主要经济技术指标如下：总用地面积：538328 平方米

其中：

建设用地面积：248582.4 平方米

代征道路用地用地：119273.9 平方

米代征绿化用地面积：170471.7 平

方米

规划地上建筑面积：646300 平方

米容积率：2.6

规划土地利用性质为住宅、公共服务设施、市政基础设施及公共安全设施。

第三章征地工作方

案

一、征地情况概要

根据朝阳区高碑店乡提供的资料，本项目征用北花园村和三间房村集体土地53.4869公顷（合802.3亩），涉及953户。