印花税法和契税法

第二节契税

一、契税基本原理（了解，能力等级1）

（一）概念：契税是以在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。

（二）契税的特点

1.契税属于财产转移税。

2.契税由财产承受人纳税。

二、契税征税对象（熟悉，能力等级2）

契税的征税对象是境内转移土地、房屋权属。具体包括：土地使用权的出让、转让及房屋的买卖、赠与、交换。

【相关链接】这里要注意与土地增值税对比记忆。

是否为契税征税对象是否为土地增值税征税对象

某些特殊方式转移土地、房屋权属也视为土地使用权转让、房屋买卖或赠与缴纳契税：

（1）以房屋抵债或实物交换房屋，视同房屋买卖，由产权承受人按房屋现值缴纳契税。以房产抵债的，过户时按照折价款缴纳契税。

【例题】居民甲某有四套住房，将第一套价值120万元的别墅折价给乙某抵偿了100万元的债务，假定采用3%的税率，则乙应纳契税1000000×3%=30000（元）（2006年考题中的一个步骤）

（2）以自有房产作股投入本人独资经营企业，因未发生权属变化，不需办理房产变更手续，故免纳契税。

（3）买房者不论其购买目的是为了拆用材料还是为了得到旧房后翻建成新房，都要涉及办理产权转移手续，只要发生房屋权属变化，就要照章缴纳契税。

（4）某些视同土地使用权转让、房屋买卖或赠与而交纳契税的特殊规定还有：以土地房屋权属作价投资、入股；以土地房屋权属抵债；以获奖方式承受土地、房屋权属；以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。这些情况均发生了土地、房屋权属的变化。

【例题·单选】下列有关契税的表述中，正确的是（）（2009年原制度）

A．买房用以拆料或翻建新房的，应缴纳契税

B．受让农村土地承包经营权的，应缴纳契税

C．以实物交换房屋的，应以差价部分作为契税的计税依据D．承受国有土地使用权，国家免收土地出让金的，应免于缴纳契税

【答案】A

【例题·多选】下列行为中，应视同土地使用权转让征收契税的有（）。（2001年）

A.以土地权属作价投资

B.以土地权属抵债

C.以获奖方式承受土地权属

D.以预购方式承受土地权属

【答案】ABCD

三、契税的纳税人和税率（了解，能力等级2）（p245）

（一）纳税人

契税的纳税义务人是指在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。

【归纳】对于转让房地产权属的行为，转让方和承受方的纳税情况如下表：

【例题·多选】孙某将自有住房无偿赠与非法定继承人王某，已向税务机关提交经审核并签字盖章的“个人无偿赠与不动产登记表”。下列有关孙某赠房涉及税收的表述中，正确的有（）。（2009年）

Ａ.孙某应缴纳契税Ｂ.王某应缴纳契税

Ｃ.孙某应缴纳印花税Ｄ.王某应缴纳印花税

【答案】BCD

【例题·单选】甲企业将国有土地使用权有偿转让给乙企业，以下说法正确的是（）。

A.甲企业缴纳土地增值税和契税

B.乙企业缴纳土地增值税和契税

C.甲企业缴纳土地增值税，乙企业缴纳契税

D.甲企业缴纳契税，乙企业缴纳土地增值税

【答案】C

（二）税率

3%-5%的幅度比例税率。

【注意】自2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房，契税税率暂统一下调到1%。（全国一致）

四、税额计算（掌握，能力等级3）

契税主要规定一览表见下表：

格 幅度内各省、治区、买方

买方 【解释】这里的难点有两个：

一是等价交换房屋土地权属的免征契税，交换价格不等时，

由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳契税。

二是以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时，由房地产转让者补缴契税。计税依据为补缴的土地使用权出让费用或者土地收益。

【例题·单选】居民乙因拖欠居民甲l80万元的款项无力偿还，2010年6月经当地有关部门调解，以房产抵偿该笔债务，居民甲因此取得该房产的产权并支付给居民乙差价款20万元。假定当地省政府规定的契税税率为5％。下列表述中正确的是( )。（2010年）

A.居民甲应缴纳契税1万元

B.居民乙应缴纳契税1万元

C.居民甲应缴纳契税10万元

D.居民乙应缴纳契税10万元

【答案】C

【解析】契税的纳税人为承受房产权利的人，所以应该是居民甲缴纳契税。由于该房产是用180万元债权外加20万元款项构成，故计税依据视为200万元，应纳契税=（180+20）*5%=10（万元）。

五、税收优惠（熟悉，能力等级2）（p247）

（一）契税优惠的一般规定

【提示】1．注意规定中“免税”与“酌情减免”的差异。

2．个人购买住房有不同的契税优惠政策，其优惠前提都有“第一次”、“唯一”等要求，应注意辨析：

【例题·多选】按照契税有关规定,可以享受减免契税优惠待遇的是（）。

A.城镇职工第二次购买公有住房的

B.军事单位承受土地用于训练靶场建设

C. 个人购买家庭唯一的普通住房

D.取得荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于工业园建设的

【答案】BC

（二）契税优惠的特殊规定（p247）

单位、个人承受企业股权，企业土地、房屋权属不发生转移的

年的劳动用工合同的

承受与房屋相关的附属设施（包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室）

改制后的企业以出让或国家作价出资方式取得原国有划拨土地使用权的，