惠州市房地产市场分析报告

惠州市

2007-2008年

房地产市场分析报告

二00八年六月

目录

第一章惠州城市概况

城市简介

惠州地处广东省东南部，珠江三角洲东北端，属珠三角经济区。惠州南临南海大亚湾，毗邻深圳、香港，北连河源市，东接汕尾市，西邻东莞市和广州市，素有“粤东门户”之称。陆地面积万平方公里；

海域面积4520平方公里；海岸线长223.6公里；2007年年末常住人口万人，其中市区人口约万人。现辖惠城区、惠阳区、惠东县、博罗县、龙门县。区域内有大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业开发区两个国家级开发区。

惠州市城区被三江（东江、西枝江、新开河）五湖（西湖的平湖、丰湖、南湖、菱湖和鳄湖）分割环抱，史上享有“半城山色半城湖”美誉。相继获得“中国优秀旅游城市”、“国家卫生城市”、“国家园林城市”、“国家环境保护模范城市”、“全国造林绿化十佳城市”、“中国人居环境范例奖”等称号。

惠州旅游资源丰富、自然景色众多，有国家级自然保护区一处（平海海龟自然保护区），有国家级风景名胜区二处（惠州西湖、罗浮山），有多处省级自然保护区（惠东古田自然保护区、白盘珠自然保护区），省历史文化名城（惠东平海古城），有一座国家森林公园（龙门南昆山），有着名温泉汤泉和风光旖旎的海滩。山、水、林、湖、泉、洞、瀑、海岸、岛屿等应有尽有。

龙门县

博罗县

惠城区

惠东县

惠阳区

交通区位

惠州水、陆、空、交通十分便利。广汕、广梅公路干线及惠深高速、惠河高速、广惠高速、深汕高速把惠州联成一个四通八达的交通网络；水路沿东江上航可至河源、龙川，下航可至石龙、广州；惠州湾已对外籍船舶开放，已通航至香港；惠州距离省内两大机场白云机场和深圳机场也只一个多小时车程；惠州港已对外籍船舶开放，已通航至香港；广梅汕铁路惠州站已开通至广州、衡阳、长沙、深圳、河源等班次。广惠高速公路扩建工程、莞惠高速公路、惠深沿海高速公路都已经开工建设。

在交通发展规划中，高速公路网方面，拟延伸广惠高速公路至稔平半岛；建设沿海高速公路、莞惠高速公路、广河高速公路、盐地高速公路、惠韶高速公路、惠澳高速公路。预留轨道交通线位：一是城际快线轨道交通，该线预计起点为广州，横向贯穿深圳从东部工业区延伸到大亚湾开发区规划的中心商务区；二是深圳3号线延伸至惠州核心城区新火车客运站（新桥片区—惠阳商务、商业中心区），与惠州南北向轨道交通接驳。

城市规划

1.3.1城市定位及职能

珠江三角洲地区性中心城市，以电子信息、石油化工为主的制造业基地，风景旅游城市和历史文化名城。

（1）中心城市职能：惠州市是珠三角东部的次中心城市，随着规划区经济实力的提高，次中心城市的地位将会进一步突出。由于扼守珠江三角洲东部交通门户的地理区位条件和处于政治、经济、文化中心的高端位置，惠州市对博罗、龙门、惠东、河源、汕尾等地将会发挥更大的区域辐射和服务功能，包括商务、教育、就业、居住、旅游等方面。

（2）产业职能：惠州为广东省石化产业基地，积极培育石油及化学产业集群；形成电子信息业产业集群，形成劳动密集型的轻加工业发展优势（如服装、毛织、运动器材、灯饰等）。建立起旅游业产业集群。

1.3.2城市空间规划

惠州市虽然在行政区划上分为三县两市区，但是从区域功能定位和发展布局考虑，惠州市也可分为惠城、陈江-仲恺、惠阳-大亚湾和北部山区四个次区域，下图是四个次区域的大致分布图。

1.3.3市域空间布局

惠州市规划市域空间格局为“一区四核五轴七节点”的“核心—网络—放射”状。

一区：惠城—惠阳（市区）为全市的城镇核心区，核心区向北延伸至龙门形成城镇发展副轴；

四核：惠城（城区及博罗县城）、惠阳城区（含大亚湾）、惠东县城为市一级

主核心，龙门县城为山区发展核心，促进核心城镇对周边城镇的辐射和带动作用；

五轴：惠城—数码工业园—联想工业园—三和开发区—惠阳城镇轴；深圳（香港）—新圩—陈江—惠州市区—杨村—河源发展轴；广州—博罗县城—惠城区—惠东县城—稔平半岛发展轴；深圳（香港）—惠阳—惠东县城—汕头发展轴；惠城—龙门城镇发展次轴；

七节点：规划稔山、吉隆、新圩、多祝、杨村、圆洲、石湾为辐射轴上的中心城镇。

1.3.4城市产业布局

惠州市已形成了一个以电（子）、汽（车）、化（工）、纺（织）为支柱产业的工业系雏型。目前已成为世界最大的镭射光头生产基地，亚洲最大的电话机生产基地，中国最大的电池、电脑、电视机、汽车音响、高级电工产品、线路板和照相机生产基地之一。未来，惠州市将积极培育石油及化学产业集群；形成电子信息业产业集群；形成如服装、毛织、运动器材、灯饰等轻加工业发展优势；建立起旅游业产业集群。

1.3.5重点发展区域

根据惠州市城市定位和产业发展布局，规划拟定以下7 个重点发展区域：

惠城江北地区：规划形成市级行政、会展和文化中心、铁路客运中心、物流商贸中心；优先使用存量建设用地，优化、梳理和调整东江沿岸地区工业用地的调整与控制、城市主干道两侧、火车站周边地区等重要地区的土地利用和功能。

惠城西湖周边地区：规划为市级商业中心、旅游服务接待中心。培育现代服务业和旅游接待功能，提升服务能力和服务水平。

惠城水口地区：规划以商业性开发为主的生活居住功能区域，临江地区将严格限制工业项目的选址，保护东江沿岸景观和水资源。

惠澳大道数码园地区：作为城市战略性地区，将严格控制地区投资质量和项目等级，规划为城市体育中心、高等教育中心、高新技术产业聚集基地。其中、远期发展将结合淡水河改造，建设新的山水城

市形象。

陈江—仲恺核心城区：作为区级中心，通过空间整合，实施地区整体的效率开发战略。形成高新技术产业聚集区（仲恺开发区以及其管辖的镇隆北部工业园区）、加工工业聚集区（重点布局在潼侨、沥林和镇隆）、物流产业园区（北连接广惠高速公路新通道，南连接惠州港疏港路）。

惠阳城区：作为城市次中心，以现区政府位置向东延伸到新桥片区、与深圳龙岗区相邻地区集中规划为一定规模的商业和生活居住功能区；片区西南部规划为加工工业聚集区。

大亚湾开发区：作为基础产业基地，东部地区规划占地平方公里的石

油化学工业区；北部地区建设港口与铁路联运一体化的物流基地。

第二章惠州市社会经济状况分析

国民经济发展状况分析

（1）国内生产总值（GDP）