个人住房贷款的概述
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⑵应提交的文件 抵押当事人的身份证明或法人资格证明、抵押双方共同
提交的抵押登记申请书、经过公证的借款合同和抵押合同、 《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》 （共有房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意 抵押的证明）、房屋价值证明文件、登记机关认为必要的其 他文件。
⑶房屋抵押权的设立与变更
四、贷款审批
经上述程序后，同意贷款的按照规定 的程序上报审批，并在规定的期限内通知 借款人进行相关程序；不同意的，应将申 请人的所有材料退还。
五、各银行的具体要求
1.中国建设银行 2.中国工商银行 3.中国银行 4.中国农业银行 5.中信实业银行 6.中国光大银行 7.中国招商银行 8.交通银行 9.中国民生银行 10.上海浦东发展银行
二、贷款额度、期限和利率的确定
1.贷款额度 贷款额度最高不超过购买房屋价值的
80%，一般为70%。
2.贷款期限 贷款期限最长不超过30年。
3.贷款利率 贷款利率由中国人民银行专门公布。在
利率调整时，若剩余期限在一年内的仍按合 同利率执行；若剩余期限超过一年，则在次 年1月1日起执行新利率，因此必须分段计算 还贷清单。
2.自营性个人住房抵押贷款 自营性的个人住房贷款是商业银行利用自己的资金条件，
自主经营的住房抵押贷款，也称住房按揭贷款。不同银行的 具体产品不同，主要有个人住房贷款、个人装修贷款、个人 商业用房贷款、二手房按揭贷款、个人住房抵押消费贷款、 个人自建住房贷款等。
3.个人住房组合贷款 个人住房组合贷款是上述二者的结合，是在政策性贷款
2.特点
⑴个人住房贷款是银行主要消费信贷品种
从性质上说，个人住房贷款是属于消费 贷款的一种，而由于房地产是高价值的普遍 消费品，个人住房贷款就成为了消费贷款的 最主要的品种。
⑵个人住房贷款必须设立担保
个人住房必须设立担保，主要是因为住 房贷款的贷款额大、期限长，银行的或有风 险较大。担保可以是人的担保——保证，特 点是方便；也可以是物的担保——质押或抵 押，特点是安全。
以期房抵押的，放款人与抵押人应持合法的房 屋买卖合同到房地产所在地的房地产登记机关办理 抵押登记手续，以防止开发商重复销售同一房屋。 在取得《房屋所有权证》后要及时办理正式的抵押 登记手续。
2.土地使用权抵押登记
以土地上建筑物并依法获得土地使用 权作抵押的，要到土地管理部门的产权登 记机关或房地合一的产权登记机关进行抵 押登记。具体手续与房屋抵押登记基本一 致，只是时间上要求更严格。 ⑴土地使用权抵押登记申请 ⑵土地使用权抵押登记和变更登记
2.特点
⑸个人住房贷款业务具有一定的政策性
个人住房贷款具有一定的政策性，包括利率、 税收、基本保障等方面的公平性的体现，也包括政 府在一定地区、一定时期的产业政策倾向。特别是 在利率非完全市场化的国家，个人住房贷款的政策 性特点更加明显。
⑹个人住房贷款成本较高，但效益较好
个人住房贷款的经营成本虽然较高，但由于担 保条件比较严格，资金的安全性较好，利率和期限 较合理，回报相当稳定，其经济效益尤其突出，是 各种金融机构非常重视和争相发展的服务品种。
2.特点
⑶个人住房贷款的基础是抵押权
个人住房贷款的基础是抵押权。所谓抵押权就 是抵押权人对抵押财产享有的优先受偿权。从法律 的角度而言，抵押权是担保物权的一种，抵押权具 有优先受偿权，抵押权的设立并不一定需要完全物 权——用益物权如使用权等也可以设立抵押权。
⑷个人住房抵押贷款可以实行证券化
个人住房抵押贷款可以实行证券化，具体的流 程比较复杂，其核心内容就是抵押债权的标准化集 成，然后分割成标准化证券品种在资本市场上交易。 如深圳目前就有信托性质“住房抵押贷款债券”。
三、还款方式
目前，商业银行的个人住房抵押贷款 的还款方式由中国人民银行统一规定，贷 款期限在一年内的采用到期一次还本付息 方式，贷款期限在一年以上的采用等额本 息还款法（先息后本）或等额本金还款 （利随本清）法，累进偿还法正在研发之 中。
1.等额本息还款法
M=P*r(1+r)n／[(1+r)n－１]
累进偿还法的分析过程
假设贷款总额为P，按月偿还，期限为n，月利率为r，还款额每月均按d增加，
则有：
P=M1(1+r)-1+M2(1+r)-2+M3(1+r)-3……+Mn(1+r)-n 而M2=M1(1+d)
M3=M1(1+d)2
……
（1）
Mn=M1(1+d)n-1 将各个M代入（1），则有：
P=M1[(1+r)-1+(1+d)(1+r)-2+(1+d)2(1+r)-3+……+(1+d)n-1(1+r)-n] （2）两边同剩以(1+d)(1+r)-1，则有：
以房屋的所有权证抵押的，抵押的设立是通过 产权登记机关在《房屋所有权证》上作他项权利记 载，并同时向抵押权人颁发《房屋他项权证》；以 预售房屋或在建工程作抵押的，登记机关应在抵押 合同上作记载。
抵押合同发生变更或者抵押关系终止时，抵押 当事人应当在变更或者终止之日起15天内，到原登 记机关办理变更或注销抵押登记手续。
三、借款人资信评估
1.个人素质 个人素质方面包括：职业稳定性、职业地位、 受教育程度、年龄、健康状况、行为表现、 综合印象。
2.购房及还款能力 主要考察房价收入比和还贷收入比两个指标。
3.贷款保护能力 包括：抵押率、质押率、第三方保证程度、 双重担保、抵押物的变现能力、借款人购买 财产保险情况、其他附加条件。
一、个人住房贷款的申请
虽然各银行的具体业务操作流程可能会有所差异，但基本过程是一致 的，就是对借款人资格的认定，审查其提交的各种相关证件的真实性。
1.借款人资格
借款人资格的认定主要是要确认其身份真实、合法，确认其具有较好 的可信度和偿债能力。具体要求包括8大方面。
2.申请人需提供的材料
一般来讲，借款人需要提交的证件包括： ⑴身份证件； ⑵放款人认可部门出具的借款人经济收入或偿债能力证明； ⑶符合规定的购买房屋合同意向书、协议或其他批准文件； ⑷抵押物或质押物清单、权属证明、有处分权人同意抵押或质押的证明、 抵押物估价证明； ⑸保证人同意提供担保的书面文件及其资信证明； ⑹以储蓄存款为自筹资金的需提供银行存款凭证； ⑺以住房公积金作为自筹资金的，需提供公积金管理部门批准动用公积金 存款的证明； ⑻放款人要求提供的其他文件或资料
2.市场化程度较低
表现为：贷款规模较小，市场规范和法律体系不够完善， 业务经营手段有待提高，品种可选择性低，受政策性因素影 响较大，参与仍然不够广泛。
3.潜力巨大
规模潜力巨大、品种潜力巨大、主体潜力巨大、服务潜 力巨大。
四、我国个人住房贷款业务前景
1.业务发展环境的基本判断
⑴住宅业是我国新的经济增长点 ⑵城市化加速有利于住宅业发展 ⑶住房制度改革有利于住房信贷发展 ⑷住房需求增长需要信贷支持 ⑸金融开放需要业务创新
不足以支持购房者购买理想住房时，由商业银行提供一定的 自营性住房贷款的情形。
三、我国个人住房信贷业务现状
1.发展迅猛
我国个人住房贷款业务虽然起步晚，但发展极为迅猛， 至目前除4大国有商业银行外，中信实业、民生、交通、光大、 浦发、招商等银行都已广泛开展此类业务，参与的贷款主体 迅速增加；贷款规模发展相当迅猛，6年增长60倍，尤其是最 近几年，自营性住房贷款增加最为突出，如2002年6月个人住 房贷款余额达到6600亿元，年底就达到了8200亿元；个人住 房贷款涉及的地区和人群逐渐扩张，但仍然以东部中心城市 和较高收入者为主。
第四节 个人住房贷款贷后管理与贷款偿 还一、贷后检查及违约处理
1.主要内容
贷后检查包括以下内容： ⑴借款人依合同约定归还贷款本息情况； ⑵借款人有无骗取银行信用行为；
二、个人住房贷款的种类
1.政策性个人住房抵押贷款 政策性住房贷款包括政府和企业（单位）等多种，目前
主要是政府的政策性住房贷款。政府的政策性住房贷款包括 住房公积金贷款和政府贴息贷款（如各种的安居工程或其他 专门对象的非市场价格房屋供给等）。企业单位的政策性住 房贷款事实上是单位福利的一种，主要也是贴息贷款，即单 位为本单位的职工购房提供贷款贴息，以奖励其忠诚服务。
个人住房贷款
• 概述 • 个人住房贷款的申请、审查和审批 • 个人住房贷款的发放 • 个人住房贷款的贷后管理与贷款偿还
第一节 概述
一、个人住房贷款的概念和特点
1.概念 个人住房贷款是指放款人向借款人
发放的各种用于购买住房的贷款。个人 住房贷款是一种担保贷款，即借款人必 须为自己的借款提供各种形式的担保， 包括抵押、质押和保证等。个人住房贷 款是房地产金融业务的主要内容，并将 会逐渐发展成为最主要的内容。
4.提前还款
提前还款的处理已讲过，不再重复。
四、抵押权登记
1.住房抵押登记
借款人获得抵押贷款时，一定要签订抵押合同并到当地房地 产产权登记机关申请抵押登记。具体程序如下：
⑴登记时限 抵押当事人必须在抵押合同签订的30天内，向产权登记
机关申请抵押登记，登记机关对申请及提交的文件审核合格 后，应在15个工作日内作出是否准予登记的书面答复，抵押 合同在生效日为登记之日。
2.等额本金还款法（递减还款法）
每月还款额 =贷款本金/贷款期月数+（本金－已归还本金累计额）*月利率
请注意，与本息均还法不同！
3.累进偿还法
累进偿还法是指贷款期内分段按一定比例递增 还款额，但每年或每几年内的各个月均按相等的金 额（即先息后本法）归还本金和利息。 其计算公式为： M1=P[（1+r）n（d－r）]／[（1+d）n－（1+r）n] Mi=M1*（1+d）i-1 这里，M1为第一年的月偿还额，P为借款总额，r为 借款利率，n为贷款期限，d为等比年递增率，i为第i 个还款年，Mi为该年月偿还额。
第三节 个人住房贷款的发放
一、签订借款合同
银行批准了申请人的贷款申请后，应及时通知借款人签订 若干合同，包括借款合同、担保合同、保险合同和公证合同等， 具体程序如下：
1.信贷员正式通知申请人签订个人住房贷款合同及办理相关事宜。 2.采取抵（质）押担保方式担保的需要签订抵（质）押合同，并
按规定办理有关公证和抵押登记、保险手续。
3.按合同规定向借款人代收代缴印花税。 4.借款人将《房屋买卖合同》正本、抵押登记证明文件（或房屋
他项权证）、抵押物保险单正本交放款人保管，需要借用应办 理相关手续并在规定的时间内交还放款人保管。
5.个人住房贷款专项保险可由银行代办，保单正本有银行保管。 6.开发商同意存入保证金存款的，要开立开发商保证金存款专户。
（2）
P(1+d)(1+r)-1=M1[(1+d)(1+r)-2+(1+d)2(1+r)-3+……+(1+d)n(1+r)-n-1] （2）－（3）得：
ຫໍສະໝຸດ Baidu
（3）
P[1－(1+d)(1+r)-1]=M1[(1+r)-1－(1+d)n(1+r)-n-1] 则M1=P[1－(1+d)(1+r)-1]／[(1+r)-1－(1+d)n(1+r)-n-1] 即M1=P(1+r)n（d－r）／[(1+d)n－(1+r)n] Mi=M1*（1+d）i-1
2.发展趋势判断
⑴个人住房信贷市场竞争日趋激烈 ⑵个人住房信贷将成为房地产金融的主体业务 ⑶业务品种将更加多元化 ⑷个人住房贷款的经营管理将实现电子化、制度化、集约化 ⑸委托业务成为焦点 ⑹“强化管理，防范风险”是住房信贷持续发展的关键 ⑺个人住房贷款将出现证券化 ⑻个人住房贷款市场将更加细分
第二节 个人住房贷款的申请、审查和审批
二、贷款审查
贷款审查的内容主要包括： ⑴核验借款人申请表； ⑵核实借款人购房行为、购房合同的真实性与合法性，防止借
款人和开发商合谋骗取贷款； ⑶审核借款人的收入情况，对借款人所提供的收入证明的真实
性进行仔细审查核实，以保证借款人有足够的偿还贷款本息 的能力； ⑷对拟抵押的房屋或土地进行实地勘察，在必要时请相关评估 机构进行评估； ⑸审查借款人的抵押物是否足额有效，其共有人是否出具同意 抵押的合法证明文件； ⑹审查保证人的保证资格和保证能力； ⑺审查借款人及其联名人的真实年龄，一般要求贷款期限不超 过其中年长者的退休年限； ⑻审查借款人的自有资金情况，一般要求其不低于30%，并要求 其将自有资金存入开发商在放款银行所开立的专门账户中。
提交的抵押登记申请书、经过公证的借款合同和抵押合同、 《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》 （共有房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意 抵押的证明）、房屋价值证明文件、登记机关认为必要的其 他文件。
⑶房屋抵押权的设立与变更
四、贷款审批
经上述程序后，同意贷款的按照规定 的程序上报审批，并在规定的期限内通知 借款人进行相关程序；不同意的，应将申 请人的所有材料退还。
五、各银行的具体要求
1.中国建设银行 2.中国工商银行 3.中国银行 4.中国农业银行 5.中信实业银行 6.中国光大银行 7.中国招商银行 8.交通银行 9.中国民生银行 10.上海浦东发展银行
二、贷款额度、期限和利率的确定
1.贷款额度 贷款额度最高不超过购买房屋价值的
80%，一般为70%。
2.贷款期限 贷款期限最长不超过30年。
3.贷款利率 贷款利率由中国人民银行专门公布。在
利率调整时，若剩余期限在一年内的仍按合 同利率执行；若剩余期限超过一年，则在次 年1月1日起执行新利率，因此必须分段计算 还贷清单。
2.自营性个人住房抵押贷款 自营性的个人住房贷款是商业银行利用自己的资金条件，
自主经营的住房抵押贷款，也称住房按揭贷款。不同银行的 具体产品不同，主要有个人住房贷款、个人装修贷款、个人 商业用房贷款、二手房按揭贷款、个人住房抵押消费贷款、 个人自建住房贷款等。
3.个人住房组合贷款 个人住房组合贷款是上述二者的结合，是在政策性贷款
2.特点
⑴个人住房贷款是银行主要消费信贷品种
从性质上说，个人住房贷款是属于消费 贷款的一种，而由于房地产是高价值的普遍 消费品，个人住房贷款就成为了消费贷款的 最主要的品种。
⑵个人住房贷款必须设立担保
个人住房必须设立担保，主要是因为住 房贷款的贷款额大、期限长，银行的或有风 险较大。担保可以是人的担保——保证，特 点是方便；也可以是物的担保——质押或抵 押，特点是安全。
以期房抵押的，放款人与抵押人应持合法的房 屋买卖合同到房地产所在地的房地产登记机关办理 抵押登记手续，以防止开发商重复销售同一房屋。 在取得《房屋所有权证》后要及时办理正式的抵押 登记手续。
2.土地使用权抵押登记
以土地上建筑物并依法获得土地使用 权作抵押的，要到土地管理部门的产权登 记机关或房地合一的产权登记机关进行抵 押登记。具体手续与房屋抵押登记基本一 致，只是时间上要求更严格。 ⑴土地使用权抵押登记申请 ⑵土地使用权抵押登记和变更登记
2.特点
⑸个人住房贷款业务具有一定的政策性
个人住房贷款具有一定的政策性，包括利率、 税收、基本保障等方面的公平性的体现，也包括政 府在一定地区、一定时期的产业政策倾向。特别是 在利率非完全市场化的国家，个人住房贷款的政策 性特点更加明显。
⑹个人住房贷款成本较高，但效益较好
个人住房贷款的经营成本虽然较高，但由于担 保条件比较严格，资金的安全性较好，利率和期限 较合理，回报相当稳定，其经济效益尤其突出，是 各种金融机构非常重视和争相发展的服务品种。
2.特点
⑶个人住房贷款的基础是抵押权
个人住房贷款的基础是抵押权。所谓抵押权就 是抵押权人对抵押财产享有的优先受偿权。从法律 的角度而言，抵押权是担保物权的一种，抵押权具 有优先受偿权，抵押权的设立并不一定需要完全物 权——用益物权如使用权等也可以设立抵押权。
⑷个人住房抵押贷款可以实行证券化
个人住房抵押贷款可以实行证券化，具体的流 程比较复杂，其核心内容就是抵押债权的标准化集 成，然后分割成标准化证券品种在资本市场上交易。 如深圳目前就有信托性质“住房抵押贷款债券”。
三、还款方式
目前，商业银行的个人住房抵押贷款 的还款方式由中国人民银行统一规定，贷 款期限在一年内的采用到期一次还本付息 方式，贷款期限在一年以上的采用等额本 息还款法（先息后本）或等额本金还款 （利随本清）法，累进偿还法正在研发之 中。
1.等额本息还款法
M=P*r(1+r)n／[(1+r)n－１]
累进偿还法的分析过程
假设贷款总额为P，按月偿还，期限为n，月利率为r，还款额每月均按d增加，
则有：
P=M1(1+r)-1+M2(1+r)-2+M3(1+r)-3……+Mn(1+r)-n 而M2=M1(1+d)
M3=M1(1+d)2
……
（1）
Mn=M1(1+d)n-1 将各个M代入（1），则有：
P=M1[(1+r)-1+(1+d)(1+r)-2+(1+d)2(1+r)-3+……+(1+d)n-1(1+r)-n] （2）两边同剩以(1+d)(1+r)-1，则有：
以房屋的所有权证抵押的，抵押的设立是通过 产权登记机关在《房屋所有权证》上作他项权利记 载，并同时向抵押权人颁发《房屋他项权证》；以 预售房屋或在建工程作抵押的，登记机关应在抵押 合同上作记载。
抵押合同发生变更或者抵押关系终止时，抵押 当事人应当在变更或者终止之日起15天内，到原登 记机关办理变更或注销抵押登记手续。
三、借款人资信评估
1.个人素质 个人素质方面包括：职业稳定性、职业地位、 受教育程度、年龄、健康状况、行为表现、 综合印象。
2.购房及还款能力 主要考察房价收入比和还贷收入比两个指标。
3.贷款保护能力 包括：抵押率、质押率、第三方保证程度、 双重担保、抵押物的变现能力、借款人购买 财产保险情况、其他附加条件。
一、个人住房贷款的申请
虽然各银行的具体业务操作流程可能会有所差异，但基本过程是一致 的，就是对借款人资格的认定，审查其提交的各种相关证件的真实性。
1.借款人资格
借款人资格的认定主要是要确认其身份真实、合法，确认其具有较好 的可信度和偿债能力。具体要求包括8大方面。
2.申请人需提供的材料
一般来讲，借款人需要提交的证件包括： ⑴身份证件； ⑵放款人认可部门出具的借款人经济收入或偿债能力证明； ⑶符合规定的购买房屋合同意向书、协议或其他批准文件； ⑷抵押物或质押物清单、权属证明、有处分权人同意抵押或质押的证明、 抵押物估价证明； ⑸保证人同意提供担保的书面文件及其资信证明； ⑹以储蓄存款为自筹资金的需提供银行存款凭证； ⑺以住房公积金作为自筹资金的，需提供公积金管理部门批准动用公积金 存款的证明； ⑻放款人要求提供的其他文件或资料
2.市场化程度较低
表现为：贷款规模较小，市场规范和法律体系不够完善， 业务经营手段有待提高，品种可选择性低，受政策性因素影 响较大，参与仍然不够广泛。
3.潜力巨大
规模潜力巨大、品种潜力巨大、主体潜力巨大、服务潜 力巨大。
四、我国个人住房贷款业务前景
1.业务发展环境的基本判断
⑴住宅业是我国新的经济增长点 ⑵城市化加速有利于住宅业发展 ⑶住房制度改革有利于住房信贷发展 ⑷住房需求增长需要信贷支持 ⑸金融开放需要业务创新
不足以支持购房者购买理想住房时，由商业银行提供一定的 自营性住房贷款的情形。
三、我国个人住房信贷业务现状
1.发展迅猛
我国个人住房贷款业务虽然起步晚，但发展极为迅猛， 至目前除4大国有商业银行外，中信实业、民生、交通、光大、 浦发、招商等银行都已广泛开展此类业务，参与的贷款主体 迅速增加；贷款规模发展相当迅猛，6年增长60倍，尤其是最 近几年，自营性住房贷款增加最为突出，如2002年6月个人住 房贷款余额达到6600亿元，年底就达到了8200亿元；个人住 房贷款涉及的地区和人群逐渐扩张，但仍然以东部中心城市 和较高收入者为主。
第四节 个人住房贷款贷后管理与贷款偿 还一、贷后检查及违约处理
1.主要内容
贷后检查包括以下内容： ⑴借款人依合同约定归还贷款本息情况； ⑵借款人有无骗取银行信用行为；
二、个人住房贷款的种类
1.政策性个人住房抵押贷款 政策性住房贷款包括政府和企业（单位）等多种，目前
主要是政府的政策性住房贷款。政府的政策性住房贷款包括 住房公积金贷款和政府贴息贷款（如各种的安居工程或其他 专门对象的非市场价格房屋供给等）。企业单位的政策性住 房贷款事实上是单位福利的一种，主要也是贴息贷款，即单 位为本单位的职工购房提供贷款贴息，以奖励其忠诚服务。
个人住房贷款
• 概述 • 个人住房贷款的申请、审查和审批 • 个人住房贷款的发放 • 个人住房贷款的贷后管理与贷款偿还
第一节 概述
一、个人住房贷款的概念和特点
1.概念 个人住房贷款是指放款人向借款人
发放的各种用于购买住房的贷款。个人 住房贷款是一种担保贷款，即借款人必 须为自己的借款提供各种形式的担保， 包括抵押、质押和保证等。个人住房贷 款是房地产金融业务的主要内容，并将 会逐渐发展成为最主要的内容。
4.提前还款
提前还款的处理已讲过，不再重复。
四、抵押权登记
1.住房抵押登记
借款人获得抵押贷款时，一定要签订抵押合同并到当地房地 产产权登记机关申请抵押登记。具体程序如下：
⑴登记时限 抵押当事人必须在抵押合同签订的30天内，向产权登记
机关申请抵押登记，登记机关对申请及提交的文件审核合格 后，应在15个工作日内作出是否准予登记的书面答复，抵押 合同在生效日为登记之日。
2.等额本金还款法（递减还款法）
每月还款额 =贷款本金/贷款期月数+（本金－已归还本金累计额）*月利率
请注意，与本息均还法不同！
3.累进偿还法
累进偿还法是指贷款期内分段按一定比例递增 还款额，但每年或每几年内的各个月均按相等的金 额（即先息后本法）归还本金和利息。 其计算公式为： M1=P[（1+r）n（d－r）]／[（1+d）n－（1+r）n] Mi=M1*（1+d）i-1 这里，M1为第一年的月偿还额，P为借款总额，r为 借款利率，n为贷款期限，d为等比年递增率，i为第i 个还款年，Mi为该年月偿还额。
第三节 个人住房贷款的发放
一、签订借款合同
银行批准了申请人的贷款申请后，应及时通知借款人签订 若干合同，包括借款合同、担保合同、保险合同和公证合同等， 具体程序如下：
1.信贷员正式通知申请人签订个人住房贷款合同及办理相关事宜。 2.采取抵（质）押担保方式担保的需要签订抵（质）押合同，并
按规定办理有关公证和抵押登记、保险手续。
3.按合同规定向借款人代收代缴印花税。 4.借款人将《房屋买卖合同》正本、抵押登记证明文件（或房屋
他项权证）、抵押物保险单正本交放款人保管，需要借用应办 理相关手续并在规定的时间内交还放款人保管。
5.个人住房贷款专项保险可由银行代办，保单正本有银行保管。 6.开发商同意存入保证金存款的，要开立开发商保证金存款专户。
（2）
P(1+d)(1+r)-1=M1[(1+d)(1+r)-2+(1+d)2(1+r)-3+……+(1+d)n(1+r)-n-1] （2）－（3）得：
ຫໍສະໝຸດ Baidu
（3）
P[1－(1+d)(1+r)-1]=M1[(1+r)-1－(1+d)n(1+r)-n-1] 则M1=P[1－(1+d)(1+r)-1]／[(1+r)-1－(1+d)n(1+r)-n-1] 即M1=P(1+r)n（d－r）／[(1+d)n－(1+r)n] Mi=M1*（1+d）i-1
2.发展趋势判断
⑴个人住房信贷市场竞争日趋激烈 ⑵个人住房信贷将成为房地产金融的主体业务 ⑶业务品种将更加多元化 ⑷个人住房贷款的经营管理将实现电子化、制度化、集约化 ⑸委托业务成为焦点 ⑹“强化管理，防范风险”是住房信贷持续发展的关键 ⑺个人住房贷款将出现证券化 ⑻个人住房贷款市场将更加细分
第二节 个人住房贷款的申请、审查和审批
二、贷款审查
贷款审查的内容主要包括： ⑴核验借款人申请表； ⑵核实借款人购房行为、购房合同的真实性与合法性，防止借
款人和开发商合谋骗取贷款； ⑶审核借款人的收入情况，对借款人所提供的收入证明的真实
性进行仔细审查核实，以保证借款人有足够的偿还贷款本息 的能力； ⑷对拟抵押的房屋或土地进行实地勘察，在必要时请相关评估 机构进行评估； ⑸审查借款人的抵押物是否足额有效，其共有人是否出具同意 抵押的合法证明文件； ⑹审查保证人的保证资格和保证能力； ⑺审查借款人及其联名人的真实年龄，一般要求贷款期限不超 过其中年长者的退休年限； ⑻审查借款人的自有资金情况，一般要求其不低于30%，并要求 其将自有资金存入开发商在放款银行所开立的专门账户中。