商业房地产的运作模式和可持续经营教材.ppt

商业房地产—现代商业的衍生品
▪ 现代商业采用的主要业态包括: 大卖场：家乐福、沃尔玛、欧尚 建材家居：百安居/欧培德、家得宝、易家 现代批发：麦德龙 便利店：7-11 折扣店：迪亚 家电专业店：国美、苏宁、百思买 专业百货、购物中心 （现代业态的组合） 特许加盟 (软商业:餐饮、休闲、服务类）等
商业房地产—现代商业的衍生品
商务部有关人士表示，商业营业用房空置面积也出现了快速增加态势。在上半年全国商 品房空置面积同比增长7．9％、住宅增长2．2％的同时，商业营业用房增长高达21％。其 中北京商业营业用房空置面积同比增长133％，远远超过投资增长速度，商业地产已呈现 过热趋势
宏观调控
大量资本流向商业地产, 商业地产投资远远超过住宅
需求决定供给?
投资回收
投资导向
有多少人会买 我的商铺?
经营需求导向
有多大的商业 经营需求
持续经营
什么样的需求?
(投资)销售导向
(住宅房地产思维)
回款
有多少人会买 我的商铺? (间接需求)
经营需求导向
(商业房地产思维)
持续经营
有多大的商业 经营需求 (直接需求)
两种模式:截然不同的操作思维
(投资)销售导向
商务部警示：商业地产过热 2005-10-21 06:48:32 来源: 东方早报(上海)
另据中国人民银行统计，前7月全国商业营业用房开发贷款余额437．6亿元，增长 46．3％，增速比住房开发贷款高31．4个百分点。
商务部商业地产调查组相关人士指出，目前我国商业地产开发投资中有50％左右的资金 来源于银行贷款。同时，个人购买商业用房贷款数量更大。据中国建设银行统计，该行个 人购买商业用房贷款余额是商业用房开发贷款余额的3倍以上。
大卖场\建材家居巨头强力扩张引发的对相关 物业的强大的持续性需求催生商业房地产：
面积大 (1万到2万平米) 发展迅速\地域覆盖面宽(每年大量的开店) 品牌性强 具有独立创造区域商业中心的能力，并不要求在成 熟商业圈（打开了商业开发的赢利空间）
商业房地产—现代商业的衍生品
从买地自建（国外普遍的做法）转向以租赁 为主的开店模式使商业房地产的运作成为可 能 购买商业物业这一商业房地产开发商的最爱 始终未能成为商家的主流开店模式（是商家 的错误还是精明之处？）
定位\业态组合\面积配比 合理的设计\招商\管理
现代商业造就商业房地产
需求是怎么产生的?
连锁经营--现代商业的法宝 什么是连锁经营的核心能力是什么?
总部与门店分离状态下的 管理能力
总部与门店的分离 -- 经营思想质的变化
头和手的分离: 快速扩张成为可能 扩张模式:复制式扩张 赢利模式:规模效益
但有关现状不容乐观。商务部商业地产调查组日前对广东、广西、福建、浙 江、四川、湖北、重庆等地商业地产建设情况进行了调研，相关人士表示，我国 商业地产投资的快速增长中潜伏较大金融风险。
今年上半年，全国商业营业用房投资778亿元，增长23．8％，连续5年高于 房地产投资增速，部分地区商业地产呈现高速发展态势。1至7月，北京商业营 业用房投资增长32％，天津增长48％，陕西、山东、四川同比增长超过50％， 湖北、海南、河南增速均超过90％。
商业房地产的运作模式和可持续 经营
商业房地产的“市场经济”
现代商业造就商业房地产
商业与商业房地产的有效对接
商业房地产持续经营的关键环节: 定位规划的方法
主力店和一般商铺招商
资产证券化-实现商业与商业房地产 有效对接的高级形态
商务部警示：商业地产过热 2005-10-21 06:48:32 来源: 东方早报(上海)
据新华社消息，今年上半年，我国商业营业用房投资同比增长23．8％，我国 商业地产开发继续保持快速增长态势。一些地区空置面积增长过快，商业地产已 呈局部过热趋势。
商务部此前发布的流通业报告预测，随着中国城市化进程的不断加快和消费 结构的快速升级，城市商业将以较高速度发展，其中，商业营业设施将成为投资 热点。报告说，2004年，全国商业地产投资达到1723亿元，比2003年增长 31．4％。
住宅——公寓——别墅——办公楼——商业 只有住宅等前几个顺序的项目做得很成功，最后 做商业地产项目才有成功的可能，不然很可能会失败
需求如何测算?
投资回报的取得 必须通过商业经营得
以实现
有多少人会买 我的商铺?
有多大的商业 经营需求
有商业经营的价值就 会有投资的价值
调查商铺投资意向
从商业经营的角度去 测算潜在的商业规模
(住宅房地产思维)
概念炒作 一切围绕卖房
概念 投资
“策划”包装” 造房
招商经营
经营需求导向
(商业房地产思维)
动线、出入口、分割方 法、业态组合搭配、通
道设置、电梯位置等
挖掘商业房产的价值 从商业经营的实际
需求出发
定位规划初步 招商
造房
招商经营
价值 投资
商业地产项目最难
从地产开发商角度讲，做地产项目从易到难的顺序一般 是这样的：
高速回转\现金流:创造惊人的现金流
供应链的整合 供应商的支持 商业毛利的增加 总部费用分摊的减少
现代商业快速扩张的模式
现金流\利润
销售为核心 相对成本概念
现金为王
金利创 流润造
和更 现多
快速扩张
商业房地产—现代商业的衍生品
▪ 1995年底家乐福北京店的开设标志着现代商业 在中国的大幕开启
▪ 外资商业巨头大规模进入中国市场造就了我国 现代商业，而高速增长的现代商业造就了又一 个朝阳产业—商业房地产
商业用房空置率大幅上升
商业房地产供过于求了吗? 商业房地产何去何从?
商业房地产的“市场经济”
市场经济告诉我们
何种需求
需求
供给
商业
商业房地产
商业房地产是现代商业的 衍生品
让我们先来看这么个问题
造多大的MALL?
市场导向 (Market Driven)
能卖 多少房子?
政府的话语权
投资导向 经营需求导向
这位人士指出，目前全国个人购源自文库商业用房贷款额约2000亿元，个人还贷主要依靠商 铺租金或开发商承诺的投资回报，但从目前商业地产的经营状况看，这部分贷款潜伏的风 险较大。
据商务部市场建设司郑书伟介绍，我国一些商业地产开发商主要采用分割出售的方式进 行地产开发，分割出售将带来商铺的产权多元化，并容易引发经营混乱以至经营状况的恶 化，有可能损害中小投资者的利益，风险将最终传递到银行。