中海地产建安成本控制要点
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（3）设计的经济性:具体地体现上钢筋和砼的用量指标上,这一点极其关键!是地下室建造成本控制的核心!。目前的水平是钢筋140-2０0kg/m2，甚至更多;砼是1.0m3/m2以上,影响砼用量的是底板厚度。有500mｍ厚的,也有100０mｍ厚的。当然跟层数也有关系，层数多,摊销下来的指标就很底。想说明的是,我们在0８年８月底下发的《限额审批意见》中对于钢筋与砼指标含量没有提出具体的限额数据,原因是全国各个地区的抗震等级、地质条件、人防要求等很多因素不一致,但应该来说在同一个区域相对有一定的规律,或者说研究起来更有指导意义,文中提出请各个区域来进行研究并细化具体指标。以下列出目前在建的一些项目的指标含量，可大概看出一个区间：
基础工程的造价水平,从严格意义上讲，与建筑物的基底面积直接相关,而与建筑物的层数(具体地体现在建筑面积上）关联性较小。以建筑物基底计算的桩基础工程,其造价为60０-8０0元／m2。
基础工程的造价水平，显得较为刚性。
（1）地基处理：这项费用，完全与场地的地质条件有关，运气不好的，将付出大笔金钱，运气好的，支出很少,甚至不发生费用。比如佛山地区地下溶洞较多，处理起来花费大、耗时长;有此地区会出现换填土现象,比如北京、成都，换填的原因主要是因为可以使用非桩基础，但在基础标高的位置土质不符合要求。相对来说,换土之后如果能利用天然地基，是相当节省的，但是,这种方案具有明显的地区特征，不是每个城市都可以效仿的。
（1）比如,如果存在“场地土方工程”这一项的话,比如坡地项目，或未能进行三通一平交地的项目,其造价水平就高。
（2）越是边远地区，因其配套设施不齐全，需要施工的项目多,数量大，造价也相应地高于市区项目。
前期工程中需注意两项,一是场地土方工程，目前很多项目自然高低于市政标高，都需要大量回填土方,造价不低。能不能有什么巧办法来降低这一部分的造价?因后面讲到地下室还会涉及到土方工程,这个问题留到后面一并解决与回答。
（2）地下室的层数：一般来说,地下室的层数多一些，比如２－3层，其经济性会比1层要好,因为底板和顶板这些造价高昂的构件将会被分摊。但是,也会出现另外一种情况,因为地下室太深，基坑费用加大，将会增加地下室的单方造价，同时，施工周期也较长，基坑安全风险也将大增。这一点在城市中心地带体现得非常明显,比如上海的建国东路项目和南京的凯旋门项目，而在场地开阔、无不良地质的条件下，多层地下室其经济性肯定优于单层地下室。一般来说,我们还很少遇到对地下室层数的讨论,因为影响地下室层数的因素,往往是固定的,没有可变的余地。因为:一、地下室的面积,我们总是希望越小越好，最好不建；二、最小面积的地下室如果在项目占地面积足够大的情况下,自然大家只会做一层，而不会设计成两层,相反如果项目占地面积小,要想获得足够数量的地下室面积，自己只能向地底下要空间。
（3）非桩基础:如果能够避免独立的筏板基础的话,基础工程的造价将会明显地降低，比如让筏板同时兼做地下室的底板。如果仅有筏板而无地下室的话，那筏板就可惜了。对于低楼层建筑使用独立柱基，是很经济的。
3.地下室:地下室工程的造价，一般是2,2０0－３,000元/ｍ2。目前有不少地区的地下室造价已经达到４,000的水平了,非常可怕！
还有一种情况，对于地块较大的项目，需要分期建设，但是首期安排在地块中间，远离市政交通道路,为了展示和销售需要，在没有整个地块的道路交通系统设计的情况下,必然要兴建一定数量的临时道路、临时围墙、临时绿化等等设施,花费相当大。这是不可取的。
2.基础工程：对于桩基工程,以总建筑面积为单位计算,目前的造价水平是80－120元／m2。对于非桩工程，暂时录不到规律数字，原因一方面是非桩基础的形式多样化,差异很大；另一方面是原来的科目没有这一项,所有非桩基础全部并入主体工程中去,在设置工程量清单时,混在一起，剥离不开,这是不科学的。
影响地下室造价的因素很多：
（1）地下室面积：单个地下室的面积越小,整体造价水平就越高，因为它分摊了四周的墙体，所以多栋高层建筑，其下面的地下室如果是连成一片的话，相对来说,就很经;而如果每一栋的下部都有一个独立的地下室,而每个地下室又相互连通,象是“地道战”一样,那么多个地下室的造价水平肯定要高于一个地下室。在这一点上,请设计部门在评审方案时多加注意。
中海地产建安成本控制要点
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中海建安成本控制要点
一、按照成本科目，逐一分析各项成本。
1.前期工程:一般水平，按建筑面积计算,单方造价在20-５0元／m2。这项费用,与设计环节无关。它与项目占地面积大小有关,与总建筑面积的关联不大。场地的现状，直接决定它的成本水平。
（2）桩基础：它的造价水平与桩的种类有关。而桩的种类在多数情况下,又是无法替换的，因而也显示出刚性，比如对于人工挖孔桩和高强度管桩之间的选择，如果因为地基软弱导致桩设计很长，那是不便选用人工挖桩的,在工期和经济上都没有优势。除桩型之外，桩的长度是影响造价的重要原因,而桩长又与地质条件直接相关,一般地说,桩基础工程用在华南和华东地区，明显地，华东的桩，要比华南的桩长一些，因为土质不好，有时被迫使用摩擦桩，直接导致桩的数量增加较多、桩也很长。在某些情况下,抗拨桩可以用锚杆来代替，经济性显著。
另一个注意点就是围墙，我们曾经有某个项目的临时围墙分判花掉三个月的时间，现在听上去大家可能觉得比较难以理解，问其原因就是设计对于围墙的方案迟迟未定,反复修改,当然不排除这个地块的地理位置、地面以下的地质有问题,所以方案会不断修正，但对于大多数项目，至少是同一个地区公司的项目来讲，临时围墙的标准化肯定不是难事,这样可以节省我们很多无谓的时间损耗，想想三个月的工期就因为临时围墙工程而消耗掉是多么痛心的事情。其次在围墙设计上要注意经济性，对于围墙来讲其主要功用还是围护且是临时性质，当然局部需要营销包装,有些地区的围墙全是方管支撑+镀锌铁皮,平均2．5米高,每延长米单价高达１300元/m,部分营销宣传路段是6米高,想想是比较奢侈的事情。
在桩基础工程施工中,需注意桩机数量、打桩顺序与桩长记录，尤其是桩长记录。端承桩都是按实结算，结算的数量依据全是靠现场的打桩记录汇总而来，不能仅依靠监理去验收,与我们自己人相比,监理的诚信度差得太远。
桩基础工程，其造价上有相当的弹性,需要我们做专门的优化处理。我们部门曾经发出过一份通报,某个项目的别墅桩基础工程的造价超过400元／ｍ2，究其原因是桩数太密,承载力太高。根据规划设计中心叶总意见,完全可以减少桩数量而用一块较厚一些的“板”来作上部柱子的支撑体。所以，对于桩基础工程，大家一定要有“优化”意识！
基础工程的造价水平,从严格意义上讲，与建筑物的基底面积直接相关,而与建筑物的层数(具体地体现在建筑面积上）关联性较小。以建筑物基底计算的桩基础工程,其造价为60０-8０0元／m2。
基础工程的造价水平，显得较为刚性。
（1）地基处理：这项费用，完全与场地的地质条件有关，运气不好的，将付出大笔金钱，运气好的，支出很少,甚至不发生费用。比如佛山地区地下溶洞较多，处理起来花费大、耗时长;有此地区会出现换填土现象,比如北京、成都，换填的原因主要是因为可以使用非桩基础，但在基础标高的位置土质不符合要求。相对来说,换土之后如果能利用天然地基，是相当节省的，但是,这种方案具有明显的地区特征，不是每个城市都可以效仿的。
（1）比如,如果存在“场地土方工程”这一项的话,比如坡地项目，或未能进行三通一平交地的项目,其造价水平就高。
（2）越是边远地区，因其配套设施不齐全，需要施工的项目多,数量大，造价也相应地高于市区项目。
前期工程中需注意两项,一是场地土方工程，目前很多项目自然高低于市政标高，都需要大量回填土方,造价不低。能不能有什么巧办法来降低这一部分的造价?因后面讲到地下室还会涉及到土方工程,这个问题留到后面一并解决与回答。
（2）地下室的层数：一般来说,地下室的层数多一些，比如２－3层，其经济性会比1层要好,因为底板和顶板这些造价高昂的构件将会被分摊。但是,也会出现另外一种情况,因为地下室太深，基坑费用加大，将会增加地下室的单方造价，同时，施工周期也较长，基坑安全风险也将大增。这一点在城市中心地带体现得非常明显,比如上海的建国东路项目和南京的凯旋门项目，而在场地开阔、无不良地质的条件下，多层地下室其经济性肯定优于单层地下室。一般来说,我们还很少遇到对地下室层数的讨论,因为影响地下室层数的因素,往往是固定的,没有可变的余地。因为:一、地下室的面积,我们总是希望越小越好，最好不建；二、最小面积的地下室如果在项目占地面积足够大的情况下,自然大家只会做一层，而不会设计成两层,相反如果项目占地面积小,要想获得足够数量的地下室面积，自己只能向地底下要空间。
（3）非桩基础:如果能够避免独立的筏板基础的话,基础工程的造价将会明显地降低，比如让筏板同时兼做地下室的底板。如果仅有筏板而无地下室的话，那筏板就可惜了。对于低楼层建筑使用独立柱基，是很经济的。
3.地下室:地下室工程的造价，一般是2,2０0－３,000元/ｍ2。目前有不少地区的地下室造价已经达到４,000的水平了,非常可怕！
还有一种情况，对于地块较大的项目，需要分期建设，但是首期安排在地块中间，远离市政交通道路,为了展示和销售需要，在没有整个地块的道路交通系统设计的情况下,必然要兴建一定数量的临时道路、临时围墙、临时绿化等等设施,花费相当大。这是不可取的。
2.基础工程：对于桩基工程,以总建筑面积为单位计算,目前的造价水平是80－120元／m2。对于非桩工程，暂时录不到规律数字，原因一方面是非桩基础的形式多样化,差异很大；另一方面是原来的科目没有这一项,所有非桩基础全部并入主体工程中去,在设置工程量清单时,混在一起，剥离不开,这是不科学的。
影响地下室造价的因素很多：
（1）地下室面积：单个地下室的面积越小,整体造价水平就越高，因为它分摊了四周的墙体，所以多栋高层建筑，其下面的地下室如果是连成一片的话，相对来说,就很经;而如果每一栋的下部都有一个独立的地下室,而每个地下室又相互连通,象是“地道战”一样,那么多个地下室的造价水平肯定要高于一个地下室。在这一点上,请设计部门在评审方案时多加注意。
中海地产建安成本控制要点
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一、按照成本科目，逐一分析各项成本。
1.前期工程:一般水平，按建筑面积计算,单方造价在20-５0元／m2。这项费用,与设计环节无关。它与项目占地面积大小有关,与总建筑面积的关联不大。场地的现状，直接决定它的成本水平。
（2）桩基础：它的造价水平与桩的种类有关。而桩的种类在多数情况下,又是无法替换的，因而也显示出刚性，比如对于人工挖孔桩和高强度管桩之间的选择，如果因为地基软弱导致桩设计很长，那是不便选用人工挖桩的,在工期和经济上都没有优势。除桩型之外，桩的长度是影响造价的重要原因,而桩长又与地质条件直接相关,一般地说,桩基础工程用在华南和华东地区，明显地，华东的桩，要比华南的桩长一些，因为土质不好，有时被迫使用摩擦桩，直接导致桩的数量增加较多、桩也很长。在某些情况下,抗拨桩可以用锚杆来代替，经济性显著。
另一个注意点就是围墙，我们曾经有某个项目的临时围墙分判花掉三个月的时间，现在听上去大家可能觉得比较难以理解，问其原因就是设计对于围墙的方案迟迟未定,反复修改,当然不排除这个地块的地理位置、地面以下的地质有问题,所以方案会不断修正，但对于大多数项目，至少是同一个地区公司的项目来讲，临时围墙的标准化肯定不是难事,这样可以节省我们很多无谓的时间损耗，想想三个月的工期就因为临时围墙工程而消耗掉是多么痛心的事情。其次在围墙设计上要注意经济性，对于围墙来讲其主要功用还是围护且是临时性质，当然局部需要营销包装,有些地区的围墙全是方管支撑+镀锌铁皮,平均2．5米高,每延长米单价高达１300元/m,部分营销宣传路段是6米高,想想是比较奢侈的事情。
在桩基础工程施工中,需注意桩机数量、打桩顺序与桩长记录，尤其是桩长记录。端承桩都是按实结算，结算的数量依据全是靠现场的打桩记录汇总而来，不能仅依靠监理去验收,与我们自己人相比,监理的诚信度差得太远。
桩基础工程，其造价上有相当的弹性,需要我们做专门的优化处理。我们部门曾经发出过一份通报,某个项目的别墅桩基础工程的造价超过400元／ｍ2，究其原因是桩数太密,承载力太高。根据规划设计中心叶总意见,完全可以减少桩数量而用一块较厚一些的“板”来作上部柱子的支撑体。所以，对于桩基础工程，大家一定要有“优化”意识！