房地产经营与管理PPT教学课件
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房地产开发与经营(第二版)课件
项目定位
集购物、休闲、娱乐为一体的城市综合体。
规划设计
合理布局各类商铺、休闲设施及停车位，提 高整体商业价值。
建设阶段的管理
建设阶段的主要工作
施工图设计 根据项目规划和设计方案，进行施工 图的详细设计。
招标与投标
通过招标方式选择合适的施工单位和 材料设备供应商。
合同签订
与中标单位签订施工合同，明确双方 的权利和义务。
房地产开发与经营(第 二版)课件
• 房地产开发概述 • 土地获取与市场分析 • 项目策划与设计 • 建设阶段的管理 • 市场营销与销售 • 物业管理与服务
目录
房地产开发概述
房地产开发的定义与特点
总结词
了解房地产开发的定义和特点对于理解整个开发过程至关重要。
详细描述
房地产开发是指通过市场手段获取土地资源，进行规划设计、 施工建设、销售推广等过程，最终实现经济效益、社会效益 和环境效益最大化的经济活动。其主要特点包括地域性、综 合性、高风险、高回报等。
THANKS
感谢您的观看
分析项目施工过程中可能出现的风 险因素。
风险应对措施
制定相应的风险应对策略和预案， 降低风险对项目的影响。
03
02
风险评估
对识别出的风险进行评估，确定风 险等级和影响程度。
风险监控与报告
对风险进行持续监控，及时报告和 处理风险事件。
04
市场营销与销售
市场营销策略的制定
目标市场定位 明确目标客户群体，分析其需求和购买 行为，以便提供有针对性的产品和服务。
客户关系管理。
03
网络销售渠道
利用电商平台、自建官方网站等 方式，实现线上销售，提高销售
效率。
房地产开发经营与管理全套教学课件pptx
争、服务竞争等）。
竞争策略
成本领先策略、差异化 策略、集中化策略等。
竞争格局
分析不同市场参与者的 市场份额、竞争地位等
。
竞争趋势
探讨房地产市场未来的 竞争趋势和发展方向。
03 房地产项目策划
房地产项目策划的定义与作用
定义
房地产项目策划是指在房地产开发过程中，通过 市场调研、项目定位、产品规划、营销策略等手 段，对项目进行全面、系统的规划和设计，以达 到项目目标的过程。
房地产开发经营营概述 • 房地产市场分析 • 房地产项目策划 • 房地产投资决策 • 房地产开发项目管理 • 房地产市场营销 • 房地产开发经营法律法规与政策
01 房地产开发经营 概述
房地产开发经营的定义与特点
定义
地域性
综合性
长期性
风险性
房地产开发经营是指房 地产开发企业在城市规 划区内国有土地上进行 基础设施建设、房屋建 设，并转让房地产开发 项目或者销售、出租商 品房的行为。
房地产开发经营的法律体系
包括宪法、法律、行政法规、地方性法规、部门规章等各个层级 的法律规范。
房地产开发经营的法律关系
涉及土地使用权、房屋所有权、房地产开发建设、房地产交易等方 面的法律关系。
房地产开发经营的法律责任
包括民事责任、行政责任和刑事责任等。
房地产开发经营的政策环境分析
土地利用政策
包括土地利用总体规划、土地利用年度计划、建设用地供 应政策等。
随着环保意识的提高，绿色低碳发展 成为房地产开发的新趋势。
房地产开发经营的现状与趋势
智能化发展
随着科技的进步，房地产开发将更加注重智能化发展，包括智能家居、智慧社 区等。
个性化定制
消费者需求日益多样化，房地产开发将更加注重个性化定制和差异化竞争。
竞争策略
成本领先策略、差异化 策略、集中化策略等。
竞争格局
分析不同市场参与者的 市场份额、竞争地位等
。
竞争趋势
探讨房地产市场未来的 竞争趋势和发展方向。
03 房地产项目策划
房地产项目策划的定义与作用
定义
房地产项目策划是指在房地产开发过程中，通过 市场调研、项目定位、产品规划、营销策略等手 段，对项目进行全面、系统的规划和设计，以达 到项目目标的过程。
房地产开发经营营概述 • 房地产市场分析 • 房地产项目策划 • 房地产投资决策 • 房地产开发项目管理 • 房地产市场营销 • 房地产开发经营法律法规与政策
01 房地产开发经营 概述
房地产开发经营的定义与特点
定义
地域性
综合性
长期性
风险性
房地产开发经营是指房 地产开发企业在城市规 划区内国有土地上进行 基础设施建设、房屋建 设，并转让房地产开发 项目或者销售、出租商 品房的行为。
房地产开发经营的法律体系
包括宪法、法律、行政法规、地方性法规、部门规章等各个层级 的法律规范。
房地产开发经营的法律关系
涉及土地使用权、房屋所有权、房地产开发建设、房地产交易等方 面的法律关系。
房地产开发经营的法律责任
包括民事责任、行政责任和刑事责任等。
房地产开发经营的政策环境分析
土地利用政策
包括土地利用总体规划、土地利用年度计划、建设用地供 应政策等。
随着环保意识的提高，绿色低碳发展 成为房地产开发的新趋势。
房地产开发经营的现状与趋势
智能化发展
随着科技的进步，房地产开发将更加注重智能化发展，包括智能家居、智慧社 区等。
个性化定制
消费者需求日益多样化，房地产开发将更加注重个性化定制和差异化竞争。
房地产开发经营与管理(ppt 103页)
《房地产经营与管理》
20
五.名义利率与实际利率
例:年利率为12%,存款额1000元,期限为1年
一年一次计息:F=1000*(1+12%)=1120元 12% 一年四次计息:F=1000*(1+3%)4 =1125.51元 12.55% 一年十二次计息:F=1000*(1+1%)12 =1126.83元 12.68%
解:（1）抵押贷款额Ｐ=25Ｘ70% =17.5（万元）
（2）月贷款利率i =15%/12 =1.25%,
计息周期数n =10X12 =120个月
（3）月还款额A = P i （1+i）n / （（1+ i ）n –1）
= 175000X1.25%（1+1.25%）120/ （（1+ 1.25 %）120 –1）
1.规划是开发的判脚石 2.城市规划是万能的,不能改变的
《房地产经营与管理》
35
§4.政府的土地政策及其对土地市场的管理
一.房地产市场的宏观调控是政府调控的主要方式
1.土地供应计划的调控 2.城市规划的指导 3.地价的杠杆作用 4.税收的功能 5.租金的控制 6.金融杠杆的作用 7.住房政策的影响
18
三.符号
P = 现值 F = 终值 A = 连续出现在计息周期期末的等额支付款 N = 计息周期数 I = 利率
《房地产经营与管理》
19
四.复利计算公式与系数
1.一次支付的现值和终值
F = p ( 1+i) n
2.等额序列支付的现值和资金回收 P = A*(1+ i )n-1/ i(1+ i) n A = P *i(1+ i) n / (1+ i )n-1
房地产集团管控ppt课件
管理 支持
HR、绩 效管理
保障特别是薪酬绩效 44 管理体系 管得如何?/做得如何?
组织 绩效
流程 绩效
部门 绩效
员工 绩效
人力 资源
IT 系统
•根据规划的流程管理体系完善IT系统 44 4
房地产集团管控
1.集团管控篇
1.1集团管控概述
－如何选择管控模式：组织管控模式与3P(管控模式) －如何管控：房地产价值链模型与管控5种方法
- 需要总公司管理人员掌握在两种不同模式下的工 作方法； - 增加绩效管理体系的复杂性； 15
原则
管理
矩阵模式以“工作和任务为中心”，项目公司模式以 “成果为中心”，两种模式达到的目标不同，需要不 同的管理系统做支撑
矩阵模式 •以工作和任务为中心： •项目部和职能部门只为各自专 业的目标负责，毋须承担整体责 任； •保障专业品质；
价值:如何衡量组织价值?
· 7 ·
7
集团管控的目的是什么?
管控的目的不仅仅是控制风险而是实现组织的价值最大
化－风险＋收益
价值:如何衡量组织价值?
· 8 ·
8
• 收益类指标：销售利润/结 转收入 /销售利润率/投资回 报率/IRR • 资金类指标：经营性现金 流/资金平衡 财务视角 运营视角 • 进度指标 • 质量目标 • 专业管理目标: 如目标成本
－某企业管控权责设计 －皇庭地产集团管控模式
17
登记
房地产价值链模型（VAC）－3个思想
项目立项
主体结构开工
开盘销售
竣工
入伙
项目论证阶段
项目策划阶段
设计管理阶段
采购管理
工程管理阶段
客户关系管理
阶段
HR、绩 效管理
保障特别是薪酬绩效 44 管理体系 管得如何?/做得如何?
组织 绩效
流程 绩效
部门 绩效
员工 绩效
人力 资源
IT 系统
•根据规划的流程管理体系完善IT系统 44 4
房地产集团管控
1.集团管控篇
1.1集团管控概述
－如何选择管控模式：组织管控模式与3P(管控模式) －如何管控：房地产价值链模型与管控5种方法
- 需要总公司管理人员掌握在两种不同模式下的工 作方法； - 增加绩效管理体系的复杂性； 15
原则
管理
矩阵模式以“工作和任务为中心”，项目公司模式以 “成果为中心”，两种模式达到的目标不同，需要不 同的管理系统做支撑
矩阵模式 •以工作和任务为中心： •项目部和职能部门只为各自专 业的目标负责，毋须承担整体责 任； •保障专业品质；
价值:如何衡量组织价值?
· 7 ·
7
集团管控的目的是什么?
管控的目的不仅仅是控制风险而是实现组织的价值最大
化－风险＋收益
价值:如何衡量组织价值?
· 8 ·
8
• 收益类指标：销售利润/结 转收入 /销售利润率/投资回 报率/IRR • 资金类指标：经营性现金 流/资金平衡 财务视角 运营视角 • 进度指标 • 质量目标 • 专业管理目标: 如目标成本
－某企业管控权责设计 －皇庭地产集团管控模式
17
登记
房地产价值链模型（VAC）－3个思想
项目立项
主体结构开工
开盘销售
竣工
入伙
项目论证阶段
项目策划阶段
设计管理阶段
采购管理
工程管理阶段
客户关系管理
阶段
房地产开发经营与管理教材(PPT 48页)
投资、成本 经营收入 利润、税金
房地产开发经营与管理
谭茹文
(3) 现金流量图的构成和画法
1. 绘一水平轴线向右延伸表示时间的延续，轴上每一刻 度表示一个计息周期，标上计息周期数。图中上一期的期 末即为下一期的期初。
2. 用垂直箭线表示现金流量。向上的箭线表示现金流入， 向下的箭线表示现金流出。
3. 箭线的长短与现金流量的大小成正比，在箭线上方 （或下方）注明现金流量的数值。
(2) 按土地的开发程度划分（P27） 生地 毛地 熟地
房地产开发经营与管理
谭茹文
三.房地产的特征
1.不可移动性 3.寿命长久性 5.用途多样性 7.易受限制性 9.价值高大性
2.独一无二性 4.数量有限性 6.相互影响性 8.保值增值性 10.难以变现性
房地产开发经营与管理
谭茹文
五.房地产投资的利弊
房地产开发经营与管理
谭茹文
第二章 房地产投资分析基本知识
一. 房地产投资现金流量及构成 二. 资金的时间价值及计算公式 三. 房地产投资经济效果评价指标
房地产开发经营与管理
谭茹文
一. 房地产投资现金流量及构成
1.房地产投资现金流量及构成
(1) 房地产投资中的现金流量 (2) 房地产投资中现金流量的构成
销售税金（两税一费：营业税、城 市维护建设税、教育费附加）、土地使 用税和房产税、企业所得税。
房地产开发经营与管理
谭茹文
二. 资金的时间价值及计算公式
1.利息与利率 （1）利息与利率 （2）单利与复利 （3）名义利率 、周期利率、实际利率
i 1
r
m
1
m
房地产开发经营与管理
谭茹文
2. 资金的时间价值计算公式
房地产开发经营与管理
谭茹文
(3) 现金流量图的构成和画法
1. 绘一水平轴线向右延伸表示时间的延续，轴上每一刻 度表示一个计息周期，标上计息周期数。图中上一期的期 末即为下一期的期初。
2. 用垂直箭线表示现金流量。向上的箭线表示现金流入， 向下的箭线表示现金流出。
3. 箭线的长短与现金流量的大小成正比，在箭线上方 （或下方）注明现金流量的数值。
(2) 按土地的开发程度划分（P27） 生地 毛地 熟地
房地产开发经营与管理
谭茹文
三.房地产的特征
1.不可移动性 3.寿命长久性 5.用途多样性 7.易受限制性 9.价值高大性
2.独一无二性 4.数量有限性 6.相互影响性 8.保值增值性 10.难以变现性
房地产开发经营与管理
谭茹文
五.房地产投资的利弊
房地产开发经营与管理
谭茹文
第二章 房地产投资分析基本知识
一. 房地产投资现金流量及构成 二. 资金的时间价值及计算公式 三. 房地产投资经济效果评价指标
房地产开发经营与管理
谭茹文
一. 房地产投资现金流量及构成
1.房地产投资现金流量及构成
(1) 房地产投资中的现金流量 (2) 房地产投资中现金流量的构成
销售税金（两税一费：营业税、城 市维护建设税、教育费附加）、土地使 用税和房产税、企业所得税。
房地产开发经营与管理
谭茹文
二. 资金的时间价值及计算公式
1.利息与利率 （1）利息与利率 （2）单利与复利 （3）名义利率 、周期利率、实际利率
i 1
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m
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房地产开发经营与管理
谭茹文
2. 资金的时间价值计算公式
房地产开发与经营(全套444页PPT课件)
• 田杰芳《房地产开发与经营》，清华大学出版社， 2011年
• 郑晓云《房地产开发与经营》，科学出版社， 2010年
• 严国栋《房地产开发与经营》，中国建筑工业出 版社，2008年
30
第一章 房地产开发与经营概述
31
本章主要内容：
• 房地产开发经营相关概念 • 房地产开发程序 • 房地产开发经营相关利益主体
日 本 东 京 六 本 木
占地11.6公顷，总建筑面积78万平方米
42
一、房地产相关概念
土地使用年限规定： • 居住用地70年； • 工业用地50年； • 教育、科技、文化、卫生、体育用地50年； • 商业、旅游、娱乐用地40年； • 综合用地或者其他用地50年。
《国有土地使用权出让和转让暂行条例》
28
本课程主要内容：
• 房地产开发与经营概述 • 房地产开发项目用地获取 • 房地产项目定位 • 房地产开发项目规划设计构想 • 房地产开发项目报建 • 房地产销售管理
29
主要参考书：
• 任宏 《房地产开发经营与管理》，中国电力出版 社，2008年
• 吕萍《房地产开发与经营》（第四版），中国人 民大学出版社，2016年
(8)建筑面积。建筑面积指建筑物外墙或结构 外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、 地下室、室外楼梯等，且具备有上盖、结 构牢固、层高2. 2m以上（含2.2m）的永 久建筑。
(9)总建筑面积。总建筑面积指在建设用地范 围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面与 各层建筑面积之和。
52
三、常用专业名词
(10)容积率。总建筑面积与建设用地面积之 比值。
• “经营”是指经营者为了达到企业目标而有 意识、有计划地进行活动的总称。
• 房地产经营是指房地产开发商为实现预期 目标，确定实现目标的战略和策略，有意 识、有计划地加以实施的经济活动。
• 郑晓云《房地产开发与经营》，科学出版社， 2010年
• 严国栋《房地产开发与经营》，中国建筑工业出 版社，2008年
30
第一章 房地产开发与经营概述
31
本章主要内容：
• 房地产开发经营相关概念 • 房地产开发程序 • 房地产开发经营相关利益主体
日 本 东 京 六 本 木
占地11.6公顷，总建筑面积78万平方米
42
一、房地产相关概念
土地使用年限规定： • 居住用地70年； • 工业用地50年； • 教育、科技、文化、卫生、体育用地50年； • 商业、旅游、娱乐用地40年； • 综合用地或者其他用地50年。
《国有土地使用权出让和转让暂行条例》
28
本课程主要内容：
• 房地产开发与经营概述 • 房地产开发项目用地获取 • 房地产项目定位 • 房地产开发项目规划设计构想 • 房地产开发项目报建 • 房地产销售管理
29
主要参考书：
• 任宏 《房地产开发经营与管理》，中国电力出版 社，2008年
• 吕萍《房地产开发与经营》（第四版），中国人 民大学出版社，2016年
(8)建筑面积。建筑面积指建筑物外墙或结构 外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、 地下室、室外楼梯等，且具备有上盖、结 构牢固、层高2. 2m以上（含2.2m）的永 久建筑。
(9)总建筑面积。总建筑面积指在建设用地范 围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面与 各层建筑面积之和。
52
三、常用专业名词
(10)容积率。总建筑面积与建设用地面积之 比值。
• “经营”是指经营者为了达到企业目标而有 意识、有计划地进行活动的总称。
• 房地产经营是指房地产开发商为实现预期 目标，确定实现目标的战略和策略，有意 识、有计划地加以实施的经济活动。
房地产企业运营管理-PPT课件
12
前言
——运营管理的概念与内容
运营管理定义（2）
运营管理（OM）是对主要经营活动的管理，即组 织和控制为客户提供商品或服务中的最基本的经营 活动
(Management of main business activity:the organizing and controlling of the fundamental business activity of providing goods and services to customers).
输入 职能过程 输出
材料 设备 人员 信息 资金
制 造 供 应 运 输 服 务
产品 服务
提供产品和服务的过程
9
前言
——运营管理的概念与内容 二、运营管理的基本概念 1、运营管理的几种定义 2、企业价值链 3、基于企业价值链的运营管理
10
前言
——运营管理的概念与内容 二、运营管理的基本概念
1、运营管理的几种定义 运营管理（Operations Management）相近的概念有制造管理、生 产管理、生产与运作管理、作业管理、运作管理等，它们的名称之 所以不同，实际上是反映了这一学科的发展过程。 与工业化联系在一起的有形产品，可称为“Production”或 “manufacturing”,对应的 （production Manage-ment），如：汽 车、 生产等
13
前言
——运营管理的概念与内容
运营管理定义（3） 运营管理（OM）就是对创造和提供公司基本产品和服务的各个系 统的设计、运行和改进。
(Operations management (OM) is defined as the design、 operation and improvement of the systems that create and deliver the firm’s primary products and services )
房地产开发经营与管理ppt课件
房地产抵押贷款包括个人住房抵押贷款、 商用房地产抵押贷款和在建工程抵押贷款。
(教材295～296页)
7.3.3 房地产抵押贷款
(2) 个人住房抵押贷款(教材296～297页) 以个人所购住房作为抵押担保。 个人住房贷款包括商业性住房抵押贷款和公
积金住房抵押贷款两种类型。 (3) 商业房地产抵押贷款(教材298页) (4) 在建工程的抵押贷款(教材296～297页)
目前多以在建工程已完工部分连同建筑物所 处宗地的土地使用权作为抵押担保。
7.3.3 房地产抵押贷款
(4) 房地产抵押贷款抵押物的审查确定
(教材299页)
银行在设定房地产抵押权时，通常要 对抵押物的情况，按以下几个方面的要求 进行审查确定：
1）合法设定房地产抵押权。 2）择优选择设押的房地产。 3）合理确定抵押贷款价值比率。 4）处置抵押物的渠道畅通。
货币资金和货币信用的融通。房地产金融也 可以说是以房地产为特定对象，围绕房地产 开发、经营、消费的再生产过程而展开的各 种融资活动。
7.1.2 房地产金融与项目融资的概念*
(2) 房地产项目融资(教材305页) 融资是以信用方式调节资金余缺的一种
经济活动，其基本特征是具有偿还性。 房地产项目融资是整个社会融资系统中
(1) 企业素质
(2) 资金实力
(3) 企业偿债能力 (4) 经营管理能力
(5) 获利能力
(6) 企业信誉
(7) 企业在贷款银行的资金流量
(8) 其它指标
7.4.2 开发建设项目的审查
(教材319～321页)
除对开发商进行资信等级评价外，金 融机构还会对开发商所开发的项目进行详 细的审查，以确保开发商能够凭借项目本 身的正常运作，具备充分的还款能力。
(教材295～296页)
7.3.3 房地产抵押贷款
(2) 个人住房抵押贷款(教材296～297页) 以个人所购住房作为抵押担保。 个人住房贷款包括商业性住房抵押贷款和公
积金住房抵押贷款两种类型。 (3) 商业房地产抵押贷款(教材298页) (4) 在建工程的抵押贷款(教材296～297页)
目前多以在建工程已完工部分连同建筑物所 处宗地的土地使用权作为抵押担保。
7.3.3 房地产抵押贷款
(4) 房地产抵押贷款抵押物的审查确定
(教材299页)
银行在设定房地产抵押权时，通常要 对抵押物的情况，按以下几个方面的要求 进行审查确定：
1）合法设定房地产抵押权。 2）择优选择设押的房地产。 3）合理确定抵押贷款价值比率。 4）处置抵押物的渠道畅通。
货币资金和货币信用的融通。房地产金融也 可以说是以房地产为特定对象，围绕房地产 开发、经营、消费的再生产过程而展开的各 种融资活动。
7.1.2 房地产金融与项目融资的概念*
(2) 房地产项目融资(教材305页) 融资是以信用方式调节资金余缺的一种
经济活动，其基本特征是具有偿还性。 房地产项目融资是整个社会融资系统中
(1) 企业素质
(2) 资金实力
(3) 企业偿债能力 (4) 经营管理能力
(5) 获利能力
(6) 企业信誉
(7) 企业在贷款银行的资金流量
(8) 其它指标
7.4.2 开发建设项目的审查
(教材319～321页)
除对开发商进行资信等级评价外，金 融机构还会对开发商所开发的项目进行详 细的审查，以确保开发商能够凭借项目本 身的正常运作，具备充分的还款能力。
房地产开发经营管理737页PPT文档
03.04.2020
房 地 产 经 营与管理
FANGDICHAN KAIFA YU JINGYING
第五部分，社会影响分析 社会影响评价主要对项目建设带来的社会效
益、环境效益等进行分析。 第六部分，结论及建议
03.04.2020
房 地 产 经 营与管理
FANGDICHAN KAIFA YU JINGYING
03.04.2020
房 地 产 经 营与管理
FANGDICHAN KAIFA YU JINGYING
第三部分，项目开发方案 （1）建设条件与资源供给分析。 （2）规划方案。 （3）开发进度。 （4）市场营销策略。 （5）环境影响分析。 （6）开发组织机构。 第四部分，项目经济评价 （1）投资与收入估算。 （2）资金安排。 （3）经济参数的确定。 （4）财务评价。 （5）风险与不确定性分析。 （6）国民经济评价。
（1）国家和地区的经济、房地产市场状况及相关政策； （2）项目所在城市的规划条件； （3）项目所在地的社会文化、自然环境等基础资料； （4）项目建议书、开发商的基本构想和项目规划设计方案； （5）有关工程技术的标准、规范、指标和要求等； （6）房地产市场调研资料，各项成本依据、经济评价参数和指标体系。
7.2.2 房地产开发项目的投资决策分析
房地产开发项目的投资决策分析
投资决策就是在综合 分析项目建设的可行 性基础上，做出的是 否可以投资的决定和 安排。
03.04.2020
在投资决策分析中应 当注意的是：应当重 视市场研究和市场研 究方法的创新；在开 发实践工作中，定性 分析正变得越来越重 要。
房 地 产 经 营与管理
FANGDICHAN KAIFA YU JINGYING
7.3 房地产开发项目投资与收入估算
房 地 产 经 营与管理
FANGDICHAN KAIFA YU JINGYING
第五部分，社会影响分析 社会影响评价主要对项目建设带来的社会效
益、环境效益等进行分析。 第六部分，结论及建议
03.04.2020
房 地 产 经 营与管理
FANGDICHAN KAIFA YU JINGYING
03.04.2020
房 地 产 经 营与管理
FANGDICHAN KAIFA YU JINGYING
第三部分，项目开发方案 （1）建设条件与资源供给分析。 （2）规划方案。 （3）开发进度。 （4）市场营销策略。 （5）环境影响分析。 （6）开发组织机构。 第四部分，项目经济评价 （1）投资与收入估算。 （2）资金安排。 （3）经济参数的确定。 （4）财务评价。 （5）风险与不确定性分析。 （6）国民经济评价。
（1）国家和地区的经济、房地产市场状况及相关政策； （2）项目所在城市的规划条件； （3）项目所在地的社会文化、自然环境等基础资料； （4）项目建议书、开发商的基本构想和项目规划设计方案； （5）有关工程技术的标准、规范、指标和要求等； （6）房地产市场调研资料，各项成本依据、经济评价参数和指标体系。
7.2.2 房地产开发项目的投资决策分析
房地产开发项目的投资决策分析
投资决策就是在综合 分析项目建设的可行 性基础上，做出的是 否可以投资的决定和 安排。
03.04.2020
在投资决策分析中应 当注意的是：应当重 视市场研究和市场研 究方法的创新；在开 发实践工作中，定性 分析正变得越来越重 要。
房 地 产 经 营与管理
FANGDICHAN KAIFA YU JINGYING
7.3 房地产开发项目投资与收入估算
房地产开发与经营(第五版)PPT第2章
第二章
房地产开发与经营的 理论、策略和决策
房地产开发与经营理论是一般性的经营管理理论在房地产市场中的 应用与推广,这一理论体系的建立将为正确指导房地产开发与经营行为提 供基本原则和理论指导。本章对收益（利润）最大原理、价格确定理论、 消费者市场购买行为理论等进行介绍,并对房地产开发与经营中的财务策 略、生产策略、市场开发策略以及价格策略等进行分析,最后讨论房地产 开发与经营的决策问题。
营销计划。
PART TWO
02
PART TWO
房地产开发与经营策略分析
2.1 房地产开发与经营策略的内容
2.1.1 财务策略
和
资金能为房地产企业的发展提供条件,也能限制房地产企业的发展规模。由于房地产开发占用资金量大、 占用资金周期长,因此财务策略更具重要意义。如何自筹资金,或依靠贷款资金保证房地产企业的资金需求,如 何投资，对何种房地产商品投资,以及资金的使用、盈亏平衡等,都是财务策略的重要内容。
1.1 收益(利润)最大原理
1.1.2 项目最佳规模的确定
项目的成本收益分析,实际上是对项目不同规模的预期收益和 成本的分析,所以确定项目的最佳规模与成本收益最大是相一致的, 即当项目在某个规模上可以比在其他任何或大或小规模水平上产生 更大净收益的时候,该项目的规模就是最佳的。项目最佳规模的确 定可以用图2-1来说明。
产经营时支出的经营成本和维修成本区分开来,用总收益 和经营成本之差除以总成本,得到投资成本的收益率。
1.2 房地产经营的形式与内容（1）
在市场经济条件下,价格是影响市场需求和购买行为的主要因素,企业如能制定适当的价格,就能扩大企业 销售,提高市场占有率,增加盈利。
完全竞争型市场结构的企业定价
完全竞争的市场应具备以下条件:市场 上有许多卖主和买主,他们买卖的商品只占 商品总量的一小部分;他们买卖的商品都是 相同的;新卖主可以自由进入市场;卖主和买 主对市场信息,尤其是市场价格变动的信息 完全了解;生产要素在各行业有完全的流动 性;所有卖主出售商品的条件都相同。
房地产开发与经营的 理论、策略和决策
房地产开发与经营理论是一般性的经营管理理论在房地产市场中的 应用与推广,这一理论体系的建立将为正确指导房地产开发与经营行为提 供基本原则和理论指导。本章对收益（利润）最大原理、价格确定理论、 消费者市场购买行为理论等进行介绍,并对房地产开发与经营中的财务策 略、生产策略、市场开发策略以及价格策略等进行分析,最后讨论房地产 开发与经营的决策问题。
营销计划。
PART TWO
02
PART TWO
房地产开发与经营策略分析
2.1 房地产开发与经营策略的内容
2.1.1 财务策略
和
资金能为房地产企业的发展提供条件,也能限制房地产企业的发展规模。由于房地产开发占用资金量大、 占用资金周期长,因此财务策略更具重要意义。如何自筹资金,或依靠贷款资金保证房地产企业的资金需求,如 何投资，对何种房地产商品投资,以及资金的使用、盈亏平衡等,都是财务策略的重要内容。
1.1 收益(利润)最大原理
1.1.2 项目最佳规模的确定
项目的成本收益分析,实际上是对项目不同规模的预期收益和 成本的分析,所以确定项目的最佳规模与成本收益最大是相一致的, 即当项目在某个规模上可以比在其他任何或大或小规模水平上产生 更大净收益的时候,该项目的规模就是最佳的。项目最佳规模的确 定可以用图2-1来说明。
产经营时支出的经营成本和维修成本区分开来,用总收益 和经营成本之差除以总成本,得到投资成本的收益率。
1.2 房地产经营的形式与内容（1）
在市场经济条件下,价格是影响市场需求和购买行为的主要因素,企业如能制定适当的价格,就能扩大企业 销售,提高市场占有率,增加盈利。
完全竞争型市场结构的企业定价
完全竞争的市场应具备以下条件:市场 上有许多卖主和买主,他们买卖的商品只占 商品总量的一小部分;他们买卖的商品都是 相同的;新卖主可以自由进入市场;卖主和买 主对市场信息,尤其是市场价格变动的信息 完全了解;生产要素在各行业有完全的流动 性;所有卖主出售商品的条件都相同。
房地产企业经营与管理教材(PPT68页)
2．房地产经营企业。
是指投资于存量房地产或利用拥有的房地产进行租售、抵 押、维修等经营管理活动的企业。
3．中介服务企业。
是指房地产咨询、评估和经纪行业中从事各种中介活动的 企业。它们接受委托，提供有偿服务。
按照企业所有制性质分类
按照开发经营对象分类
按照政府对企业干预程度分类
房地产企业的特征
5．房地产市场管理。
包括：市场交易秩序管理，房屋买卖(含拍卖)与土地使用权出让、转让管理，房地产 租赁管理，房地产抵押(含典当)管理，房地产价格管理，房地产税费管理。
房地产行政管理的内容（3－3）
6．房屋修缮管理。
包括：修缮范围和标准的管理，修缮定额与质量管理，安全检查与危房鉴定管理，房 屋完好程度评议与评定标准管理，修缮技术管理。
2．有适应房地产开发经营需要的固定的办公
用
房
。
3．有符合规定额度的注册资本和流动资金。
4．有一定人数的持有专业证书的房地产专业
、建筑工程专业的专职技术人员和专职财会人员
。
5．法律、法规规定的其他条件。
其他条件
国务院1998年7月20日发布的<城市房地产开发经营管理 条例)规定，设立房地产开发企业，除应当符合有关法律 、行政法规规定的条件外，还应当具备下列条件：
是指对房地产进行测量、评定其经济价值和价格的经营活 动。
房地产经纪
是指为委托人提供房地产信息和居间服务的经营活动。
房地产行业管理内容
房地产行政管理
房地产行政管理是指国家和地方人民政府行政主管机关， 依照国家的有关法律、法规和政策，对房地产各方面活动 所实施的全面的、系统的管理行为。
房地产行政管理的主体：
第九章 房地产企业经营与 管理
是指投资于存量房地产或利用拥有的房地产进行租售、抵 押、维修等经营管理活动的企业。
3．中介服务企业。
是指房地产咨询、评估和经纪行业中从事各种中介活动的 企业。它们接受委托，提供有偿服务。
按照企业所有制性质分类
按照开发经营对象分类
按照政府对企业干预程度分类
房地产企业的特征
5．房地产市场管理。
包括：市场交易秩序管理，房屋买卖(含拍卖)与土地使用权出让、转让管理，房地产 租赁管理，房地产抵押(含典当)管理，房地产价格管理，房地产税费管理。
房地产行政管理的内容（3－3）
6．房屋修缮管理。
包括：修缮范围和标准的管理，修缮定额与质量管理，安全检查与危房鉴定管理，房 屋完好程度评议与评定标准管理，修缮技术管理。
2．有适应房地产开发经营需要的固定的办公
用
房
。
3．有符合规定额度的注册资本和流动资金。
4．有一定人数的持有专业证书的房地产专业
、建筑工程专业的专职技术人员和专职财会人员
。
5．法律、法规规定的其他条件。
其他条件
国务院1998年7月20日发布的<城市房地产开发经营管理 条例)规定，设立房地产开发企业，除应当符合有关法律 、行政法规规定的条件外，还应当具备下列条件：
是指对房地产进行测量、评定其经济价值和价格的经营活 动。
房地产经纪
是指为委托人提供房地产信息和居间服务的经营活动。
房地产行业管理内容
房地产行政管理
房地产行政管理是指国家和地方人民政府行政主管机关， 依照国家的有关法律、法规和政策，对房地产各方面活动 所实施的全面的、系统的管理行为。
房地产行政管理的主体：
第九章 房地产企业经营与 管理
《房地产经营与管理》课件
选择适合目标市场的销售渠道， 包括线上和线下渠道，优化渠道 布局和管理。
营销手段
广告宣传
通过各种媒体平台进行广告宣传，提高品牌知名度和 产品曝光率。
促销活动
开展各种促销活动，如折扣、赠品、限时抢购等，吸 引消费者购买。
公关活动
组织各种公关活动，如新闻发布会、产品发布会、公 益活动等，提升品牌形象和声誉。
代建模式
租赁模式
企业接受政府或业主委托，按照合同约定 完成房地产项目的规划、设计、施工等任 务，并收取代建费用。
企业通过长期租赁或短期租赁方式获取房 地产物业，并进行必要的装修和管理，再 将其出租给客户。
经营风险
市场风险
市场需求变化、竞争加剧等 因素可能导致房地产项目销 售困难或售价下降，从而影 响企业的经营收益。
财务风险
建立健全的财务体系，合 理控制财务风险，确保资 金安全。
THANKS
感谢观看
房地产市场的参与者
开发商、投资者、政府、消费者等。
房地产市场的特点
市场周期长、市场波动大、市场受政策影响 大等。
房地产市场的功能
资源配置、价格发现、信息传递等。
02
房地产经营
经营策略
土地获取
通过招标、拍卖、协议转让等方式获 取土地使用权，并合理评估土地价值 。
市场定位
根据市场需求、竞争状况等因素，确 定房地产项目的市场定位，包括产品 类型、目标客户等。
03
02
股权融资
通过发行股票或引入战略投资者， 筹集长期稳定的发展资金。
其他融资方式
如信托、基金等，满足不同阶段和 规模的融资需求。
04
风险控制
市场风险
关注市场动态，及时调整 投资策略，降低市场波动 的风险。
《房地产经营与管理》课件
《房地产经营与管理》 PPT课件
本课程将帮助您掌握房地产经营与管理的核心内容。通过这门课程，您将了 解投资与融资、市场营销、企业文化等关键领域。让我们一起开始学习吧！
课程介绍
课程背景
介绍房地产市场的背景和趋势，为后续课程打下基础。
课程目标
为学员提供全面的房地产经营管理知识，帮助学员提高职业技能。
教学方法
讲解招标、施工管理、 质量控制等关键环节， 帮助学员确保施工进度 和质量。
3 资产运营与管理
介绍资产运营、管理的 基本方法、技巧和经验， 帮助学员提高资产利用 效率和经营水平。
房地产市场营销
市场营销基础
介绍市场营销的基本知识、 理论、方法和工具，为房地 产营销打下基础。
房地产营销策略
讲解房地产营销的策略选择， 为市场营销实践提供指导。
推广手段与效果评估
介绍市场营销的常用推广手 段和效果评估方法，帮助学 员制定全面的营销方案。
房地产法律与合同
法律法规概述
合同管理与风险控制
纠纷解决与范
介绍房地产法律法规及其应用， 帮助学员策略性地合规经营。
讲解房地产经营中合同管理的 基本法律常识和风险控制技巧。
介绍房地产经营中纠纷解决的 基本方法和应对策略。
采用案例分析、实操演练等交互式教学方法，提高学员学习兴趣。
房地产市场与风险
1
房地产市场分析
为学员介绍房地产市场的核心指标和市场情况分析方法。
2
行业风险与管理
帮助学员了解房地产行业面临的风险，以及如何有效管理风险。
3
政策风险与管理
介绍政策在房地产经营中的作用，以及合规风险管理的方法。
房地产投资与融资
投资环节与分析
介绍房地产投资的基本概念、 方法和指标，帮助学员提高投 资收益。
本课程将帮助您掌握房地产经营与管理的核心内容。通过这门课程，您将了 解投资与融资、市场营销、企业文化等关键领域。让我们一起开始学习吧！
课程介绍
课程背景
介绍房地产市场的背景和趋势，为后续课程打下基础。
课程目标
为学员提供全面的房地产经营管理知识，帮助学员提高职业技能。
教学方法
讲解招标、施工管理、 质量控制等关键环节， 帮助学员确保施工进度 和质量。
3 资产运营与管理
介绍资产运营、管理的 基本方法、技巧和经验， 帮助学员提高资产利用 效率和经营水平。
房地产市场营销
市场营销基础
介绍市场营销的基本知识、 理论、方法和工具，为房地 产营销打下基础。
房地产营销策略
讲解房地产营销的策略选择， 为市场营销实践提供指导。
推广手段与效果评估
介绍市场营销的常用推广手 段和效果评估方法，帮助学 员制定全面的营销方案。
房地产法律与合同
法律法规概述
合同管理与风险控制
纠纷解决与范
介绍房地产法律法规及其应用， 帮助学员策略性地合规经营。
讲解房地产经营中合同管理的 基本法律常识和风险控制技巧。
介绍房地产经营中纠纷解决的 基本方法和应对策略。
采用案例分析、实操演练等交互式教学方法，提高学员学习兴趣。
房地产市场与风险
1
房地产市场分析
为学员介绍房地产市场的核心指标和市场情况分析方法。
2
行业风险与管理
帮助学员了解房地产行业面临的风险，以及如何有效管理风险。
3
政策风险与管理
介绍政策在房地产经营中的作用，以及合规风险管理的方法。
房地产投资与融资
投资环节与分析
介绍房地产投资的基本概念、 方法和指标，帮助学员提高投 资收益。
房地产经营与管理40190 共52页PPT资料
抓好：三 控（进度、质量、成本控制） 二 管（合同、信息管理） 一协调（组织协调）
（4）竣工验收与交付使用[验收、物业管 理（谁开发谁管理）]
《新建住宅交付使用许可证》------验收合格可使用。
物业管理早期介入 前期物业管理 物业管理
项目设计启动 项目竣工验收出售 业主委员会成立
（三）房地产开发项目可行性研究
生态环境是生物群落与其环境之间在能量流动和物质循 环过程中形成的一个统一的有机整体。
生态系统
非生命物质
无机物质（氧、二氧化碳、水、无机盐等） 有机物质（腐殖质等） 气候因子（太阳辐射能、温度、湿度、降水）
生命物质
生产者（绿色植物） 消费者（各种动物） 分解者（细菌、真菌、食腐动物）
智能住宅小区智能化内容：信息通信系统、安全防范系统、
谢谢！
（三）发展目标
（四）发展布局
（1）依托交通干道进行住宅开发； （2）借助经济商业圈进行住宅开发； （3）利用环境景观进行住宅开发； （4）依托文教设施进行住宅开发； （5）重塑历史街区进行住宅开发； （6）结合“一城九镇”进行住宅开发。
（五）“十五”期间住宅发展的主要措 施
八、房地产价格评 估新方法拓展
（1+1+3+
205
254
623
499
7）12
出让面积（万㎡）
980.36
2071.55
4961.07
1894.36
1245.42
年份
2019
2019
2000
2019
2019
出让地块数（幅）
1326
1119
1325
1981
1196
出让面积（万㎡）
（4）竣工验收与交付使用[验收、物业管 理（谁开发谁管理）]
《新建住宅交付使用许可证》------验收合格可使用。
物业管理早期介入 前期物业管理 物业管理
项目设计启动 项目竣工验收出售 业主委员会成立
（三）房地产开发项目可行性研究
生态环境是生物群落与其环境之间在能量流动和物质循 环过程中形成的一个统一的有机整体。
生态系统
非生命物质
无机物质（氧、二氧化碳、水、无机盐等） 有机物质（腐殖质等） 气候因子（太阳辐射能、温度、湿度、降水）
生命物质
生产者（绿色植物） 消费者（各种动物） 分解者（细菌、真菌、食腐动物）
智能住宅小区智能化内容：信息通信系统、安全防范系统、
谢谢！
（三）发展目标
（四）发展布局
（1）依托交通干道进行住宅开发； （2）借助经济商业圈进行住宅开发； （3）利用环境景观进行住宅开发； （4）依托文教设施进行住宅开发； （5）重塑历史街区进行住宅开发； （6）结合“一城九镇”进行住宅开发。
（五）“十五”期间住宅发展的主要措 施
八、房地产价格评 估新方法拓展
（1+1+3+
205
254
623
499
7）12
出让面积（万㎡）
980.36
2071.55
4961.07
1894.36
1245.42
年份
2019
2019
2000
2019
2019
出让地块数（幅）
1326
1119
1325
1981
1196
出让面积（万㎡）
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12
第四章 房地产开发程序
• 4.4.2进度控制 • 1.工程进度计划的编制 • 2.进度管理及计划调整 • （1）横道图法
（2）网络图法
2020/12/10
13
第四章 房地产开发程序
• 3.其他配套进度计划 • （1）材料供应计划
（2）设备周转计划 （3）临时工程计划 • 4.进度控制中应关注的因素 • （1）材料、设备的供应情况 （2）设计变更 （3）劳动力安排情况 （4）气象条件
• 3.竣工验收的工作程序
• （1）单项工程竣工验收 （2）综合验收
• 4.竣工结算
• 5.编制竣工档案
• （1）技术资料的内容 （2）竣工图
2020/12/10
17
第四章 房地产开发程序
• 4.5租售阶段 • 4.5.1选择物业销售形式 • 1.开发商自行销售 • 2.委托物业代理 • （1）物业代理的作用
房地产经营管理
2020/12/10
1
第二讲主要内容
• 第四章：房地产开发程序
• 本章的重点在于熟悉项目开发的具体程序，掌握 程序中各阶段的具体内容，掌握投资决策、建设 等各阶段的注意事项。
• 第五章：房地产开发管理
• 本章重点掌握房地产开发管理的形式及内容、居 住区开发项目技术经济指标等。
• 第六章：房地产营销管理（重点）
• 房地产开发经营是指房地产开发企业在城市 规划区内国有土地上进行基础设施建设、房 屋建设，并转让房地产开发项目或出售、出 租商品房的行为。因此这里所说的房地产开 发管理是指围绕房地产开发而进行的各项管 理活动的总称
• 2.房地产开发管理的主体
2020/12/10
22
第五章 房地产开发管理
• 5.1.2房地产开发管理的特点
• 本章的重点是物业代理、房地产促销组合以及定 价策略 。
2020/12/10
2
第四章 房地产开发程序
2020/12/10
3
第四章 房地产开发程序
• 4.1房地产开发的定义
• 房地产开发是通过多种资源的组合使 用而为人类提供入住空间并改变人类 生存的物质环境的一种活动。
• 4.1.2房地产开发的主要程序 • 4.2投资机会选择与决策分析 • 4.2.1投资机会选择 • 4.2.2决策分析
2020/12/10
6
第四章 房地产开发程序
• 4.3.2获取土地使用权
• 1.政府土地收购储备与土地一级开发
• 2.获取土地使用权的途径
• （1）土地使用权转让 （2）土地使用权划拨 （3）原有划拨土地上存量房地产土地使 用权的获得
（4）与当前土地使用权拥有者合作
• 4.3.3确定规划设计方案并获得规划许可2020/12/107第四章 房地产开发程序
• 4.3.4建设工程招标
• 1.招标方式
• （1）公开招标 （2）邀请招标
• 2.招标机构
• 招标机构是依法设立、从事招标代理业务并提供相关服务 的社会中介组织
• （1）招标过程中的决策活动 （2）招标中的日常事务工作 （3）招标工作小组组成人员
2020/12/10
（6）道路占用审批手续
（7）道路挖掘审批手续 4.3.7前期工作的其他环节
2020/12/10
11
第四章 房地产开发程序
• 4.4建设阶段 • 4.4.1质量控制 • （1）对原材料的检验
（2）对工程中的配套设备进行检验 （3）确立施工中控制质量的具体措施 （4）确立有关质量文件的档案制度
2020/12/10
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第四章 房地产开发程序
• 3.招标程序
• （1）申请程序 （2）编制招标文件 （3）编制招标工程标底 （4）确定招标方式，发布招标公告或邀请 投标函
• （5）投标人资格审查 （6）招标工程交底及答疑 （7）开标、评标和决标 （8）签订合同
2020/12/10
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第四章 房地产开发程序
• 4.3.5开工申请与审批
2020/12/10
14
第四章 房地产开发程序
• 4.4.3成本控制
• 1.成本控制的主要内容
• （1）编制成本计划，确定成本控制的目标 （2）审查施工组织设计和施工方案 （3）控制工程款的动态结算 （4）控制工程变更
• 2.控制工程成本的做法和手段
• （1）强化“成本”意识，加强全面管理 （2）确定成本控制的对象 （3）完善成本控制制度 （4）制定有效的奖励措施
• 1.申请领取施工许可证应具备的条件
• 2.申请办理施工许可证的程序
• 4.3.6与市政设施的接驳
• 1.接驳的含义
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第四章 房地产开发程序
• 2.接驳的实施程序
• (1)与自来水设施的接驳 (2)与供电系统的接驳 (4)与供热系统的接驳
（5）与市与天然气（管道煤气）系统的接驳 (3) 政排污系统的接驳
（2）物业代理的形式 （3）委托物业代理公司应注意的问题
2020/12/10
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第四章 房地产开发程序
• 4.5.2制定租售方案 • 1.出租还是出售 • 2.租售进度 • 3.租售价格
• （1）成本导向定价法 （2）购买者导向定价法 （3）竞争导向定价法
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第四章 房地产开发程序
2020/12/10
4
第四章 房地产开发程序
• 4.3前期工作 • 4.3.1项目立项 • 1.项目立项的含义 • 2.实施程序 • （1）工程建设项目立项的办理 • a.申报资料 • b.申办程序 • c.办结时限 • d.收费标准
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第四章 房地产开发程序
实施程序： （2）建设项目年度投资计划审批的办理 • a.申报资料 • b.申办程序 • c.办结时限
2020/12/10
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第四章 房地产开发程序
• 4.4.4合同管理 • 1.合同管理的作用 • 2.房地产开发项目的主要合同关系 • 3.合同管理的主要工作内容 • 4.4.5安全管理
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第四章 房地产开发程序
• 4.4.6竣工验收
• 1.竣工验收的要求
• 2.竣工验收的依据
• 4.5.3制定宣传与广告策略 • 1.制定宣传策略
• （1）确定宣传目标 （2）选择宣传的信息与工具 （3）实施宣传方案 （4）评价宣传效果
• 2.制定广告策略
2020/12/10
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第五章 房地产开发管理
2020/12/10
21
第五章 房地产开发管理
• 5.1.1房地产开发管理的含义
• 1.房地产开发管理的概念