碧桂园—以高性价比拉动需求的郊区大盘开发模式
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一般项目概念设计1天即可完成，多数项目可以在获得土地使用权后几 天内开工；
同一段时间内，所有碧桂园项目均为同一批次产品，极大地提升设计，施 工，销售等效率； 从拿地到预售平均7个月，从预售到结算约8－10个月；
以低价换 周转
项目价格经常是周围可比项目一半的价格，产品取得预售证后，全数投向 市场，低价快销使2007年批次日均销售率达到78％，年度平均积存率仅 为2.5％。
- 15 -
第三章
企业产品线研究
- 16 -
产品分析
开发布局梳理
绿地产品全国分布图（绿色区域）
►碧桂园成立于1992年，至今已发展成为 年销售额175亿，全国布局的品牌房地产 开发企业； ►产品系:低密度为主、定式化的物业形态
- 17 -
产品分析
碧桂园项目的整体容积率多数介于0.5~1.5之间，建筑形态以别 墅+多层或高层的混搭物业为主
➢固化开发流程，一体化的运作保证高效率沟通与决策； ➢长期积累的工程管理运作能力保证同时进行大规模开发。
➢通过将外部成本内部化，以及标准化运营有效降低成本； ➢平均售价1500元/平米以上即可获取利润空间。
➢标准化产品体系与开发模式，便于复制； ➢以红筹方式在香港上市，有效规避国内资本市场的监管规 定，获取大量的运作资金降低资产负债率，保证后续扩张。
通过大配套的营建提升社 区品质，促使社区成熟， 形成以“大型高尚社区＋ 优美环境＋优质产品＋五 星级管理服务＋超级配套 体系＋合理定价”的驱动 力模式。
碧桂园大规模社区的常规配套设施
➢ 公共设施：交通中心、医疗站、康体中心 ➢ 商业设施：星级酒店、商业街、超市、银行、肉菜市场等 ➢ 教育设施：九年制教育中小学（包括幼儿园，小学和初中） ➢ 会所：酒店会所，社区会所
- 11 -
开发模式
6、碧桂园奉行低成本、快周转的运营战略，项目开发模式与产 品线设计都以其为核心展开
低密度为主、定式化的物业形态定位，保证快速复制；
产品设计
大跨度的产品面积总价区间，符合多元化需求； 简单构造的大面积赠送，充分利用低地价优势，创造高性价比；
低成本、 快周转的 运营战略
强调大公共景观营造，忽略细节化的组团景观设计；
►占地面积：1万亩，已开 发约8000亩
- 13 -
碧桂园的主要开发策略
集中及标准化的模式
- 业务包含建安、装修、物业发展、物业管理、酒店开发和管理等 - 公司产品线丰富，涵盖高档、中档以及普通等多个层次；并以中档产品为主 - 价格合理，具有广阔的大众市场，产品以“高性价比”著称
策略优势
- 策略性挑选房地产项目位置，快速开发，利用其突出的成本控制能力和卓越 的项目执行力低价出售产品，快速销售以回笼资金
实行社区配套先行，主动配合市政建设，推动城市化进程，从而获得地方政府的
欢迎和支持。
价格低廉
土地成本占平均售价的比例一直维持在7－8％左右；
2007年前5月以40亿获得2300万平米土地，平均楼面地价
约为174元/平米；
交通便利
大部分项目选址于距相关城市中心地带10－30分钟车程， 能迅速接驳道路交通网络的城郊区域；
碧桂园配套设施建筑面积通常占到社区总建筑面积的5%左右，明显高 于其他项目，加之其社区规模巨大，从而形成强势的配套资源。 - 7 -
开发模式 2、高度的垂直一体化，几乎覆盖整个开发环节的业务品类
取地
市场定位 规划设计 建筑施工 产品营销 物业管理
✓战略布局 ✓城市调研
✓可行性研 究
✓政府公关
✓拆迁安排
- 14 -
碧桂园选址原则及其优势
选址原则
- 碧桂园的选址一开始就遵循“选址于二三线城市的新中心区，及一线城市拥 有丰富自然资源和能够快速接驳交通路网的潜力发展区”的原则
选址优势
- 大大节约成本减小竞争压力 - 除了楼盘的开发，碧桂园利用自己优势在项目内规划了酒店、学校、商场、
娱乐等配套设施，甚至连让地方政府苦恼的道路、水电三通等市政配套都包 干，对地方的繁荣发展起到了十分积极的作用，很受地方政府的欢迎
➢ 至2011年上半年，碧桂园已拥有58个处于 不同发展阶段的房地产开发项目，其中32 个位于广东省内，其他分布于湖南、湖北、 安徽、江苏、辽宁、内蒙古等省份。
2010年中碧桂园全国布局图
-4-
碧桂园的财务表现
收入来源
2010年
金额
占总收入比 例
2009年
金额
占总收入比 例
2008年
金额
占总收入比 例
碧桂园取地 的五大特征
密度较低 景观优质 规模庞大
确保开发产品以别墅和洋房为主，缩短施工周期的同时 有利于跨地域的简单复制；
地块多拥有良好的自然景观，便于设计优美舒适的园区 环境，提高产品性价比；
张家界是5A级景区，韶关和池州拥有4A级景区，咸宁是温 泉之乡……
一般地块面积都在千亩以上，建筑面积达数百万平米。- 10 -
- 20 -
产品分析 户型尺度整体偏向舒适化，别墅物业实现大面积赠送，充分 体现性价比优势
➢碧桂园产品通常在总价控制的原则下保证舒适化的户型尺度，符合其面向改善型需求客户的特征； ➢利用其地地价优势，别墅物业通常提供大面积的花园附送，体现性价比； ➢不通过营造额外的构造进行面积赠送，以降低成本，加快工期。
✓产品定位 ✓客户定位 ✓物业定位
✓整体规划 ✓单体设计 ✓景观设计 ✓相关配套 设施设计
✓原料采购 ✓营销策划 ✓社区服务
✓建筑施工 ✓品质把控 ✓配套工程 ✓景观营造
✓产品形象 包装
✓产品定价
✓广告主题
✓配套设施 管理
➢ 碧桂园覆盖了房地产开发的所有环节，包括项目定位，设计，建筑，装修，部分建 材，营销和物业管理等；攫取价值链上每一环的利润，并借此实现低成本和快速度 开发；
以高性价比拉动需求的郊区大盘运作模式 －碧桂园
2011年
-1-
总 纲（以下内容仅为演示使用）
企业发展概况 开发模研究 企业产品线研究 典型案例
成都
西安 重庆
北京
沈阳
天津 青岛
南京 镇江 无锡 湖州
佛山 海南
-2-
第一章
企业概况
-3-
发展概况
碧桂园成立于1992年，至2010年已发展成为年销售额 247亿，全国布局的品牌房地产开发企业
房地产开发 24,637.8
95.48%
16,544.9
94.08%
14,736.5
93.79%
建筑及装饰 288.7
1.12%
377.2
2.14%
408.5
2.60%
物业管理
405.4
1.57%
349.3
1.99%
293.3
1.87%
酒店营运
472.2
1.83%
314.3
1.79%
274.5
1.75%
凤凰城
►规划中的地铁5、9号线的延长线 也延伸至东部新塘区域；广深四线 扩建，也将由广州东站至新塘每天 对开50对公交列车。
花园酒店 中信广场 广州中心区
广园东快速路
速广 深 高
►紧邻全国第二大港广州黄埔港， 每天有客货轮直航香港。
- 24 -
典型案例
凤凰城 项目规划
规划体现大型混合低密度社区核心吸引力——将原生 态自然景观、建筑艺术和高素质居住氛围合而为一
双拼、联排、多层
长沙碧桂园威尼斯
城
3000亩 0.55
独栋、双拼、联排、多层
沈阳碧桂园
5000亩 1.48
双拼、联排、多层、小高层、高层
泰州碧桂园
3000亩
1.1
双拼、联排、多层、小高层
阳东碧桂园
1492亩 0.99
双拼、联排、多层
兴安盟碧桂园
2000亩 0.65
独栋、双拼、联排、多层 - 18 -
➢ 上下游相关公司的设置有助于合法避税，成本内部化有助于降低成本，提高盈利水
平。
-8-
开发模式
3、独特的市场定位——避开一线二线城市“主流”客户群的 竞争，主要针对大城市郊区和三线，四线城市的“主体”客 户群
本土运营时代
2004年以前
价格敏感度较高，对档次、 品味考虑较少的客户阶层。
➢ 成长中的白领阶层 ➢ 城中村的小老板 ➢ 富裕的镇区居民 ➢ 在大陆置业的普通港
项目
占地规模 容积率
物业类型
池州碧桂园
2200亩 1.18
双拼、联排、多层、小高层、高层
咸宁碧桂园
1000亩
1.8
双拼、联排、多层、小高层、高层
华南碧桂园
近2000亩 2.51
独栋、双拼、联排、多层、小高层、 高层
碧桂园凤凰城
2800亩 0.8
独栋、双拼、联排、多层
安庆碧桂园
4500亩 0.4-0.6
南沙碧桂园、华南碧桂园、顺德碧桂园等多个项目
的花园面积与别墅建筑面积比为1：1 双拼户型面积在280~350平米，赠送面 积多在100平米以上，以花园面积为主
典型户型——
- 21 -
产品分析
景观设计上强调对原生资源的利用，营造大型的公共景观体现 大盘气势，简化组团景观，控制绿化成本
咸宁碧桂园 茂名碧桂园
人 ➢ ……
全面扩张时代
2004年以后
较成熟市场的白领、中 产等中端、中高端阶层
边远不成熟市场的高端 客户
➢ 城市白领、泛公务员、 小生意人……
➢ 生意人、政府官员、
企业中高层管理
者……
-9-
开发模式
4、低地价，大规模的城郊取地策略
政府欢迎：利用许多地方政府出售土地筹措发展资金和加速城市化建设的愿望，
采取相关多元化的业务组合，以住宅为主业，融入酒店、建筑装修、 物业管理等业务；
开发模式
高度的垂直一体化，自行把控项目进度，外部成本内部化；
针对大城市郊区和三线，四线城市的“主体”客户群；
低地价，大规模的郊区取地策略
“批发大盘”，大规模开发，低价格销售的营销策略
- 12 -
开发模式
7、长期以来碧桂园在土地获取、开发速度、成本把控、扩张能 力四个方面形成了自身的核心能力
开发模式
5、“批发大盘”的开发模式，低成本，低房价，快速开发
严控成本 前置设计 快速开发
通过业务链整合，牢牢掌握设计、施工、绿化、装修、物业服务、酒店经 营等每个环节，很少外包，从而保证规模扩张的同时成本得wk.baidu.com有效控制；
2007年结算收入增长48％，而销售成本仅增长45％，营销成本增长36 ％
在项目选址和土地收购阶段就开始进行规划研究和初步设计，在与政府谈 判过程中不断完善设计；
联排别墅
建筑面积约170-345平米，户型3房2厅到5房2厅； 大小相宜的庭院，独立车位，写意露台； 阳光中庭设计，有机结合室内外景观； 主卧独立分层，套房设计，注重空间的私密性。
花园洋房
建筑面积约74-128平米，户型2房2厅到3房2厅； 依山或环水而建，视野开阔； 室内布局合理，方正实用； 主人套房设计，提高主卧舒适度。
池州碧桂园 华南碧桂园
✓获取地块通常具有一定的原生资源，利用原生资源营造核心公共景观，从规划 层面营造社区景观的核心竞争力； ✓简化内部景观空间，以草皮、普通灌木进行绿化铺装，绿化密度极低。 - 22 -
第三章
典型案例
- 23 -
典型案例
凤凰城 区位与交通
土地属性为广州市外阜，有快速路与城市中心区连接， 交通便利
项目交通与对外联系 ►凤凰城与沿途无红绿灯的广园东 快线直接相连，到达天河中信广场
区位 ►行政区划隶属增城，属广州市外阜，区域成熟度不高； ►邻近广州经济开发区、新塘开发区； ►紧邻广园东快速干线。
仅需20分钟车程 ；
►现有广汕公路、广深高速公路、 广园东快线、广九直通车途径贯穿 外，广惠高速和规划建设中的轻轨 铁路；
合计
25,804.1 100.00% 17,585.7 100.00% 15,712.8 100.00%
-5-
第二章
开发模式研究
-6-
开发模式
1、采取相关多元化的业务组合，以住宅为主业，融入酒店、 建筑装修、物业管理等业务
多元化的业务结构在一定程 度上可以减弱单项业务波动 的影响，五星级酒店、大型 商业中心、学校、主题公园、 基础设施和综合社区配套等 方面的投资可以提升住宅产 品的市场价值。
➢碧桂园的开
发模式是其长 期运营形成核
1 土地获取
心能力的沉淀，
其他的开发商
难以有效模仿；
2
开发速度
➢在与碧桂园
的关系处理中，
需从其开发模
式着眼，寻找 有效的依托与
3 成本把控
优势中的弱点。
4 扩张能力
➢对获取地块的属性要求的标准极其统一，取地决策快速； ➢通过“住宅楼盘未动，社区配套先行”的方式，主动配合 市政建设，形成良好的政府关系，有效降低地价； ➢2008年5月土地储备达到4506万平米。
产品类型
建筑风格上以简约欧式为主，营造风情化的整 体特征
咸宁碧桂园
顺德碧桂园
华南碧桂园 沈阳碧桂园
- 19 -
产品分析
产品线跨度较大，物业形态丰富，户型面积区间较广，涵盖各 个层面的需求
双拼别墅 建筑面积约155-622平米，户型3房2厅到8房3厅； 分设前、中、后三面私家花园； 层层退台设计，最大营造居住舒适度； 首层40平米超大客厅设置，与花园相通； 多个超大观景露台设置，可观山景湖景。
同一段时间内，所有碧桂园项目均为同一批次产品，极大地提升设计，施 工，销售等效率； 从拿地到预售平均7个月，从预售到结算约8－10个月；
以低价换 周转
项目价格经常是周围可比项目一半的价格，产品取得预售证后，全数投向 市场，低价快销使2007年批次日均销售率达到78％，年度平均积存率仅 为2.5％。
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第三章
企业产品线研究
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产品分析
开发布局梳理
绿地产品全国分布图（绿色区域）
►碧桂园成立于1992年，至今已发展成为 年销售额175亿，全国布局的品牌房地产 开发企业； ►产品系:低密度为主、定式化的物业形态
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产品分析
碧桂园项目的整体容积率多数介于0.5~1.5之间，建筑形态以别 墅+多层或高层的混搭物业为主
➢固化开发流程，一体化的运作保证高效率沟通与决策； ➢长期积累的工程管理运作能力保证同时进行大规模开发。
➢通过将外部成本内部化，以及标准化运营有效降低成本； ➢平均售价1500元/平米以上即可获取利润空间。
➢标准化产品体系与开发模式，便于复制； ➢以红筹方式在香港上市，有效规避国内资本市场的监管规 定，获取大量的运作资金降低资产负债率，保证后续扩张。
通过大配套的营建提升社 区品质，促使社区成熟， 形成以“大型高尚社区＋ 优美环境＋优质产品＋五 星级管理服务＋超级配套 体系＋合理定价”的驱动 力模式。
碧桂园大规模社区的常规配套设施
➢ 公共设施：交通中心、医疗站、康体中心 ➢ 商业设施：星级酒店、商业街、超市、银行、肉菜市场等 ➢ 教育设施：九年制教育中小学（包括幼儿园，小学和初中） ➢ 会所：酒店会所，社区会所
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开发模式
6、碧桂园奉行低成本、快周转的运营战略，项目开发模式与产 品线设计都以其为核心展开
低密度为主、定式化的物业形态定位，保证快速复制；
产品设计
大跨度的产品面积总价区间，符合多元化需求； 简单构造的大面积赠送，充分利用低地价优势，创造高性价比；
低成本、 快周转的 运营战略
强调大公共景观营造，忽略细节化的组团景观设计；
►占地面积：1万亩，已开 发约8000亩
- 13 -
碧桂园的主要开发策略
集中及标准化的模式
- 业务包含建安、装修、物业发展、物业管理、酒店开发和管理等 - 公司产品线丰富，涵盖高档、中档以及普通等多个层次；并以中档产品为主 - 价格合理，具有广阔的大众市场，产品以“高性价比”著称
策略优势
- 策略性挑选房地产项目位置，快速开发，利用其突出的成本控制能力和卓越 的项目执行力低价出售产品，快速销售以回笼资金
实行社区配套先行，主动配合市政建设，推动城市化进程，从而获得地方政府的
欢迎和支持。
价格低廉
土地成本占平均售价的比例一直维持在7－8％左右；
2007年前5月以40亿获得2300万平米土地，平均楼面地价
约为174元/平米；
交通便利
大部分项目选址于距相关城市中心地带10－30分钟车程， 能迅速接驳道路交通网络的城郊区域；
碧桂园配套设施建筑面积通常占到社区总建筑面积的5%左右，明显高 于其他项目，加之其社区规模巨大，从而形成强势的配套资源。 - 7 -
开发模式 2、高度的垂直一体化，几乎覆盖整个开发环节的业务品类
取地
市场定位 规划设计 建筑施工 产品营销 物业管理
✓战略布局 ✓城市调研
✓可行性研 究
✓政府公关
✓拆迁安排
- 14 -
碧桂园选址原则及其优势
选址原则
- 碧桂园的选址一开始就遵循“选址于二三线城市的新中心区，及一线城市拥 有丰富自然资源和能够快速接驳交通路网的潜力发展区”的原则
选址优势
- 大大节约成本减小竞争压力 - 除了楼盘的开发，碧桂园利用自己优势在项目内规划了酒店、学校、商场、
娱乐等配套设施，甚至连让地方政府苦恼的道路、水电三通等市政配套都包 干，对地方的繁荣发展起到了十分积极的作用，很受地方政府的欢迎
➢ 至2011年上半年，碧桂园已拥有58个处于 不同发展阶段的房地产开发项目，其中32 个位于广东省内，其他分布于湖南、湖北、 安徽、江苏、辽宁、内蒙古等省份。
2010年中碧桂园全国布局图
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碧桂园的财务表现
收入来源
2010年
金额
占总收入比 例
2009年
金额
占总收入比 例
2008年
金额
占总收入比 例
碧桂园取地 的五大特征
密度较低 景观优质 规模庞大
确保开发产品以别墅和洋房为主，缩短施工周期的同时 有利于跨地域的简单复制；
地块多拥有良好的自然景观，便于设计优美舒适的园区 环境，提高产品性价比；
张家界是5A级景区，韶关和池州拥有4A级景区，咸宁是温 泉之乡……
一般地块面积都在千亩以上，建筑面积达数百万平米。- 10 -
- 20 -
产品分析 户型尺度整体偏向舒适化，别墅物业实现大面积赠送，充分 体现性价比优势
➢碧桂园产品通常在总价控制的原则下保证舒适化的户型尺度，符合其面向改善型需求客户的特征； ➢利用其地地价优势，别墅物业通常提供大面积的花园附送，体现性价比； ➢不通过营造额外的构造进行面积赠送，以降低成本，加快工期。
✓产品定位 ✓客户定位 ✓物业定位
✓整体规划 ✓单体设计 ✓景观设计 ✓相关配套 设施设计
✓原料采购 ✓营销策划 ✓社区服务
✓建筑施工 ✓品质把控 ✓配套工程 ✓景观营造
✓产品形象 包装
✓产品定价
✓广告主题
✓配套设施 管理
➢ 碧桂园覆盖了房地产开发的所有环节，包括项目定位，设计，建筑，装修，部分建 材，营销和物业管理等；攫取价值链上每一环的利润，并借此实现低成本和快速度 开发；
以高性价比拉动需求的郊区大盘运作模式 －碧桂园
2011年
-1-
总 纲（以下内容仅为演示使用）
企业发展概况 开发模研究 企业产品线研究 典型案例
成都
西安 重庆
北京
沈阳
天津 青岛
南京 镇江 无锡 湖州
佛山 海南
-2-
第一章
企业概况
-3-
发展概况
碧桂园成立于1992年，至2010年已发展成为年销售额 247亿，全国布局的品牌房地产开发企业
房地产开发 24,637.8
95.48%
16,544.9
94.08%
14,736.5
93.79%
建筑及装饰 288.7
1.12%
377.2
2.14%
408.5
2.60%
物业管理
405.4
1.57%
349.3
1.99%
293.3
1.87%
酒店营运
472.2
1.83%
314.3
1.79%
274.5
1.75%
凤凰城
►规划中的地铁5、9号线的延长线 也延伸至东部新塘区域；广深四线 扩建，也将由广州东站至新塘每天 对开50对公交列车。
花园酒店 中信广场 广州中心区
广园东快速路
速广 深 高
►紧邻全国第二大港广州黄埔港， 每天有客货轮直航香港。
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典型案例
凤凰城 项目规划
规划体现大型混合低密度社区核心吸引力——将原生 态自然景观、建筑艺术和高素质居住氛围合而为一
双拼、联排、多层
长沙碧桂园威尼斯
城
3000亩 0.55
独栋、双拼、联排、多层
沈阳碧桂园
5000亩 1.48
双拼、联排、多层、小高层、高层
泰州碧桂园
3000亩
1.1
双拼、联排、多层、小高层
阳东碧桂园
1492亩 0.99
双拼、联排、多层
兴安盟碧桂园
2000亩 0.65
独栋、双拼、联排、多层 - 18 -
➢ 上下游相关公司的设置有助于合法避税，成本内部化有助于降低成本，提高盈利水
平。
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开发模式
3、独特的市场定位——避开一线二线城市“主流”客户群的 竞争，主要针对大城市郊区和三线，四线城市的“主体”客 户群
本土运营时代
2004年以前
价格敏感度较高，对档次、 品味考虑较少的客户阶层。
➢ 成长中的白领阶层 ➢ 城中村的小老板 ➢ 富裕的镇区居民 ➢ 在大陆置业的普通港
项目
占地规模 容积率
物业类型
池州碧桂园
2200亩 1.18
双拼、联排、多层、小高层、高层
咸宁碧桂园
1000亩
1.8
双拼、联排、多层、小高层、高层
华南碧桂园
近2000亩 2.51
独栋、双拼、联排、多层、小高层、 高层
碧桂园凤凰城
2800亩 0.8
独栋、双拼、联排、多层
安庆碧桂园
4500亩 0.4-0.6
南沙碧桂园、华南碧桂园、顺德碧桂园等多个项目
的花园面积与别墅建筑面积比为1：1 双拼户型面积在280~350平米，赠送面 积多在100平米以上，以花园面积为主
典型户型——
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产品分析
景观设计上强调对原生资源的利用，营造大型的公共景观体现 大盘气势，简化组团景观，控制绿化成本
咸宁碧桂园 茂名碧桂园
人 ➢ ……
全面扩张时代
2004年以后
较成熟市场的白领、中 产等中端、中高端阶层
边远不成熟市场的高端 客户
➢ 城市白领、泛公务员、 小生意人……
➢ 生意人、政府官员、
企业中高层管理
者……
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开发模式
4、低地价，大规模的城郊取地策略
政府欢迎：利用许多地方政府出售土地筹措发展资金和加速城市化建设的愿望，
采取相关多元化的业务组合，以住宅为主业，融入酒店、建筑装修、 物业管理等业务；
开发模式
高度的垂直一体化，自行把控项目进度，外部成本内部化；
针对大城市郊区和三线，四线城市的“主体”客户群；
低地价，大规模的郊区取地策略
“批发大盘”，大规模开发，低价格销售的营销策略
- 12 -
开发模式
7、长期以来碧桂园在土地获取、开发速度、成本把控、扩张能 力四个方面形成了自身的核心能力
开发模式
5、“批发大盘”的开发模式，低成本，低房价，快速开发
严控成本 前置设计 快速开发
通过业务链整合，牢牢掌握设计、施工、绿化、装修、物业服务、酒店经 营等每个环节，很少外包，从而保证规模扩张的同时成本得wk.baidu.com有效控制；
2007年结算收入增长48％，而销售成本仅增长45％，营销成本增长36 ％
在项目选址和土地收购阶段就开始进行规划研究和初步设计，在与政府谈 判过程中不断完善设计；
联排别墅
建筑面积约170-345平米，户型3房2厅到5房2厅； 大小相宜的庭院，独立车位，写意露台； 阳光中庭设计，有机结合室内外景观； 主卧独立分层，套房设计，注重空间的私密性。
花园洋房
建筑面积约74-128平米，户型2房2厅到3房2厅； 依山或环水而建，视野开阔； 室内布局合理，方正实用； 主人套房设计，提高主卧舒适度。
池州碧桂园 华南碧桂园
✓获取地块通常具有一定的原生资源，利用原生资源营造核心公共景观，从规划 层面营造社区景观的核心竞争力； ✓简化内部景观空间，以草皮、普通灌木进行绿化铺装，绿化密度极低。 - 22 -
第三章
典型案例
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典型案例
凤凰城 区位与交通
土地属性为广州市外阜，有快速路与城市中心区连接， 交通便利
项目交通与对外联系 ►凤凰城与沿途无红绿灯的广园东 快线直接相连，到达天河中信广场
区位 ►行政区划隶属增城，属广州市外阜，区域成熟度不高； ►邻近广州经济开发区、新塘开发区； ►紧邻广园东快速干线。
仅需20分钟车程 ；
►现有广汕公路、广深高速公路、 广园东快线、广九直通车途径贯穿 外，广惠高速和规划建设中的轻轨 铁路；
合计
25,804.1 100.00% 17,585.7 100.00% 15,712.8 100.00%
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第二章
开发模式研究
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开发模式
1、采取相关多元化的业务组合，以住宅为主业，融入酒店、 建筑装修、物业管理等业务
多元化的业务结构在一定程 度上可以减弱单项业务波动 的影响，五星级酒店、大型 商业中心、学校、主题公园、 基础设施和综合社区配套等 方面的投资可以提升住宅产 品的市场价值。
➢碧桂园的开
发模式是其长 期运营形成核
1 土地获取
心能力的沉淀，
其他的开发商
难以有效模仿；
2
开发速度
➢在与碧桂园
的关系处理中，
需从其开发模
式着眼，寻找 有效的依托与
3 成本把控
优势中的弱点。
4 扩张能力
➢对获取地块的属性要求的标准极其统一，取地决策快速； ➢通过“住宅楼盘未动，社区配套先行”的方式，主动配合 市政建设，形成良好的政府关系，有效降低地价； ➢2008年5月土地储备达到4506万平米。
产品类型
建筑风格上以简约欧式为主，营造风情化的整 体特征
咸宁碧桂园
顺德碧桂园
华南碧桂园 沈阳碧桂园
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产品分析
产品线跨度较大，物业形态丰富，户型面积区间较广，涵盖各 个层面的需求
双拼别墅 建筑面积约155-622平米，户型3房2厅到8房3厅； 分设前、中、后三面私家花园； 层层退台设计，最大营造居住舒适度； 首层40平米超大客厅设置，与花园相通； 多个超大观景露台设置，可观山景湖景。