2009年唐山市房地产开发投资完成情况分析
课程设计投资课程设计报告房地产开发项目投资分析报告
课程设计投资课程设计报告房地产开发项目投 资分析报告 公司内部档案编码：[OPPTR-OPPT28-OPPTL98-OPPNN08]
北方工业大学经济管理学院 《技术经济学》课程设计 房地产开发项目投资 分析报告 一．数据与计算结果 说明：2006年上半年无资金缺口，自有资金能够满足投资需求；2006年下半年，自有资金用尽，出现资金缺口，需要募集资金；2007上半年开始销售收入可以满足 投资需求，不需要再募集资金。 商品房投资利润率=年净利润总额/总投资成本 商品房资本金净利润率=利润总额/资本金总额 说明：2006上半年至2006下半年没有利润产生，从2007上半年开始产生利润。 说明：从2008年上半年开始，累计净现金流量开始出现正值，且投资回收期约为个周期，说明此时投资成本已完全收回，项目已开始盈利。 说明：从2006年下半年开始产生长期借款，从2007年上半年开始以4个半年周期等额偿还本金，利息照付。 投资回收期 =累计净现金流量开始出现正值的年份数-1+上一年累计净现金流量的绝对值÷出现正值年份的净现金流量 净现值=F/(1+i) 内部收益率：NPV1/NPV2=(IRR-I1)/(I2-IRR) 说明：内部收益率随土地费用变动幅度的增大呈递减趋势，随建安工程费变动幅度的增大呈递减趋势，随住宅销售价格和销售面积变动幅度的增大呈递增趋势，贷款利率变动幅度的变化对内部收益率的变动影响不大。 说明：在土地费用和建安工程费这两个不确定因素中，建安工程费对预期的基准收益率的变动幅度要相对小些，并且建安工程费随着内部收益率的增加而减少，这样可以减少投资的总成本。而土地费用随内部收益率的增加而增大，并且变化幅度相对较大，会大幅度增加投资的总成本，不利于房地产开发者。以此要选择改变建安工程费来达到预期的效果和目的。住宅销售价格和销售面积的变动对内部收益率的影响在这五个不确定因素中是最小的，但是对于提高内部收益率来说是不利的，因为这意味着住宅销售价格提高很多或住宅的销售面积增多的幅度较大，才能使内部收益率有所增加。 二．结论与建议 从我们对该项目前期投资分析中可以看出，在2007上半年开始盈利，在2009年上半年全部投入资金已全部收回，并在四个半年周期将借款本金及利息全部还完，投资回收期在预期之内，说明此项投资可行。
丰台区自2012年以来新开工、竣工的政策性住房项目基本情况
丰台区自2012年以来新开工、竣工的政策性住房项目基本情况为坚持公开、公正、公平的工作原则，加强社会监督，防范廉政风险，加快保障性安居工程建设，现将我区2012年新开工、竣工的政策性住房项目向社会公布如下： 项目名称建设 单位 建设 地址 项目 类型 建设 方式 已开工 套数 已竣工 套数 开工 时间 竣工 时间 黄土岗中铁建设集团丰台新发地公租房配建1200 2012.02 黄土岗中铁建设集团丰台新发地限价房配建755 2012.02 小屯馨城首开晟馨卢沟桥小屯限价房配建600 2012.02 南苑西永联房地产丰台南苑定向安置 （经适房性质） 配建590 2012.06 南苑西永联房地产丰台南苑廉租房配建590 2012.06 小屯馨城首开晟馨卢沟桥小屯限价房配建639 2012.06 郭庄子三定三限北京金鹏苑卢沟桥郭庄子定向安置集中建设886 2012.06 六圈限价房项目北京中海豪景花乡六圈限价房配建1022 2012.10 丽泽C9 丰台综合投资丽泽桥西南角定向安置集中建设756 2012.10 靛厂新村北京华诚达卢沟桥靛厂定向安置集中建设200 2012.02 434 2012.08
地铁9号线郭公庄 定向安置房项目政华恒信花乡郭公庄定向安置集中建设974 2012.02 西局回迁房北京宏基源房地产 开发公司花乡西局村定向安置集中建设 576 2012.02 612 2012.06 小瓦窑回迁房玉泉房地产回迁房卢沟桥小瓦窑定向安置集中建设343 2012.02 周庄子回迁房北京庄兴房地产卢沟桥周庄子定向安置集中建设 1296 2012.06 336 2012.08 白盆窑旧村改造回迁房白盆窑房地产开发 有限公司花乡白盆窑村定向安置集中建设1507 2012.08 彩虹嘉园和泓置地程庄路定向安置集中建设378 2012.08 槐房旧村改造回迁房世纪开元房地产开 发有限公司南苑乡槐房村定向安置集中建设1624 2012.08 新宫旧村改造回迁房昕启龙房地产开发 有限公司南苑乡新宫村定向安置集中建设1604 2012.08 高立庄公租房北京广安融达置业 有限公司 花乡高立庄村公租房集中建设2500 2012.09 房源对接由 市统一安排 郭公庄一期公租房北京市保障性住房 建设投资中心花乡郭公庄村公租房集中建设3000 2012.09 青龙湖置换地块二 期限价房北京住总房地产开 发有限责任公司王佐镇庄户村限价房集中建设1300 2012.09
房地产投资分析报告｜房地产投资分析报告范文.doc
【个人简历范文】 房地产投资分析报告 前言 最近一段时间一直在寻找高成长性的企业，同时还要注意价格的问题，终于在昨天发现一直中意的企业——世联地产，一直以为这是一家地产企业，昨天偶然发现这是一家为地产商服务的企业，可见自己在平时的功课中是多么的粗心，在这里检讨一下。世联地产的投资报告我想分为几大部分，第一部分应该是行业属性和企业未来成长性，因为投资企业成长性是最重要的，没有高成长性，投资的风险是显而易见的。第二部分为企业当前市场估值的情况介绍，毕竟只考虑成长性没有合理的买入价格，投资回报也会大受影响。第三部分，应该说说投资这个企业的风险问题，以及风险控制的措施。 世联地产这个企业存在的前提就是依附于地产行业的，为地产企业提供相应的销售策划服务的，所以这个行业会受到地产行业的景气度影响，存在业绩较强的周期性，但是由于这个行业的所提供的服务是整个地产行业的所必须的，所以企业生存的前提就是提供优质的服务，而经济周期性影响只是针对业绩出现波动，对这个企业的扩展和发展没有大的制约和致命性打击。相反，经济的周期性波动会帮助企业消灭很多体质较弱的竞争对手，为自己成长的过程提供空间，这个过程是每个成长性企业必然要经历的过程。 从以上角度分析，这个企业最大的风险在于自身管理及是否能够提供优质服务的这些因素，资金因素、经济周期等外来因素不会对企业造成致命打击，而且由于提供的服务不需要大量的资金、固定资产的投入，这会降低其运营成本，提高其企业的毛利润。而且随着规模的扩大，已经管理水平的提高，其毛利率也会相应的小幅提高，由于在管理水平稳定的情况下，其简单的盈利模式的复制及其迅速的规模化成为可能，所以行业的成长空间巨大。而且通过分析，除了一线城市这种服务地产商的行业较为成熟以外，其他二三线行业的行业非常不规范，在很多地区可以说根本没有这种营销服务模式，其市场的不成熟性也为企业发展提供了足够的空间。 第一章标的行业属性及成长性分析 世联地产是A股市场第一家上市的专业从事房地产营销的顾问代理机构。公司服务的主要对象包括相关政府部门、房地产开发商、机构及个人业主。公司主要从事房地产顾问策划、代理销售和经纪业务。 与同业比较，世联地产的优势主要体现在以下几个方面1、顾问策划业务的品牌、规模效应将逐步体现。2、业务条线间协同效应显现。3、受益深圳特区扩容。4、管理团队高瞻远瞩。 目前A股尚没有房地产顾问公司上市交易。目前国内同行业有3家分别在香港主板和美国纽约交易所上市。目前中小板市盈率在35倍以上，市场整体估值水平对世联地产未来估值也会造成一定影响。另外从风险角度看，公司所处的房地产行业正处在不确定的发展过程中，投资者对其风险有一定安全空间要求。
XXX项目投资控制方案
XXX项目投资控制方案 ◆目标：按招标文件要求。 ◆控制要点：动态和及时地把握工程投资信息； 预控策略的具体实现； 良好的投资控制制度； 强有力的执行贯彻格局。 1、项目投资控制方法 1.1全过程投资控制总体方案 01）项目投资控制策略纲要 ?设计优化策略 ?在满足本建设工程要求前提下，提出设计优化方案。 ?在工程方案设计、初步设计、施工图设计过程中与设计单位讨论完善设计，以达到在不降低业主要求的建设标准的前提下降 低工程造价或使工程造价控制在目标范围内。 ?目标分解策略 ?量化不同阶段之投资控制具体目标。对“投资估算”、“设计概算”、“施工图预算”的准确率进行控制。 ?风险控制策略 ?分析项目建设过程中的各种风险因子，对应当提前防范的风险因子予以计划和措施的落实，对项目建设的过程信息进行处理， 识别系统性风险源及其可能的危害性，策划相应的解决方案。02）项目全过程投资控制原则 ?全过程控制 ?项目投资控制贯穿于项目建设全过程，其影响因素也是多方面。?本项目将从设计、计划统筹、招标采购、施工阶段等环节的实
施管理。 ?重点做好对设计方面及造价咨询单位的管理工作。 ?设计阶段为投资控制重点 ?方案设计、初步设计往往影响项目投资的70%-90%，因此，项目投资控制贯穿于本项目建设全过程，而控制的关键就在设计 阶段。 ?主动控制 ?本项目工程投资控制立足于事先主动措施原则，尽可能以预控为主，减少或避免投资目标值与实际值的偏离。 ?投资控制、质量控制、进度控制的关系处理 ?本项目工程投资控制是与质量控制、进度控制同时进行的，在实施投资控制的同时满足质量和进度目标。 ?在质量和进度目标满足业主的要求的前提下，使投资在我们的投资目标范围内。 ?在进行投资控制过程中，要协调好投资与质量和进度的关系。 如采用限额设计进行投资控制时，一方面要力争使实际的项目 设计投资限定在投资额度内，同时又要保证本项目的功能、使 用要求和质量标准。
动态投资估算法
（二）动态投资估算法 （1）涨价预备费的估算 涨价预备费建设项目在建设期间内由于价格等变化引起工程价格变化的预测预留费用，又称为价格变动的不可预见费。在建设期内由于可能发生的材料、设备、人工等价格上涨而增加的费用。 涨价预备费的计算公式为： PC = 1n t =∑I t [（1+f ）t －1] 式中PC ——涨价预备费估算额； I t ——建设期中第t 年初的投资计划额（按建设前一年价格水平估算）； n ——建设期年份数； f ——年平均价格预计上涨率。 【例】某新建项目工程费为8000万元，按本项目进度计划，项目建设期为3年，3年的投资计划比例分别为20%、50%、30%，预测建设期内年平均价格变动率为3%，试估算该项目建设期的涨价预备费。 【解】建设期三年各年投资额分别为I 1 =8000×20%=1600万元 I 2 =8000×50%=4000万元； I 3=8000×30%=2400万元 PC 1= I 1 [（1+f ）1 －1]= 1600×[（1+3%）1 －1]=48万元 PC 2= I 2 [（1+f ）2 －1]= 4000×[（1+3%）2 －1]=243.6万元 PC 3= I 3 [（1+f ）3 －1]= 2400× [（1+3%）3 －1]=222.54万元 建设期的涨价预备费PF=48+243.6+222.54=514.14万元 （2）建设期贷款利息 建设期贷款利息是指支付金融机构的贷款利息和为筹集资金而发生的融资费用。估算建设期利息，需要根据项目进度计划，提出建设投资分年计划，列出各年投资额，并明确其中的外汇和人民币。 当贷款是分年均衡发放时，建设期利息的计算可按当年借款在年中支用考虑，即当年贷款按半年计息，上年贷款按全年计息。计算公式如下： 各年应计利息=（本年年初借款本息累计+本年借款额/2）×年利率 注：计息周期小于1年时，上述公式中的年利率应为有效年利率（实际利率），则有效年利率的计算公式如下： 有效年利率=11-??? ??+m m r 式中，r ——名义年利率；m ——每年计息次数 【例】某新建项目，建设期为3年，在3年建设期中，第一年贷款额为300万元，
房地产开发项目投资分析
房地产开发项目投资分析 重庆诗意盎然华府建设项目投资分析报告 总论 一、项目概况 项目名称：重庆诗意盎然华府项目 项目地址：重庆市北部新区 项目业主：保利(重庆)投资实业有限公司 建设工期：60个月（分组团、分期开发） 二、项目业主简介 保利（重庆）投资实业有限公司系保利房地产（集团）股份有限公司全资控股子公司，于2003年成立，现位于重庆江北区鸿恩寺公园东门保利江上明珠办公楼。 公司秉承了保利地产“和者筑善”的开发理念，专注于“和谐、自然、舒适”的产品特色，目前已成功开发了保利国际高尔夫花园、保利高尔夫公馆、保利高尔夫豪园、保利高尔夫山庄、保利香槟花园、保利国宾上院、保利心语花园、保利康桥等10余个项目。在售项目有保利江上明珠、保利香雪、保利港湾国际，拟售项目包括保利椰风半岛、保利可爱岛 2008年销售成绩突破16亿元，稳居重庆市场外来房企销售金额头把交椅。保利香槟花园F组团和保利国宾上院，皆成就了当年开工当年售罄的重庆楼市传奇。加上以6.7亿元的年度销售额蝉联重庆别墅类别销售冠军的保利高尔夫花园和保利高尔夫公馆，保利（重庆）几乎每年翻番的跨越式增长 2009年，保利地产在重庆的脚步开始从北部新区向江北、沙坪坝、九龙坡、大渡口等主城核心区域快速推进。保利高尔夫豪园于上半年4月底开盘打响头阵，热销创下北部楼市神话，下半年8月份保利高尔夫山庄开盘即售罄、9月底保利康桥、保利心语花园双盘齐开。全年销售成绩突破24亿元。 2010年，保利（重庆）销售额突破50亿元。保利地产旗下九盘布局重庆，在上半年保利高尔夫豪园、保利康桥、保利心语花园热销的基础上，下半年保利江上明珠洋房及别墅开盘纷纷打破重庆楼市的开盘记录；保利香雪更以三次开盘三次售罄的成绩成为区域标杆；保利港湾国际以高品质的滨江生活树立了重庆楼市豪宅典范。 2011年，保利（重庆）入渝8周年，在新的一年保利地产将进一步加大在重庆主城的战略布局，以更稳健的步伐向新的目标迈进。愿为重庆人民建最好的房子，和者保利，一直和你在一起
项目管理系统投资控制方案设计
工程 项目管理投资控制方案 编制人： 批准人： 批准时间： 公司
1、投资控制的工作目标 项目管理部应以批准的工程概算及工程造价管理的有关规定为依据，按照业方方与设计方、施工方及其他有关各方所签订的合同，协助业主方对各项成本支出进行审核，努力提高建设资金的使用效益，确保本项目的工程建设总投资控制在批准的概算之内。 总包施工合同范围内的责任目标分解 顺序 专业工程中标价（万元）责任目标（万元）增加费用（万元）增幅比例（%）总包施工范围22573.162 23701.82 1128.7 5 1 地下建筑5879.1 6173.1 294 5 2 地上建筑（含钢结构）11153.4 11711.1 557.7 5 3 装饰装修（初装修）1876.1 1969.9 93.8 5 4 防火门（卷帘）374.3 393 18.7 5 5 给排水工程445.9 468.2 22.3 5 6 强电工程2641.6 2773. 7 132.1 5 7 空调预埋管91.9 96.5 4.6 5 8 消防预埋管110.7 116.2 5.5 5 合计22573 23701.7 1128.7 5 设计图纸稳定的专业分包项目的责任目标分解 顺序专业分包施工内容中标价（万元）责任目标（万元）增加费用 （万元） 增幅比例 （%）设计图纸稳定的 专业分包工程 15663.29 15976.56 313.27 2
1 外檐幕墙工程8888.83 9066.61 177.78 2 2 消防工程（报警、喷淋系统）1612.3 3 1644.57 32.2 4 2 3 通风与空调工程（空调、热 交换系统与防排烟系统） 3820.43 3896.84 76.41 2 4 电力变电系统安装工程1341.71 1368.54 26.83 2 合计15663.3 15976.56 313.26 2 设计尚未稳定专业分包工程暂定价 顺序 专业分包施工内容中标价（万元）责任目标（万元）费用（万元）增幅比例（%）设计尚未稳定的 专业分包施工内容 19416.09 1 室内精装修工程11803.52 2 电梯（扶梯）设备及安装 工程 2955.44 3 弱电工程4657.14 合计19416.1 2、成本管理人员职责 2.1、负责审查本项目工程计量和造价管理工作； 2.2、审查工程进度款，提出审核意见； 2.3、审查总包的资金使用计划，提出审核意见； 2.4、审查合理化建议的费用节省情况； 2.5、审核承建商工程进度用款和材料采购用款计划，严格控制投资； 2.6、编制工程成本动态控制表，及时进行投资跟踪； 2.7、对有争议的计量计价问题提出处理意见，提出索赔处理意见，对工程变更对投资的影响提出意见；
房地产投资分析报告案例(完整资料).doc
【最新整理，下载后即可编辑】 房地产投资分析报告 一．总论 （一）项目的基本情况 1 项目概况 项目位于石家庄市时光街东，工农路南，项目地块呈狭 长的F型，南北最长距离约1075米，东西最长距离约 470米，总面积4.71公顷，绿化率为3505%，地面条件 较为平整。 2 项目的主要技术经济指标1：
总投资20000万元（不含带款利息） 其中自有资金：4000万元 高层住宅开发成本：1643元/平方米；超高层住宅开发 成本：1777元/平方米 税后利润：4332.87万元 全部投资利率：32.6%：全部有资金内部收益率30.6% 总投资利润率：161.7%；自有资金内部收益率：128.5% 二．项目的组织与实施（） 1、项目工程计划说明 项目总工期为一年零四个月（2006年1月1日至2007年5月1日）当完成地下工程后开展预售工作（2006.5.1—2007.5.1）总项目进度分为四个周期，每个周期四个月。 2 项目实施进度计划见附表 三．项目投资估算与投资筹措计划 （一）开发成本 1. 土地成本 按照国土资源部2002年出台的11号令和有关规定， 经营性房地产项目用地必须以招标、拍卖或挂牌方 式获得。本项目土地使用权是通过拍卖方式取得。 土地以50万元/公顷取得，共4.71公顷，总价合计 235.5万元。 2．建筑安装工程费
建安工程费合计11736.53万元 3.前期工程费 4.基础设施配套费（参见附表3） 附表3 基础设施配套费 附表4 公共配套设施经社
给用估算表 6.不可预见的费用 （250.3+11736.51+929.87+564.56+1130.44）×5%=498.04 7.开发期间税费（参见附表5） 附表5 开发期间税费 8.开发成本 开发成本为以上7项之和，共计17868.09万元
2012中国房地产开发企业500强首选供应商品牌
2012中国房地产开发企业500强首选供应商品牌及测评结论 一、2012中国房地产开发企业500强首选供应商品牌 1、电梯类 排名品牌名品牌首选率供应商使用开发商（部分）排名品牌名品牌首选率供应商使用开发商（部分） 1 三菱35% 上海三菱电梯有限公司万科、绿地 2 日立20% 日立电梯（中国）有限公司万科、华润 3 通力13% 芬兰通力电梯（中国）有限公司万科、远洋 4 蒂森克虏伯12% 蒂森电梯有限公司保利、大鸿 5 东芝5% 东芝电梯（中国）有限公司阳光城、中铁 6 迅达5% 迅达（中国）电梯有限公司花样年、华润 7 西子奥的斯3% 西子奥的斯电梯有限公司碧桂园、雅居乐 8 永大3% 上海永大电梯设备有限公司万科、和泓 9 富士达2% 华升富士达电梯有限公司SOHO中国、万达 10 康力1% 康力电梯股份有限公司世纪金源
2、涂料类 排名品牌名品牌首选率供应商使用开发商（部分） 1 立邦26% 立邦涂料(中国)有限公司佳兆业、绿地 2 多乐士25% 阿克苏诺贝尔太古油漆(上海)有限公司万科、恒大 3 华润8% 广东华润涂料有限公司绿地 4 亚士漆5% 亚士漆(上海)有限公司绿地、龙湖 5 三棵树5% 三棵树涂料股份有限公司恒大、富力 6 富思特4% 富思特制漆(北京)有限公司保利、万科 7 嘉宝莉3% 嘉宝莉化工集团股份有限公司恒大 8 雅士利3% 雅士利涂料(苏州)有限公司佰盛 9 来威3% 阿克苏诺贝尔太古油漆(上海)有限公司金地 10 SKK 3% SKK四国化研(上海)有限公司保利、中粮 排名品牌名品牌首选率供应商使用开发商（部分）
3、地板类 排名品牌名品牌首选率供应商使用开发商（部分）排名品牌名品牌首选率供应商使用开发商（部分） 1 圣象14% 圣象集团有限公司 2 生活家11% 新生活家木业制品(中山)有限公司 3 大自然9% 广东盈然木业有限公司 4 菲林格尔9% 菲林格尔木业(上海)有限公司 5 世友6% 浙江世友木业有限公司 6 安信6% 上海安信地板有限公司 7 广日4% 上海广日地板有限公司 8 莱茵阳光3% 柯诺(江苏)地板有限公司 9 北美枫情3% 北美枫情(上海)商贸有限公司 10 德尔2% 德尔国际家居股份有限公司 4、建筑陶瓷类
投资控制
名词解释 1、建设投资 答：建设投资，一般是指一项工程预计开支或实际开支的全部固定资产投资的费用。 2、涨价预备费 答：涨价预备费是指建设工程在建设期内由于价格等变化引起投资增加，需要事先预留的费用。 3、工程量清单 答：工程量清单是指把承包合同中规定的准备实施的全部工程项目和内容，按工程部位、性质以及它们的数量、单价、合价等列表表示出来，用于投标报价和中标后计算工程价款的依据，工程量清单是承包合同的重要组成部分。 4、投资估算 答：投资估算是指在项目的建设规模、产品方案、工艺技术及设备方案、工程方案及项目实施进度进行研究并基本确定的基础上，估算项目所需资金总额病测算建设期分年资金使用计划。 5、不确定分析 答：不确定性是指人们对事物未来的状态不确定地知道或掌握，也就是说人们总是对事物未来的发展与变化缺乏信息与充分的控制力。 6、标底 答：标底是指招标人根据招标项目的具体情况编制的完成招标项目所需的全部费用，是依据国家规定的计价依据和计价办法计算出来的工程造价，是招标人对建设工程的期望价格7、建设工程总投资 答：建设工程总投资，一般是指进行某项工程建设花费的全部费用。 8、建设工程投资控制 答：所谓建设工程投资控制，就是在投资决策阶段、设计阶段、发包阶段、施工阶段以及竣工阶段，把建设工程投资控制在批准的投资限额以内，随时纠正发生的偏差，以保证项目投资管理目标的实现，以求在建设工程中能合理使用人力、物力、财力，取得较好的投资效益和社会效益。 9、建设工程安装工程税金 答：建筑安装工程税金是指国家税法规定的应计入建筑安装工程造价的营业税、城市维护建设税及教育附加费。 10、基本预备费 答：基本预备费是指在项目实施中可能发生难以预料的支出，需要预先预留的费用，又称可预见费。 11、工程预付费 答：工程预付费是指建设工程施工合同订立之后由发包人按照合同约定，在正式开工前预先支付给承包人的工程款。 12、建设期利息 答：建设期利息是指项目借款在建设期内发生并计入固定资产的利息。 13、建筑安装工程费 答：建筑安装工程费，是指建设单位用于建筑和安装工程方面的投资，它有建筑工程费和安装工程费两部分组成。 14、设备购置费 答：设备购置费是指为建设工程购置或自制的费用满足固定资产特征的设备、工具、器具的
海南房地产项目投资分析报告
海南房地产项目投资分析报告 一、说明： 1、根据规划设计的要求及对市场的调查与分析，在该地块 兴建。。。。。。 2、报告中有关成本的明细换算科目基本参考**市市场行情 及有关国家地方收费标准并结合实践经验确定。 海南海大源管理咨询有限公司是一家专业化管理咨询服务公司，主要致力于为企事业单位提供高质量的各类管理咨询、规划与可行性研究。 项目面积参数表 表4-1 二、项目开发成本费用的估算： 本项目开发由土地成本，前期开发费，建安工程成本费，基础设施费，房地产各项税费，管理、销售及财务费用，不 可预见费等构成。鉴于工程建设周期不长，本案采用静态分 析法进行估算，各项费用详见以下列表：（海大源服务项目： 景区、旅游、休闲农业等旅游项目规划、投资项目策划、可 行性研究报告、地产项目策划等方面的诊断和管理咨询。） (一)土地费用
表4-2 (二)前期工程费估算表 表4-3 （三）建安工程费 表4-4 （四）基础设施费 表4-5
（五）开发期税费估算表表4-6 （六）不可预见费 表4-7 （七）管理销售费用
表4-8 （八）投资与成本费用估算汇总表表4-9
三、投资计划与资金筹措： 本项目开发投资的资金来源有三个渠道，一是企业自有资金，二是银行贷款，三是预售收入用于投资的部分。本案 开发商自有资金****万元作为启动资金，需贷款****万元， 总投资****万元，将项目投资进程分为前期、中期和后期， 投资计划与资金筹措详见表5-10。 投资计划与资金筹措 表4-10
四、项目销收入的测算 本项目以**市同类**房可比案例，参照**市房地产物业平均价格水平运用市场比较分析法，并经实地调查确定：沿 街商业建筑1-3层商铺连卖，其中1-2层，建议售价****元 /m2,三层建议售价****元/m2,（均价****元/m2）。地下停车 场，建议售价*万元/车位。 表4-11 说明：以上销售收入都是在项目进展顺利，营销也同时取得成功，房屋全部租售的条件下取得。但实际的销售进度， 楼盘的销售率及出租率存在不确定因素。特别是在目前市场 条件下的沿街商业办公房的出售，地下车位的租售有一定的 风险，难以达到预期目标，所以在营销时必须给予足够的重 视。 五、项目投资收益分析： 根据估算的开发成本费用以及销售收入，本案投资损益及静态投资分析利润率的分析计算如下：
静态投资与动态投资基础知识
静态投资与动态投资（重点掌握两者的区别） 静态投资：建安工程费、设备和工器具购置费、工程建设其他费用、基本预备费、工程量误差引起的增减。 动态投资：除了包括静态投资所含内容之外，还包括建设期贷款利息、投资方向调节税、涨价预备费等。 静态投资和动态投资的内容虽然有所区别，但二者有密切联系。动态投资包含静态投资，静态投资是动态投资最主要的组成部分，也是动态投资的计算基础。 建设项目总投资与固定资产投资（注意区别项目总投资、总造价、固定资产投资的关系） 1.建设项目按用途可分为生产性建设项目和非生产性建设项目 生产性建设项目总投资包括固定资产投资和流动资产投资两部分 非生产性建设项目总投资只有固定资产投资，不包括流动资产投资 建设项目总造价是指项目总投资中的固定资产投资总额。 2.固定资产投资 固定资产投资是投资主体为达到预期收益的资金垫付行为。我国的固定资产投资包括基本建设投资、更新改造投资、房地产开发投资和其他固定资产投资四种。 建设项目的固定资产投资也就是建设项目的工程造价。 税款征收 纳税人应按照法律法规确定的期限缴纳税款。纳税人因有特殊困难，不能按期缴纳税款的。经省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局批准，可以延期缴纳税款，但是最长不得超过3个月。未按期缴纳税款的，税务机关除责令限期缴纳外，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。 1. 工程造价的特点：大额性、个别性、动态性、层次性、兼容性; 2. 工程造价的作用：项目决策的依据;制定投资计划和控制投资的依据;筹集建设资金的依据;评价投资效果的依据;利益合理分配和调节产业结构的手段; 3. 工程计价的特征：单件性;多次性;组合性;多样性;复杂性; 4. 静态投资包括：建筑安装工程费;设备和工器具购置费;工程建设其他费;基本预备费等; 5. 动态投资包含静态投资所含内容外，还包括建设期贷款利息、投资方向调节税、涨价预备费等; 6. 生产性建设项目总投资包括固定资产投资和流动资产投资两部分;而非生产性建设项目只有固定资产投资，不包含流动资产投资; 7. 我国固定资产投资包括基本建设投资、更新改造投资、房地产开发投资和其他固定资产投资; 8. 工程造价两层含义：建设工程投资费用管理;建设工程价格管理; 9. 建设工程的全面造价管理包括全寿命周期管理、全过程造价管理、全要素造价管理和全方位造价管理;
投资控制的措施和方法
（一）投资控制的工作目标 根据动态控制原理，以施工合同中签订的工程总投资为目标的计划值，在工程建设的各个阶段，采用一定的方法和措施把工程投资的发生额控制在合理的范围或核定的投资限额以内，以求合理使用人力、物力、财力，取得较好的投资效益和社会效益。 （二）投资控制的工作任务 工程投资控制的任务是根据业主与施工方签订的施工合同中工程总投资、总价所包含工程范围及相关内容，运用动态控制原理进行投资控制。具体如下： 1、熟悉并掌握工程项目的工作范围和内容、计量方式和方法。 2、根据本工程的计划工期，编制工程项目和各阶段、各周资金使用计划，并控制执行。 3、审查施工单位提供的材料、设备清单及其规格、数量是否符合合同要求；现场人员素质、资格及数量是否符合合同要求；施工组织设计、施工方案、进度计划、质量保证体系是否符合合同要求。 4、审查施工单位的流动资金需求量计划是否符合合同要求。 5、督促检查施工单位严格执行合同中有关费用担保、保险条款的执行，确保工程风险有可靠的转移方式。 6、按施工合同规定的工程量计算规则和支付条款进行工程量计
量和工程款支付，建立月完成工程量和工程量统计表，对实际完成量与计划完成量进行比较、分析、并制定调整措施。 7、依据施工合同有关、施工图，对工程项目投资目标进行风险分析，并制定防范对策。从投资、功能、质量和同期要求方面审查工程变更的方案，并在工程变更实施前与业主、施工单位协商确定工程变更的价格。 8、按合同及相关规定审核计日工、暂定金额变更工程各类索赔及价格调整等方面的增减预算和决算。 9、手机整理有关施工的资料、数据，为处理费用索赔提供证据。按施工合同的有关规定协助业主进行竣工结算的审核，对竣工结算的价款总额与业主和施工单位进行协商，并签认办理结算手续。 （三）投资控制的工作原则 1、计量原则 （1）质量验收合格为前提 质量验收合格是计量的先决条件。所以任何分部、分项工程施工完毕后，均必须经监理质量专业监理工程师依据合同文件、有关技术标准及验收规范进行验收合格并签字认可后，才能提交计量工程师进行工程计量。 （2）符合合同文件要求
房地产投资分析报告文案
第一章总论 一、项目背景及概况 1、项目名称 神工·东湖首座 2、开发商及简介 省科学城神工置业德阳分公司 省科学城神工置业是由中国工程物理研究院六所所属神工实业总公司于二00四年十二月发起设立的高新技术产业的国有控股企业。注册资本金为人民币7730万元。由法人股东省科学城神工实业总公司、金色家园商贸等组成。主要经营：房地产开发、商品房销售、光纤通讯设备、数字通讯器材设备、基础机械加工、制造、销售等。公司资金实力雄厚，科技人才众多，拥有中国工程物理研究院作为强大的后盾。 3、项目地址 德阳市玉泉路与屏山街交汇处 4、临时接待中心 德阳市庐山北路360号 5、项目概况 项目位于玉泉路与屏山街交汇处，有四栋电梯公寓组成，项目占地为17120㎡，总建筑面积99354㎡,其中住宅面积78168㎡，商铺面积6576㎡，停车库面
积14610㎡。项目户型区间为51㎡——137㎡。以简装面市。整个项目紧邻占地千亩的东湖山公园，东湖山上是以山水园林为载体，集休闲娱乐旅游观光健身为一体的城市近郊公园，是你感到心旷神怡；同时周边生活配套也是十分方便，下面简单做个介绍： 公交路线：14路、23路、24路、27路等。 教育配套：德阳一中、外国语学校、德阳八中、黄河路小学、省商贸学校等。 医疗配套：德阳肿瘤医院（眼科医院）、德阳肝胆医院、医院等。 休闲配套：东湖山公园、旌湖文化长廊等。 生活配套：沃尔玛超市、玉泉综合市场、香诗美林市场、丰联超市、富江超市、红旗连锁等。 6、资金来源 本项目建设资金由神工职业自筹，不足部分通过预售房款和银行贷款解决。7、可行性报告制定依据 （1）《城市居住区规划设计规》 （2）《德阳市城市拆迁管理条例》 （3）《城市居住区公共服务设施设置规定》 （4）《住宅设计规》 （5）《住宅建筑设计标准》 （6）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》 （7）《城市道路绿化规划及设计规》 （8）《高层民用建筑设计防火规》 8、编制围 根据国家有关政策、法律、法规及规对神工东湖首座项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设容、投资方案、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。 二、主要技术经济指标 表1 “神工·东湖首座”项目主要经济技术指标
静态投资回收期和动态回投资收期及其公式
创作编号：BG7531400019813488897SX 创作者：别如克* 静态投资回收期及其公式(static payback period and its formula): 项目从投产年算起,用每年的净收益将初始投资全部收回的时间为静态投资回收期,静态投资回收期不考虑货币的时间价值,静态投资回收期公式如下: =0； CI:现金流入量；CO:现金流出量；P t :投资回收期； 投资回收期（p t）计算公式： p t=[累计净现金流量开始出现正值的年份数]-1+[上年累计净现金流量的绝对值/当年净现金流量] 动态投资回收期及其公式（dynamic payback period and its formula） 项目从投产年算起，用每年的净收益现值将初始投资现值全部收回的时间为动态投资回收期，动态投资回收期考虑了货币的时间价值，动态投资回收期公司如下： P:总投资的现值；T：动态投资回收期；S：年销售收入；C：年经营成本（不含基本折旧和流动资金借款利息）；X：年税金（年销售税金、资源税金）；(CI-CO)t:第t年的净现金流量。 动态投资回收期(T)计算公式如下： 动态投资回收期（年）=[累计净现金流量现值开始出现正值年份数]-1+[上年累计净现金流量现值的绝对值/当年净现金流量现值] ?投资回报率（return on investment）：投资回收率ROI为获得的净收益与项目总投资之比。公式如下： ROI=（总收益-总支出）/总支出*100%
?内部收益率（internal rate of return）：内部收益率IRR是指项目在计算期内，各年净现金流量现值累计（NPV）等于零时的折现率。公式如下： 公式中：CI:现金流入量，CO现金流出量，（CI-CO）t:第t年的净现金流量。 ?价值分析（value analysis）：一种功能/成本分析方法。首先分析项目的功能和功能的实现成本。在不降低质量的情况下，以更低的成本实现该功能。 创作编号：BG7531400019813488897SX 创作者：别如克*
房地产开发项目投资分析基本框架(自己总结的)
房地产开发项目投资分析基本框架 （个人总结，仅供参考） 1、项目概况（项目名称、项目地址、土地状况、项目由来） 2、房地产开发投资环境分析 （1）市场分析（宏观经济和房地产业、珠三角区域房地产市场、广州市房地产市场、具体本市哪个区或大地段房地产市场） （2）供求分析（针对具体用途的供求情况） （3）竞争分析（同地段类似项目） （4）需求预测（基于消费者需求问卷调查研究，还可以参考行业相关的预测报告、行业研究报告） 3、项目区位分析 主要研究项目所在地块的城市规划、自然特性、市政基础设施、交通、停车条件、自然环境、公共配套设施完备情况等。采用SWOT 分析法对项目的优劣势、机遇威胁全面分析。 4、项目市场分析及定位 市场细分、目标市场选择（根据开发企业自身优势、项目区位分析结果来有目的地选择目标市场）、市场定位（目标客户定位和产品定位）
5、项目方案设计和拟定 （1）项目建设内容、规模、功能构成 （2）项目规划设计方案要点 （3）项目建设的技术经济指标表拟定 6、项目相关的基础数据估算 （1）项目实施进度计划和计算期 （2）开发成本和开发费用估算 ①土地总成本：土地出让金、征收或拆迁补偿安置费用、大市政配套费用 ②前期工程费：规划设计费、水文地质勘察费、可行性研究费用、土地开发费用（几通一平） ③建安工程费：建筑工程费、设备采购及安装工程费、装修装饰费用 ④小区内基础设施建设费、小区内公共配套设施建设费 ⑤开发间接费、开发期间税费（不含经营税费）、其他费用 ⑥管理费用 ⑦销售费用 ⑧财务费用（依据借款还本付息表的数据） （3）经营收入估算（在拟定租售方案基础上估算） （4）经营税金及附加（营业税及附加、城镇土地使用税、房产税、企业所得税、土地增值税等）
建设项目全过程动态投资控制之案例分析
建设项目全过程动态投资控制之案例分析 摘要：在市场经济主宰的当今建筑市场，全过程动态投资控制已逐步成为建设项目投资控制的重要举措，本文就某数控机床科技有限公司的联合厂房建设项目全过程动态投资控制进行详细地阐述和论证。 关键词：建设项目、动态投资控制、案例分析 随着经济的发展，社会的进步，各种相关政策的制定、完善和落实，以及更好地与国际接轨，更好地适应建设项目造价的阶段性和多次性的特点，建设项目全过程动态投资控制已逐步成为建设项目控制造价的最重要的也最完善的方法和手段，并日趋完善，现就某数控机床科技有限公司的联合厂房建设项目全过程动态投资控制进行详细地阐述和论证。 建设项目全过程动态投资控制的核心理论便是阶段性控制。 首先，是建设项目的项目建议书和可行性研究阶段以及设计任务书阶段由专业人员经过详细而周密地调研、研究和论证，根据有关部门颁发的各类投资估算指标、技术经济总指标与分项指标，依据项目总体构思和建筑方案构思以及机电设备构思，对建设项目的总投资进行计算——即为建设项目的投资估算，在现行阶段，要求投资估算的误差率在±20%~±30%之间，要求工程造价人员具有扎实的理论基础和丰富的工作经验以及全局性的视野。该阶段的投资估算比较容易出现两个方面的问题：其一，没有考虑建筑材料和设备价格的时间性上涨，物价指数、人工费提高、建设利息、风险等因素未考虑；其二，由于知识欠缺和经验缺乏，对工程前期、配套设施和特殊技术措施考虑不周，使得投资估算失去了控制投资的作用。这也是在从计划经济向市场经济转变，从静态控制到动态控制的过渡中，工程造价人员最容易出现的问题和薄弱环节。 其次，动态投资控制的第二阶段也是建设项目投资控制的重中之重便是设计阶段的设计概算，设计概算整个建设项目的动态投资控制中对工程造价的影响达到75%，是整个控制过程中的关键环节，直接决定了投资控制的成败。在设计阶段，造价工程人员的工作重点应放在协助业主按技术经济分析方法和价值的工程原理选择最佳的设计方案上。该厂房的总造价为3167.6万元，而钢结构工程分部造价为1284.1万元，占总造价的三分之一，是控制总造价的一个关键分部工程，结构工程师提供了钢结构的几种结构体系，工程造价人员根据当地的建筑市场行情对几种方案做了造价成本分析，结果是门式轻型桁架结构体系节约钢材15%，结合建筑功能分析，最终成为业主的首选方案。 另外，在设计阶段的设计概算容易失去控制还表现在在施工过程中出现大量的设计变更。出现这样的问题原因不超乎两种情况：其一，设计过于粗糙或功能和构造处理不当引起的；其二，建设单位对工程定位的不确定性和盲目性。为了避免出现施工过程中出现大量设计变更的问题，解决的方法是进行严谨的全面的
静态投资回收期和动态回投资收期及其公式
静态投资回收期及其公式(static payback period and its formula): 欧阳学文 项目从投产年算起,用每年的净收益将初始投资全部收回的 时间为静态投资回收期,静态投资回收期不考虑货币的时间 价值,静态投资回收期公式如下: =0； CI:现金流入量；CO:现金流出量；Pt:投资回收期； 投资回收期（pt）计算公式： pt=[累计净现金流量开始出现正值的年份数]1+[上年累计净现金流量的绝对值/当年净现金流量] 动态投资回收期及其公式（dynamic payback period and its formula） 项目从投产年算起，用每年的净收益现值将初始投资现值 全部收回的时间为动态投资回收期，动态投资回收期考虑 了货币的时间价值，动态投资回收期公司如下： P:总投资的现值；T：动态投资回收期；S：年销售收入；
C：年经营成本（不含基本折旧和流动资金借款利息）；X：年税金（年销售税金、资源税金）；(CICO)t:第t年的净现金流量。 动态投资回收期(T)计算公式如下： 动态投资回收期（年）=[累计净现金流量现值开始出现正值年份数]1+[上年累计净现金流量现值的绝对值/当年净现金流量现值] ?投资回报率（return on investment）：投资回收率ROI为获得的净收益与项目总投资之比。公式如下： ROI=（总收益总支出）/总支出*100% ?内部收益率（internal rate of return）：内部收益率IRR是指项目在计算期内，各年净现金流量现值累计（NPV）等于零时的折现率。公式如下： 公式中：CI:现金流入量，CO现金流出量，（CICO）t:第t 年的净现金流量。 ?价值分析（value analysis）：一种功能/成本分析方法。 首先分析项目的功能和功能的实现成本。在不降低质量的情况下，以更低的成本实现该功能。
XXX项目投资控制方案
XXX项目投资控制方案 目标：按招标文件要求。 控制要点：动态和及时地把握工程投资信息； 预控策略的具体实现； 良好的投资控制制度； 强有力的执行贯彻格局。 1、项目投资控制方法 1.1全过程投资控制总体方案 01）项目投资控制策略纲要 设计优化策略 在满足本建设工程要求前提下，提出设计优化方案。 在工程方案设计、初步设计、施工图设计过程中与设计单位讨 论完善设计，以达到在不降低业主要求的建设标准的前提下降 低工程造价或使工程造价控制在目标范围内。 目标分解策略 量化不同阶段之投资控制具体目标。对“投资估算”、“设计概算”、 “施工图预算”的准确率进行控制。 风险控制策略 分析项目建设过程中的各种风险因子，对应当提前防范的风险 因子予以计划和措施的落实，对项目建设的过程信息进行处理， 识别系统性风险源及其可能的危害性，策划相应的解决方案。
02）项目全过程投资控制原则 全过程控制 项目投资控制贯穿于项目建设全过程，其影响因素也是多方面。 本项目将从设计、计划统筹、招标采购、施工阶段等环节的实 施管理。 重点做好对设计方面及造价咨询单位的管理工作。 设计阶段为投资控制重点 方案设计、初步设计往往影响项目投资的70%-90%，因此，项 目投资控制贯穿于本项目建设全过程，而控制的关键就在设计 阶段。 主动控制 本项目工程投资控制立足于事先主动措施原则，尽可能以预控 为主，减少或避免投资目标值与实际值的偏离。 投资控制、质量控制、进度控制的关系处理 本项目工程投资控制是与质量控制、进度控制同时进行的，在 实施投资控制的同时满足质量和进度目标。 在质量和进度目标满足业主的要求的前提下，使投资在我们的 投资目标范围内。 在进行投资控制过程中，要协调好投资与质量和进度的关系。 如采用限额设计进行投资控制时，一方面要力争使实际的项目 设计投资限定在投资额度内，同时又要保证本项目的功能、使 用要求和质量标准。