房地产规划报告

某广场策划报告

前言

21世纪，在新经济及全球经济一体化，信息网络化的趋势下，中国房地市场正酝酿一场全新的世纪营销革命，一个前所未有，充满巨变的房地产时代业已来临。

在传于走在全国房地产前头的北京、深圳、广州、上海而言，房地产场的营销策划，统的经济体制下，旧的房地产市场推广手段差不多越来越不适应新经济的进展，相对更加表现出一种积极、有效的需求，生产方式及消费行为的这种变化与技术差异逐渐缩小，产品日趋同质化的冲突，不仅加速了全社会范围内的产品更新换代，也促使企业在市场营销方面不断查找新的突破口。

市场营销核心的观念是：了解消费者的需求，运用合适的产品，定价、渠道、促销和服务等方法来满足消费者的需要，它包括以下四个方面的含义。

（1）认清消费者的需求。

（2）激起和满足消费者的欲望。

（3）制造所能销售的产品前有效地组织实施销售活动。

（4）以顾客为主体，一切为了满足消费者。

市场营销的手段是开展综合性的营销活动、即整体营销，在市场上把产品策略、定价策略、销售渠道策略、促销策略等四大要素在时刻与空间上协调一致，实现最佳的营销组合，以达到综合最优的效果。

第一部分前期定位策划的补充与修正

概念提示：

l 市场不再相信单纯的概念炒作

1、项目背景

由**知名的企业——****科技产业（集团）股份有限公司开发的[二郎商业·文化城]（暂名），地处高新区二郎科技新城的中心区，处

于**市总体规划“大、杨、石”组团西部，其东北紧连石桥铺高新技术产业开发圆，西至上桥片区，南到大渡口新城，是配套完善的以高新技术产业开发为主的综合性科技新城。项目总占地面积达206亩，总建筑面积达47万平方米，总投资达10多亿人民币。

2、关于前期定位策划的补充和修正

①项目定位

在前期提交的《定位报告》中，项目的主题概念定位是：

“大型综合性国际化商业中心”

通过近段时刻我们对大型商业项目的研究，为了使概念更贴近市场，我们把概念提升为：

“西部首个国际情景主题购物公园”

[缘故]：

A、“大型综合性国际化商业中心”尽管准确的表达了本项目的规模和经营业态，但作为一个新兴商业城，想要在一定时刻里成功运营，

那个概念对“消费者”吸引力不足。

B、“大型综合性国际化商业中心”概念定位竞争力不明显，大而全的操作思想表现一览无余，对以后市场显得把握不准。

C、在以市场需求为导向的基础上，我们升华该概念定位为“西部首个国际情景主题购物公园”。

[分析]：

A、作为一个郊区大型商业项目，其要紧考虑因素是如何吸引“消费者”到项目所在地进行消费。而假如到项目所在地进行消费给“消费者”造成这些消费也能够在自己所在的区域完成，那项目存在的价值就会大大降低。**作为一个多核进展都市，每个区都在逐渐形成自己的消费中心区，要把这些区域的“消费者”吸引过来，项目的营销和定位就要站在都市区域营销的战略高度上，我们称为“场所营销”。要明白项目的目标是分流市内各个主城区的“消费者”，形成某种“假日经济”，或吸引西部地区乃至全国各地的“消费者”

形成“旅游经济”；

以上两种消费模式都与放假有关，缺点确实是有时效性，因此不能作为项目吸引“消费者”的核心。但它们都有一个共性，确实是“玩”。因此我们给了“消费者”一个来消费的理由：“来玩，玩累了休息、购物”。因此也得出了概念定位：

“国际情景主题购物公园”

B、“情景主题”代表了项目的特色，也能够是某种文化特色，或者是世界各种文化的缩影；这些主题的设定，决定了项目的文化内涵取向。

C、“购物公园”是项目另一个特色，在我们的定位里，“玩”是“消费者”来此地消费的要紧目的，购物是辅助功能；作为市场的切入点，事实上两者相互相成。

[结论]：

香港之因此称为“活力之都”是因为她的娱乐业和旅游业在东南亚

差不多上首屈一指，不难看出，到香港旅游确实是“玩、购物、休息、再玩、再购物……”，24小时让“消费者”充满活力。

本项目立意打造西部第一个以娱乐购物为主的商业中心，填补了市场的空白，为项目推向市场和把整个二郎地区进展起来减少了许多障碍和阻力，并在以后的经营上赢得了大量的时刻。

第二部分项目营销策划

概念提示：

l 房地产营销走进专家卖楼时代

一、营销策划原则

1、以综合性产品进行经营规划，面向全国及海外市场。以市场领导者地位及角度进展，站在竞争市场的制高点上，全面提升项目综合素养，增强市场凝聚力及竞争力，实现持续进展战略。

2、以“游玩经济”为主导，下含“假日经济”、“旅游经济”、“会展经济”、“会议经济”等多种形式吸纳品牌企业进驻经营，提供宽

敞的产品展示舞台及创建理想的经营环境及商机，投资吸引力及价值更为显著。

3、营造浓厚的市场商业氛围，增强市场经济价值及市场凝聚力，形成强烈的投资氛围，全面促进销售及招商进程。

4、吸纳3到5个大型百货超市进驻，增加人流及品牌效应。带动中、小型商铺销售和租赁进程，而且**从未出现几个大型百货共存一个商业项目的现象，我们将发挥其品牌效应及优势。

我们建议以优惠的招商措施吸纳大型零售业进驻，借助其品牌效应及知名度，带动整体商场销售。

二、业态组合原则

针对本项目“国际情景主题购物公园”的定位，我们在业态组合策划思路中又特不拟定了经营与功能区分的建议，具体内容如下：

1、创建完善的经营规划具体建议

u 形成以“游玩经济”、“假日经济”、“旅游经济”、“会展经济”、“会议经济”及名优产品销售的多功能综合性购物公园。

u 扩大经营招商范围，抢占市场空白份额。

u 合理规划各行业商铺使用面积及经营特性。

u 提供完善仓储、货运、商务、市场资讯等服务配套设施。

u 制定完善的开业后市场宣传推广打算。

u 以“游玩经济”形式，进行项目经营进展，为商户制造无限的商机。

u 强化项目优势，增强凝聚力及投资信心。

u 实现可持续进展战略。

2、功能定位建议

在确定各区域功能规划时，将吸纳品牌企业进驻经营并发挥其品牌效应，同时考虑本地市场需求及本地品牌企业优势，快速回笼资金，降低投资成本风险，形成综合性功能规划，进行招商经营达