2019住建部当前的房地产市场与调控政策

12.5 2.3
2008
2009
40.7
50
40
30
20
10
0
2010
在建商品房面积较大
商品住房施工面积
350000 300000 250000 200000 150000 100000 50000
0 2004.12 2005.12 2006.12 2007.12 2008.12 2009.12 2010.12
1998.3.25 1998.7.1
1998.12.7 1999.6.10
2002.2.21 2004.10.29
2006.4.28 2006.8.19 2007.3.18
2007.5.19 2007.7.21 2007.8.22 2007.9.15 2007.12.21 2008.9.16 2008.10.9 2008.10.30 2008.11.27 2008.12.23 2010.10.20 2010.12.26 2011.02.09
控制投资性需求
差别化的信贷政策，控制住房投资收益 “限购”控制住房投资需求
“限购”政策引争议
长期积累的市场问题难以短期内解决 外围因素对影响房地产市场较强 改革后利益分化导致调控政策执行难度大 长期制度缺失调控政策难以稳定预期
“十二五”期间新建3600万套保障住房
应对城镇化的住房需求
2007.5.19 2007.7.21 2007.8.22 2007.9.15 2007.12.21 2008.9.16 2008.10.9 2008.10.30 2008.11.27 2008.12.23 2010.10.20 2010.12.26 2011.02.09
存款准备金率
当前在建商品房面积较大
40 企业数（家）
35
30
25
20
15
13
10
5
0
2008年
图：销售超百亿的房企数量
35
27
2009年
2010年
中国房地产动态政策设计研究组
2019年房地产市场
经济保持较高速度增长 信贷环境前紧后松 住宅市场仍保持较大规模，但增速下降 商办地产规模小、增速高、经营难 中小城市房地产市场机遇风险并存
存款准备金率
潜在供应量增大
※房屋新开工面积达16.38亿平方米，同比增长40.7%，远高于正常年份16%左右 的增长率。
180,000 160,000 140,000 120,000 100,000 80,000 60,000 40,000 20,000
0
新开工面积(万平方米） 新开工面积增速(%)
房价上涨推动了国民财富两极分化
税收政策具有财富分配失衡的纠偏功能 －－房产税在上海和重庆试点
差别化信贷政策和“限购”是控制住房投资性 需求的主要措施 －－“新国八条”提出更严格的“限购” 措施
上海与重庆试点方案共同点
1.一是将征税的对象锁定在以新增购房为主，管理 市场预期的作用明显。 2.二是差别化的税率指向控制高价住房，抑制高价 房需求的意图明确。 3.三是设定了较为宽松的免税条件，充分保护本市 居民居住需求的做法明智。 4.四是对非本地工作的居民购房征税较严，控制投 资性需求的政策明朗。
2019年来全国商品房和住宅均价及其同比增速
5500
30%
元/平方米
5000
25%
4500
20%
4000
15%
3500
10%
3000
5%
2500
0%
2000
-5%
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 10:1-4 10:1-12
商品房均价 商品房均价增长率
二、 新政下房地产市场分析
2019年房地产企业面临什么样的发展环境？ 保障房用地增大是否会影响商品房供地？ 住房“限购”是否要去投资商业地产？ 大城市“限购”是否要去投资中小城市？
紧信贷政策不容乐观
12% 10.08%
10%
一年期贷款利率
8% 5.96%
6%
4%
2%
0%
1996.8.23 1997.10.23
土地购置面积
50000 40000
39784.7
38209.9
36791.0
40609.2 36,785.4
41000.0
31,906.1
40 30 20
30000
10
20000
0
-10
10000
-20
0
-30
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
新开工面积处于历史高位
房产税政策趋势
开征房产税对缓解当前经济社会中的突出问题和 防范潜在风险都有积极作用，可以判断，房产税 从试点到推广，从增量到存量，从低税率起步到 税率调整的转向已是必然，对此必须要有足够的 预见性。
房产税的税源和税基是相分离的，即所缴纳的房 产税不能来自房产本身，所以通过税制设定保护 合理住房需求是必然的。
20%
-60%
-30%
0%
30%
60%
2019 年全国及35 个大中城市住宅销售面积 增长率下降
房地产企业分化继续： “大者越大、强者恒强”
◆百亿企业数量明显增多，前十大企业占比首次突破10%。共有35家房地产开 发企业销售额突破100亿元（2019年和2009年分别为13家和27家），前十位企 业累计销售额达5754亿元，占全国比重为11%，比上年提高2.4个百分点，首 次突破10%。
当前的房地产市场与调控政策
住房和城乡建设部政策研究中心 副主任 研究员 秦 虹
主要内容：
关于当前房地产调控政策思路 关于当前房地产市场格局与企业对策
主要内容：
当前房地产调控政策思路：
控制房地产市场过热和建设保障房两手一起抓
房地产投资属性推动房价上涨明显
住房同时具有使用属性和资产属性 住房作为投资品其价格由货币和收益预期决定 防止住房资产属性的金融化
商品住房施工面积
350000 300000 250000 200000 150000 100000 50000
0 2004.12 2005.12 2006.12 2007.12 2008.12 2009.12 2010.12
2019年住宅建设用地同比增长64％
2010年住宅用地执行情况（万公顷）
20
发展不平衡：过去大城市增长速度最快－级差地租扩大
城市建城区面积（平方公里）
36295.3
40000
35000
30000
22439.3
25000
20000
12855.7
15000
10000
5000
0
1990年 20100年 2008年
200万以上人口城市数量
个 50
40 25
30 20
10 0
2001
40.7
50
40
30
20
10
0
2010
建设周期大大延长
45.0 38.1
40.0
房屋建筑面积竣工率（％）
35.0
30.0
25.0
22.7
20.0
15.0
18.7
10.0
5.0
0.0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
供应总量不断积累
中小城市房地产市场机遇风险并存
中小城市正是级差地租变化大的时期
城市群发展及城际轨道交通的公交化将 整体改变中小城市的区位价值
中小城市房地产市场机遇风险并存
流动人口少，租房和换手难度大 产业结构单一，经济波动风险大 市场空间受限，开发节奏很重要 楼盘同质化严重，差异化竞争显优势
41
S1 2008
资料来源：国家统计局、中国城市建设统计年鉴
3.房价涨幅不均，增幅回落
国家统计局：70个大中城市同比上涨6.4%， 环比上涨0.3%；
中国房产信息集团：北京、上海、广州、深 圳四大一线城市2019年全年新建商品住宅价 格同比普遍大涨，涨幅最小的是广州，达 23%，而北京涨幅最大，同比大涨42% 。
当前利率水平及存款准备金率
12% 10.08%
10%
一年期贷款利率
8% 5.96%
6%
4%
2%
0%
1996.8.23 1997.10.23
1998.3.25 1998.7.1
1998.12.7 1999.6.10
2002.2.21 2004.10.29
2006.4.28 2006.8.19 2007.3.18
房地产开发投资增速为1994年以来最高
全国完成房地产开发投资额4.8万亿元，同比增长33.2%，高于正常年份25% 左右的增长率。
60000
房地产开发投资额
48267.0
50000
40000
30000
20000
10000
0
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
土地购置面积增速为2019年以来最高
非住宅物业销售增长速度快
2010年各类物业销售面积增长速度（％）
35 30 25 20 15 10 5 0
商品住宅
办公楼
商业用房
4%
14% 10%
限购政策对市场影响程度取决于落实情况
西藏 上海 北京 浙江 江苏 福建 天津 安徽 广东 东部地区 贵州 新疆 四川 重庆 甘肃 江西 全国总计 山西 西部地区 内蒙古 广西 吉林 中部地区 宁夏 陕西 河南 辽宁 湖南 湖北 青海 山东 云南 黑龙江 海南 河北
大约18亿平方米，满足20％的城镇人口居住 2019年新建1000万套
主要内容
关于当前房地产市场格局 －－2019年的市场格局仍将延续 －－2019年总量市场仍大，但增速下降
关于2019年房地产市场总结
开发量不低，但竣工率进一步降低 成交量不少，中西部地区增速加快 房价涨幅不均，但涨幅有所下降 企业分化明显，“大者越大，强者恒强”
商品住宅均价 商品住宅均价增长率
数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun
4. 房地产企业分化明显： “大者越大、强者恒强”
◆百亿企业数量明显增多，前十大企业占比首次突破10%。共有35家房地产开 发企业销售额突破100亿元（2019年和2009年分别为13家和27家），前十位企 业累计销售额达5754亿元，占全国比重为11%，比上年提高2.4个百分点，首 次突破10%。
“限购”政策对企业资金有影响
定金及预售款占开发企业资金来源 50 40 30 20 10 0
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
商办物业增长速度快，但专业化要求高， 风险也大
2010年销售面积分布图 7%
2% 91%
住宅 办公楼 商业用房
区域规划对我国区域主体功能区的划分
※房屋新开工面积达16.38亿平方米，同比增长40.7%，远高于正常年份16%左右 的增长率。
180,000 160,000 140,000 120,000 100,000 80,000 60,000 40,000 20,000
0
新开工面积(万平方米） 新开工面积增速(%)
2.3 2008
12.5 2009
104300.0
80000
60000
40000
20000
0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
中部和西部省份商品房销售面积增速分别为19.9%和13.5%，而东 部地区仅为4.1%，北京、上海、浙江等东部省市销售面积有较大
幅度的降幅。
60%
30%
20%
14% 10%
商品住房销售面积与施工面积之比
45 40 35 30 25 20 15 10 5 0
1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
2.成交量达历史最高水平
120000 100000
商品房销售面积（万平方米）
4%
0%
西藏 上海 北京 浙江 江苏 福建 天津 安徽 广东 东部地区 贵州 新疆 四川 重庆 甘肃 江西 全国总计 山西 西部地区 内蒙古 广西 吉林 中部地区 宁夏 陕西 河南 辽宁 湖南 湖北 青海 山东 云南 黑龙江 海南 河北
-30%
-60%
2019 年全国及35 个大中城市住宅销售面积增长率下降
18
16
计划 实际 2009年
14
12.54
12
10
8
5.64
6
3.94
2.96
4
2
0
总量
保障房和棚户区改造 中小商品房
其它
上世纪末主要发达国家住房状况
1.25
1：1.21
1.2
1.15
1.1
1.05
1
0.95
0.9
法国
家庭户数/住房套数
1：1.13
1：1.11
日本
美国
家庭户数/住房套数
1：1.03 英国
政策落实成关键
2010年商品住房成交面积增速％ 40 30 20 10 0 -10 北京 上海 广州 深圳 天津 杭州 苏州 宁波 武汉 长沙 重庆 郑州 大连 南昌 -20 -30 -40 -50 -60
2010年各类物业销售面积增长速度（％）
35
30
25
20
Leabharlann Baidu15
10
5
0
商品住宅
办公楼
商业用房