滁州雨润星雨华府项目《定位策划会》

据滁州网上房地产数据统计，截止6月23日，滁州1-6月份，市区共有29个楼 盘分别以开盘、加推预约等方式推出新品房源，共计10242套，同比2013年稍 有增加，涨幅2%。
去化量：2014年滁州市区共成交住宅6642套房源，成交面积70万㎡，去 化比达到73%，同比2013年成交缩水33%左右。
二二、、市市场场分析分—析—与城市定消位费— 分析消费群体特征分析
一、项目介绍——宗地指标 宗地指标
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一、项目介绍——宗地交通 宗地交通
宗地项目
明光路大桥
滁州北站
市中心天长商圈
城南政务新区
一一、、项项目目介绍介—绍—— 地块地原块貌及原四貌至及图四至图
1、宗地四至及现状： 地块内部除了一栋民房，杂草外，
整体较为平整，整体拆迁力度不大；地块所在版块道路由6条 主干道、若干公路构成，整体呈现“田子型”；东侧主干道金 山路，过了明光路大桥直通市区；南侧为新区主干道淮河路； 西侧紧邻银山路、宝山路；北侧为琅琊大道，目前整体路况佳。
城镇居民恩格尔系数[6]为37.8%。年末，每百户城市居民家庭拥有彩电135 台，电冰箱 97 台，洗衣机90台，空调器137台，照相机31架，摩托车20辆，助力车62辆，固定电话71 部， 移动电话225部，家用电脑76台，家用汽车 17辆。人均住房建筑面积38.4平方米，比上 年增加5.6平方米
月底前完成地块内高压电线及铁塔迁改工作，高压电线迁改预算区长已审核通过， 政府现正与供电公司商讨合同签订事宜；
一、项目介绍——规划指标
D-16-8地块经济指标 占地面积：96.7亩 总建筑面积：169068.8㎡ 容积率： 2.20 总户数：1239户 地块除一栋民房平整方正，毗邻规划市政公园
一一、、项项目目介绍介—绍—— 小结小结
二、市场分析——琅琊区住宅市场
琅琊区市场商品住宅市场
2013年全年整个琅琊区商品住宅供应面积235.84万㎡，占全市总供应42.8%；成交达到77.32万㎡左右，与全市 同期整体去化基本持平；2013年琅琊区商品住宅成交价格为4518元/㎡，高于全市的平均水平，可见琅琊区的区位优势 明显；其中在上半年尤其在第一季度价格在全年处于一个高位。
房地产投资：2013全年房地产开发投资完成261.7亿元，比上年增长13.9%；房屋施工面 积 2650.1万平方米，增长22.0%，其中新开工面积883.3万平方米，增长38.6%；竣工面 积541.2万平方米，增长52.0%。商品房销售额204.0亿元，其中，住宅170.5亿元，分别 比上年增长42.2%、45.5%，商品房销售面积472.5万平方米，其中，住宅421.9万平方米 ，分别比上年增长38.4%、40.5%。
一、项目介绍——城市解读 城市经济发展 滁州市域经济基本竞争力居安徽省 第10位
统计数据来源：统计局2013年数据
2021/3/17
一、项目介绍——宗地位置Baidu Nhomakorabea
地块位于琅琊区北部，属于新区，金山路与淮河路交汇处，通过金山路穿过明光路大桥直通市中心; 紧邻新区政府、丰山实验学校（未运营) 距老城区中心约10分钟车程; 距滁州北站8分钟 ; 距城南政务新区20分钟;
客群 构成
地缘 客
导入 客
其他
1、原住居民 2、产业客群 3、政府企事业单位 1、交通导入客群 2、价格挤压/品质追求 3、投资客群
1、品牌追随者 2、其他
产品定位
针对琅琊新区进行的实地调研，得出近两年板块热销产品类型主要为80-95㎡的两房或 2+1房及100-120㎡的三房；
宗地项目高层部分应以首次置业为主，主要为两房、紧凑型三房户型为主，适当配有四 房户型，别墅部分面积也不宜过大，此类户型配比符合琅琊板块市场的最佳配比，具体户型 配比建议如下表：
配套要求： 由于项目周边无配套，建议增加以下配套：
规划方案
主要技术经济指标
总平面布局要求：商业用房与居住用房分开设置，商业用房仅可沿西侧银山路和用地北侧集中成块设 置。沿金山路不得设置出入口，沿其他城市道路仅可各设置一个机动车出入口。机动车出入口破机绿化带、 非分隔带宽度不大于20米。所有出入口破人行道宽度不大于15米，并按照有关规范，组织好人流、车流及 消防疏散的道路系统，出入口设置不得影响公交站台并符合规范要求。
市场总体概述： 2013年全年整个滁州市场商品住宅供应面积550万㎡，成交达到200万㎡左右，整体去化为36.3%，
表现与去年全国整体楼市及大中城市有不小偏差；2013年滁州市商品住宅成交价格为4145.25元/㎡。其中在上半年尤其在第
一季度价格在全年处于一个高位。
今年1-4月滁州市整体供应290.97万㎡，已超出去年全年一半的供应，据当地网上房数据显示，前4个月成交96.99万
➢琅琊区在滁州市区中北部
2013年，全市完成生产总值1090亿元，名义增速全省第一，实际增速全省第二；财政收入178.9亿元， 其中地方财政收入114.42亿元，居全省第四位；规模以上工业增加值485亿元，财政收入、规模以上工业增 加值增速均居全省第一；固定资产投资1085亿元，较上年增长22.9%，其中工业投资超550亿，增速全省第 一；外贸进出口总额18.55亿美元，较上年增长23.8%；城镇居民人均可支配收入22469元，年均增长10%； 农民人均纯收入9183元，年均增长13.5%，农民人均收入居全省第三。
规划方案 主要技术经济指标
样板区关键管控节点表
项目开发风险及应对措施
目录
第一部分 项目介绍 第二部分 市场分析 第三部分 项目定位 第四部分 营销建议 第五部分 财务测算 第六部分 项目开发
一、项目介绍——城市解读
城市区位：滁州市位于安徽省东南部，和江苏接壤，紧邻南京；琅琊区是滁州的主城区，地块项
㎡，和去年同期相比基本持平，在供货量增加的基础上，去化并没有太大的提升，可见滁州市场的存量将会达到一个高位，未
来市场的风险性会加大。 滁州市供应及去化统计
琅琊区供应去化统计
2021/3/17
客户定位
由竞品客户分析得出，其成交房源主要以低总价、小面积段房源为主，成交客 户以首次置业的刚需客群为主。据此，可得本案客群构成如下：
地块内部
宗地项目
待挖河流
一一、、项项目目介绍介—绍—— 宗地地市块政条市件政条件
一绍、—项地目介块绍不—利—地因块素现分状析
项目地块现状
1、项目土地已于7月1日摘牌获取； 2、地块整体地形较为平坦，地块上有少许树木； 3、地块周边无化工厂等能够造成环境或噪音污染的不利因素； 4、地块上现有一户钉子户未搬迁，政府承诺于2014年7月20日拆迁结束，必要时 采取强拆措施； 5、地块内有两条110KV 高压供电线路，政府已书面承诺于九
滁州商品住宅市场
2013年全年整个滁州市场商品住宅供应面积550万㎡，成交达到200万㎡左右，整体去化为 36.3%，表现与去年全国整体楼市及大中城市有不小偏差；2013年滁州市商品住宅成交价格为 4145.25元/㎡。其中在上半年尤其在第一季度价格在全年处于一个高位。
今年1-4月滁州市整体供应290.97万㎡，已超出去年全年一半的供应，据当地网上房数据显示， 前4个月成交96.99万㎡，和去年同期相比基本持平，在供货量增加的基础上，去化并没有太大的 提升，可见滁州市场的存量将会达到一个高位，未来市场的风险性会加大。
一、项目介绍——城市解读
城市实力：2013年，全市完成生产总值1090亿元，名义增速全省第一，实际增速全省第 二；财政收入178.9亿元，其中地方财政收入114.42亿元，居全省第四位；规模以上工业 增加值485亿元，财政收入、规模以上工业增加值增速均居全省第一；固定资产投资1085 亿元，较上年增长22.9%，其中工业投资超550亿，增速全省第一；外贸进出口总额 18.55亿美元，较上年增长23.8%；城镇居民人均可支配收入22469元，年均增长10%； 农民人均纯收入9183元，年均增长13.5%，农民人均收入居全省第三。
城市解读
滁州市位于安徽省东南部，和江苏接壤，紧邻南京；琅琊区是滁州的主城区，地块项目位于琅琊区 的北部，属于琅琊新区。 距离省会合肥市1402小时车程），距离南京451小时车程），属于南京1小时 经济辐射圈，滁州工业基础较为发达，近20年来，年平均经济较快增长，所辖县区有1个进入全国中小 城市综合实力百强、中部地区百强县，有4个县区先后进入全省人均20强的行列。
市场解读
市场政策：1、针对滁州本地户口居民执行不限购，外地户口提供一年以上的社保证明，限贷方面：二套房60%，
三套房停贷 2、预售市场管理:针对少数企业的违规操作，近日相关部门发出《关于加强房地产预售市场管理的紧急通知》，其中
明确规定房地产开发企业在商品房预售许可之前，必须在市房地产管理局门户网、市政府信息公开网等媒体上向社会公开承 诺，并到市房地产管理局备案。承诺内容包括：没有以“内部认筹”、“内部认定”、“内部登记”、“排队领房号”等方 式预定商品房；没有以发放VIP卡、进行预定预购登记、收取认购金、收取购房人的存款凭证、要求以购房人的名义在银行 存入资金并签订房源预留协议等形式变相预售商品房；没有以任何形式收取定金或预付款等。网上承诺时间为一周。凡未承 诺的，一律不办理商品房预售许可证。承诺后，如有举报并查实的，除责令整改外，收取预付款的，没收违法所得，并处以 预付款1%以下罚款。未收取预付款的，处以1万元以上3万元以下的罚款。整改不到位的，不办理商品房预售许可证。对没 有取得商品房预售许可证销售的，一律停盘，后果企业自负。
今年1-4月琅琊区商品住宅整体供应75.92万㎡，高于去年同期供应，据当地网上房数据显示，前4个月成交24.51 万㎡，和去年同期相比基本持平，供应增加的基础上，去化没有显著的增加，存量大幅提升，也给未来的市场带来了一 定的去化风险。
二、市场分析——2014年滁州住宅市场
供应量：2014年滁州市区共新开10242套住宅房源，面积95万㎡
地块解读
宗地位于滁州市琅琊新区金山路与淮河路交界处，距离琅琊新区政府只有500米，步行5 分钟；距离市中心明光路大桥，到达天长路商业街10分钟车程；宗地内部除了一栋民房及杂 草外，较为平整。
目标地块
琅琊新区市政府
易景凯旋城
创达义务商贸城
10分钟
市中心 天长路商圈
宗地距离新区创达义务商贸城一路之隔 宗地不利因素：周边3km范围内目前无在售楼盘及土地开发，周边无配套。
小结：
1、宗地所在滁州市隶属”南京一小时经济辐射圈“经济发展较为迅速， 安徽重要的工业大市； 2、宗地位于琅琊新区，离市区10分钟车程，但由于是新开发区域，目前 基础生活配套缺失，居住氛围不佳，市民对该区域的接受度不高； 3、宗地内部除一栋民房及杂草外，地势平整，开工难度不大；
二、市场分析——滁州商品住宅市场分析
1. 城市购买力水平与消费群体结构统计分析
全年城镇居民人均可支配收入22591元，比上年增长10.6%；人均消费性支出18924元， 比上年增长18.5%。其中，食品支出7155元，增长15.3%；衣着支出1940元，增长9.1%；居 住支出2137元，增长61.8%；家庭设备用品及服务支出1273元，增长62.0%；医疗保健支出 1582元，增长17.5%；教育文化娱乐支出2381元，增长25.3%。
地块项目
滁州北站
市中心方向
一、项目介绍——宗地区位
宗地位于琅琊新区板块，其板块定位主要为物流产业高新区及未来的行政中心。
物流产业高新区
农
老城区
业 旅
游
观
光
城南政务区
区
城市发展新中心
琅琊新区是滁州市“大滁城”建设的一部分，是琅琊区未来的行政中心所在地，同时也是琅琊区 的重点发展区域。规划范围为北到世纪大道（北外环），南到清流河，西至西涧湖（城西水库）， 东至菱溪路，用地面积约12.1平方公里。其中城市建设用地为11.2平方公里，水域和其他用地为0.9 平方公里。琅琊新区人口规模控制在13万人
目位于琅琊区的北部，属于琅琊新区。 距离省会合肥市140公里（2小时车程），距离南京45公里（1 小时车程），属于南京1小时经济辐射圈，滁州工业基础较为发达，近20年来，年平均经济较快增长， 所辖县区有1个进入全国中小城市综合实力百强、中部地区百强县，有4个县区先后进入全省人均20强 的行列。
➢琅琊区在滁州市区中北部