房地产行业市场发展趋势及竞争策略分析

房地产行业未来发展趋势及竞争策略分

析

1目前我国房地产业的竞争格局

我国房地产业的竞争呈以下特点：

1．1企业数量多,规模普遍偏小,每个企业占据的市场最高份额也极其有限

199８~２００3年，我国房地产开发企业虽由2.4万家增加到3.7万家,但房地产企业规模仍然不大，到２003年房地产企业平均资产仅为1.０91亿元,而作为实力较强的房地产上市公司中的前十强,其平均总资产也只有60亿。

从盈利能力来看，在2004年房地产百强企业中，利润超过１0亿仅7家，利润在５~10亿也只有８家，3～5亿元的有13家，在1~3亿的多达43家,更有２9家利润总额不足1亿元。

从市场份额来看，内地市场化程度较高的上海、深圳排名前１０位的开发商的市场占有率分别为23%和20％,而香港前9位的房地产商的市场占有率达到８0%。在全国范围内,2002年万科在全国的市场占有率仅0．9４％,而美国前三名的房地产企业的市场占有率达到45%。

以上数据表明,我国房地产市场集中度比较小。

1.2房地产东西部发展不平衡

东部地区在企业规模和投资、开发规模方面均大大超过西部地区，而东部又主要集中在广东、上海、北京、江苏、浙江五省市。以2００３年为例,五省市的年开工面积和年销售面积均超过全行业的38％，以占全行业33．1５%的企业数实现的营业收入超过了全行业总收入的一半，利润达到了行业总额的88％。

2房地产业经济发展的影响因素分析

２．1国家宏观经济对房地产业的影响

房地产具有先于国民经济萧条而萧条,后于国民经济复苏而复苏

的特点。

根据国家信息中心发布的统计资料，改革开放以来,我国每６—７年构成一个经济循环周期。１9９9年第四季度经济增长进入谷底,这标志着从1993年开始连续7年的一个完整的循环周期已经完成，从２001年开始,经济运行将进入一个新一轮的稳定增长期。

另据国务院发展研究中心的一份研究报告，我国未来20年的经济增长的基本走势是：“十五”期间GDP的增长率在7.０%～8．1％之间，２01０—2０20年，ＧDＰ增长率将降至5．５％~6.6％。

房地产发展与宏观经济的发展具有正相关性。宏观经济的持续发展,将对房地产业发展提供强力的支撑,有利于放大房地产上游的生产要素供给总量,并拉动房地产的终端市场需求。因此，未来几年内，宏观经济发展对房地产具有推动和拉动双重效应。