世联无锡鹅湖生态文化城项目土地价值评估报告46PPT
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2006年开始无锡市对土地出让通过建设指标严格控制推出量。
2006年无锡市提出集约用地、集中式管理。新区经过前两年土地市场的巨大放量后土地 储备已经很少了，锡山区土地市场巨大，但由于建设指标的控制，每年只能推出500亩建 设用地。
鹅湖镇的土地市场仍不规范，从2002年开始只有一次住宅用地交易实行 拍卖，其余商住用地均为协议出让。
世联无锡鹅湖生态文化 城项目土地价值评估报
告46PPT
学习改变命运,知 识创造未来
2021年3月4日星期四
前 言：研究背景 第一篇：目标体系的建立 第二篇：土地资源盘点 第三篇：基于现状的土地价值评估（基准地价法） 第四篇：基于规划的土地价值评估（假设开发法）
学习改变命运,知 识创造未来
世联无锡鹅湖生态文化城项目土地价值评估报告46PPT
前 言：研究背景 第一篇：目标体系的建立 第二篇：土地资源盘点 第三篇：基于现状的土地价值评估（基准地价法） 第四篇：基于规划的土地价值评估（假设开发法）
学习改变命运,知 识创造未来
世联无锡鹅湖生态文化城项目土地价值评估报告46PPT
长三角地区的GDP总量占到全国1/4 强。无锡处在长三角 地区的核心地带，处于接受上海辐射的第一圈层中，交通 发达
2002年土地供应面积达到2001年的4.5倍，03土地出让量增长57％，2004年仅1－8月出 让土地面积比上年净增加306万平米，增幅82％。04年新区供应量猛增，05年惠山区土 地供应量猛增。
无锡市政府对房地产在经济发展过程中的作用给予了很大的重视。
2004年9月8日，时任无锡市委书记的王荣在无锡国土资源局调研时强调，“土地是财富之 母。” 经济社会更快、更好的发展，都要靠土地来支撑和保障。
2000~2003年无锡房地产市场逐渐由供不应求向供求平衡转变。
2004年住宅供应量迅速攀升，出则现供过于求的状况，2005年这种情 况进一步加剧，市场总体供应充足，而区域性和结构性供给失衡现象仍 较突出。
2006年一季度数据显示区域性失衡：中心区、北塘区的商品房供应量 明显减少，外围中低价位楼盘逐渐增多。 结构性失衡：户型面积在140 平方米以上的可售房源比例较高；成交面积在180平方米以上的占据总 量的21％；80平方米以下的中小户型的供给比例11.4%。
资料世联来无源锡：鹅湖世生联态模文化型城项目土地价值评估报告46PPT
前 言：研究背景 第一篇：目标体系的建立 第二篇：土地资源盘点 第三篇：基于现状的土地价值评估（基准地价法） 第四篇：基于规划的土地价值评估（假设开发法）
学习改变命运,知 识创造未来
世联无锡鹅湖生态文化城项目土地价值评估报告46PPT
学习改变命运,知 识创造未来
世联无锡鹅湖生态文化城项目土地价值评估报告46PPT
无锡房地产市场目前区域性和结构性供给失衡现 象较突出
近几年无锡市区商品房住宅空置面积
近年无锡商品住宅供大于求
过去实物分房体制之下积压的购买力在2000年前 后加以集中释放，利好的大市也拉动了往年存量房 的消化 ，空置面积逐年降低；2005年空置面积略有 回升。
研究方法：剩余法（假设开发法），即通过假设一系列合理的变量，反 算出未来土地出让时在开发商在一级市场所能承受的地价。
限制条件：
a. 3000亩可建设用地
b. 建设周期为10年
c. 粗略的开发历程如下：前2年进行三通一平，之后8年进行土地出让，假 设为平均开发，因此在估算未来房价时将第6年的价格作为均价。
学习改变命运,知 识创造未来
对客户目标的解析
R2
期望结果、我们想要什么？ （针对目标的规范分析）
盈利目标：地价平均达到120-150万/亩 开发周期：10年，原计划6-8年 开发节奏：每年出让300-500亩可建设用地
？ 120-150万/亩意味着
R1
非期望结果 （不作为、自然发展的结果）
按照目前市场变化的趋势， 正确估算未来可以实现的地价
p经济地理概念的长三角地区16个城市 是指：以上海为中心，包括江苏的南京 、镇江、常州、无锡、苏州、扬州、泰 州、南通和浙江的杭州、嘉兴、湖州、 绍兴、宁波、舟山、台州。
长三角位置示意图
长三角（16个城市）历年GDP
亿元
p长三角城市群的产生和发展与以上海 为中心的龙头城市作用密切相关，经济 以空间形态扩散。第一扩散圈层是苏州 、无锡、杭州和宁波，第二扩散圈层是 南京、嘉兴、绍兴、常州和镇江，第三 扩散圈层是扬州、南通和舟山。三个圈 层的经济发展水平和城市化程度形成一 定的落差，基本上呈梯次扩散。
学习改变命运,知 识创造未来
世联无锡鹅湖生态文化城项目土地价值评估报告46PPT
学习改变命运,知 识创造未来
无锡市土地政策和土地市场综合评价
整个无锡市2002年初开始推行土地拍卖制度，一级土地市场逐渐实行“阳 光操作”。 受房地产大势和本地政府经济发展导向的影响，2004年以来土地供应量 居高不下。
p长三角地区中除上海市以外的其他主 要城市的发展速度相差不大，目前南 京和苏州的发展较快，无锡和其他市 相比优势不明显
Βιβλιοθήκη Baidu
2005年长三角主要城市GDP/固定资产投资比较
p无锡固定投资额呈放缓态势， 2003年有一次峰点，与其城市市区面 积的扩大有直接关系。
无锡市历年GDP和固定资产投资额及其年增长率
2003年固定投资份额 资料来源：上海，南京，苏州，无锡，杭州 和宁波市统计年鉴；世联分析
长三角核心城市分布图
学习改变命运,知 识创造未来
2004年上半年地区GDP比较
（7251亿元）
（6960亿元） （15285亿元）
（29277亿元）
资料来源：中国经济景气监测中心、中经网 引用2004年上半年数据
世联无锡鹅湖生态文化城项目土地价值评估报告46PPT
无锡整体经济态势良好，但是和长三角其他城市相比优 势不明显。城市快速扩张是其经济发展的动力之一
资料来源：世联模型 世联无锡鹅湖生态文化城项目土地价值评估报告46PPT
学习改变命运,知 识创造未来
针对 R1 的研究思路和方法
针对R1（非期望结果）的研究：
研究对象：住宅用地
选取研究对象的原因：因为在本项目经营性用地中住宅用地所占比重最 大，所以研究它是具有代表性。
研究内容：住宅用地未来出让的地价
2006年无锡市提出集约用地、集中式管理。新区经过前两年土地市场的巨大放量后土地 储备已经很少了，锡山区土地市场巨大，但由于建设指标的控制，每年只能推出500亩建 设用地。
鹅湖镇的土地市场仍不规范，从2002年开始只有一次住宅用地交易实行 拍卖，其余商住用地均为协议出让。
世联无锡鹅湖生态文化 城项目土地价值评估报
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学习改变命运,知 识创造未来
2021年3月4日星期四
前 言：研究背景 第一篇：目标体系的建立 第二篇：土地资源盘点 第三篇：基于现状的土地价值评估（基准地价法） 第四篇：基于规划的土地价值评估（假设开发法）
学习改变命运,知 识创造未来
世联无锡鹅湖生态文化城项目土地价值评估报告46PPT
前 言：研究背景 第一篇：目标体系的建立 第二篇：土地资源盘点 第三篇：基于现状的土地价值评估（基准地价法） 第四篇：基于规划的土地价值评估（假设开发法）
学习改变命运,知 识创造未来
世联无锡鹅湖生态文化城项目土地价值评估报告46PPT
长三角地区的GDP总量占到全国1/4 强。无锡处在长三角 地区的核心地带，处于接受上海辐射的第一圈层中，交通 发达
2002年土地供应面积达到2001年的4.5倍，03土地出让量增长57％，2004年仅1－8月出 让土地面积比上年净增加306万平米，增幅82％。04年新区供应量猛增，05年惠山区土 地供应量猛增。
无锡市政府对房地产在经济发展过程中的作用给予了很大的重视。
2004年9月8日，时任无锡市委书记的王荣在无锡国土资源局调研时强调，“土地是财富之 母。” 经济社会更快、更好的发展，都要靠土地来支撑和保障。
2000~2003年无锡房地产市场逐渐由供不应求向供求平衡转变。
2004年住宅供应量迅速攀升，出则现供过于求的状况，2005年这种情 况进一步加剧，市场总体供应充足，而区域性和结构性供给失衡现象仍 较突出。
2006年一季度数据显示区域性失衡：中心区、北塘区的商品房供应量 明显减少，外围中低价位楼盘逐渐增多。 结构性失衡：户型面积在140 平方米以上的可售房源比例较高；成交面积在180平方米以上的占据总 量的21％；80平方米以下的中小户型的供给比例11.4%。
资料世联来无源锡：鹅湖世生联态模文化型城项目土地价值评估报告46PPT
前 言：研究背景 第一篇：目标体系的建立 第二篇：土地资源盘点 第三篇：基于现状的土地价值评估（基准地价法） 第四篇：基于规划的土地价值评估（假设开发法）
学习改变命运,知 识创造未来
世联无锡鹅湖生态文化城项目土地价值评估报告46PPT
学习改变命运,知 识创造未来
世联无锡鹅湖生态文化城项目土地价值评估报告46PPT
无锡房地产市场目前区域性和结构性供给失衡现 象较突出
近几年无锡市区商品房住宅空置面积
近年无锡商品住宅供大于求
过去实物分房体制之下积压的购买力在2000年前 后加以集中释放，利好的大市也拉动了往年存量房 的消化 ，空置面积逐年降低；2005年空置面积略有 回升。
研究方法：剩余法（假设开发法），即通过假设一系列合理的变量，反 算出未来土地出让时在开发商在一级市场所能承受的地价。
限制条件：
a. 3000亩可建设用地
b. 建设周期为10年
c. 粗略的开发历程如下：前2年进行三通一平，之后8年进行土地出让，假 设为平均开发，因此在估算未来房价时将第6年的价格作为均价。
学习改变命运,知 识创造未来
对客户目标的解析
R2
期望结果、我们想要什么？ （针对目标的规范分析）
盈利目标：地价平均达到120-150万/亩 开发周期：10年，原计划6-8年 开发节奏：每年出让300-500亩可建设用地
？ 120-150万/亩意味着
R1
非期望结果 （不作为、自然发展的结果）
按照目前市场变化的趋势， 正确估算未来可以实现的地价
p经济地理概念的长三角地区16个城市 是指：以上海为中心，包括江苏的南京 、镇江、常州、无锡、苏州、扬州、泰 州、南通和浙江的杭州、嘉兴、湖州、 绍兴、宁波、舟山、台州。
长三角位置示意图
长三角（16个城市）历年GDP
亿元
p长三角城市群的产生和发展与以上海 为中心的龙头城市作用密切相关，经济 以空间形态扩散。第一扩散圈层是苏州 、无锡、杭州和宁波，第二扩散圈层是 南京、嘉兴、绍兴、常州和镇江，第三 扩散圈层是扬州、南通和舟山。三个圈 层的经济发展水平和城市化程度形成一 定的落差，基本上呈梯次扩散。
学习改变命运,知 识创造未来
世联无锡鹅湖生态文化城项目土地价值评估报告46PPT
学习改变命运,知 识创造未来
无锡市土地政策和土地市场综合评价
整个无锡市2002年初开始推行土地拍卖制度，一级土地市场逐渐实行“阳 光操作”。 受房地产大势和本地政府经济发展导向的影响，2004年以来土地供应量 居高不下。
p长三角地区中除上海市以外的其他主 要城市的发展速度相差不大，目前南 京和苏州的发展较快，无锡和其他市 相比优势不明显
Βιβλιοθήκη Baidu
2005年长三角主要城市GDP/固定资产投资比较
p无锡固定投资额呈放缓态势， 2003年有一次峰点，与其城市市区面 积的扩大有直接关系。
无锡市历年GDP和固定资产投资额及其年增长率
2003年固定投资份额 资料来源：上海，南京，苏州，无锡，杭州 和宁波市统计年鉴；世联分析
长三角核心城市分布图
学习改变命运,知 识创造未来
2004年上半年地区GDP比较
（7251亿元）
（6960亿元） （15285亿元）
（29277亿元）
资料来源：中国经济景气监测中心、中经网 引用2004年上半年数据
世联无锡鹅湖生态文化城项目土地价值评估报告46PPT
无锡整体经济态势良好，但是和长三角其他城市相比优 势不明显。城市快速扩张是其经济发展的动力之一
资料来源：世联模型 世联无锡鹅湖生态文化城项目土地价值评估报告46PPT
学习改变命运,知 识创造未来
针对 R1 的研究思路和方法
针对R1（非期望结果）的研究：
研究对象：住宅用地
选取研究对象的原因：因为在本项目经营性用地中住宅用地所占比重最 大，所以研究它是具有代表性。
研究内容：住宅用地未来出让的地价