成都养老养生项目策划报告

普遍规模较小，一般只有几十到数百个床位，远远不能缓解养老床位的需求;
档次普遍偏低，缺乏高端配套设施，其主要设施与公立敬老院相当而已; 服务水平较低，缺乏专业高质量服务人才，不能满足高端群体的需求;


服务项目单一或流于形式，缺乏真正综合性、个性化服务能力;
缺乏高品质，高标准，物业、景观、基础设施配套完善，服务项目相对齐 全、针对中高端的大型养生养老国际型机构;
目
养老地产发展现况 项目位臵和客观条件 •1、项目现况 •2、现场照片和改造方案 项目定位
录
产品规划和服务配臵
盈利模式和营销思路 项目社会价值 经典案例分析
养老疗养项目目标地块：老川锅厂彩印厂 地块信息：占地面积2000M2，建筑面积2210M2，（其中：办公楼四层1850M2，印刷
车间160M2，镗床车间200M2）
度假基地连锁度假养老
分时度假养老模式
一种将养老和度假旅游完美结合的一项全新产品
是借鉴分时度假旅游模式的养老新模式，是一种将房地产业、酒店 业、旅游业、养老业结合在一起的一种商业新概念 通常也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”，作为一种新 型的养老模式 如养老连锁超市等
以房养老 其它模式
养老地产 运营模式对比
四川-金堂 养老疗养项目/孝文化基地
策划定位报告
目
养老地产发展现况 • 1 养老地产兴起背景 • 2 国内养老地产现状 • 3 成都养老地产现状 项目位臵和客观条件 项目定位 产品规划和服务配臵 盈利模式和营销思路 项目社会价值 经典案例分析
录
养老地产兴起背景
国内养老地产现状
成都养老地产现状
养老地产概念
缺少政府的扶持及较高的成本投入限制了老年社区的发展 未来发展前景看好，但需较长的市场培育期
养老地产兴起背景 国内养老地产现状 成都养老地产现状
成都市养老事业发展 “十二五”规划
经测算
集中养老： 入住养老机 社区养老： 社区机构照 料 7% 居家养老： 自我照料和 构 3%
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
“9073”养老格局

成都市60岁及以上老年人口1968292人，按15%有养老床位需求计算，床位
需求为295243张，床位缺口263326张，缺口占比89.1%.
社会福利机构执业证书 申请、审核程序
办理程序 申请筹备 民办福利机构申请筹备 批准申请 民办福利机构新办审核 1.申请《社会福利机构设置批准证书》的书面报告； 2.民政部门发给的社会福利机构筹办批准书； 3.服务场所的所有权证明或租用合同书； 4.建设、消防、卫生防疫等有关部门的验收报告或者审查意见书； 5.验资证明及资产评估报告； 6.机构的章程和规章制度； 7.管理人员、专业技术人员和护理人员的名单及有效证件的复印件，以及 工作人员的健康证明。 8.要求提供的其它材料。 1.窗口受理； 2.经办人登记、初审； 3.实地察看； 4.提出审查建议； 5.处室负责人签署审查意见； 6.分管局领导签署审查意见； 7.制作证书 （或不予批准通知书）； 8.窗口发件。
投资回收期较长，对开发商的资金 要求较高，同时对企业的经营管理 经验和能力，以及各种社会资源的 整合和协调能力有较高要求
我国养老地产/老年住宅情况小结
人口结构老龄化趋势显现引发老年住宅的发展进程 社会保障体系不完善阻碍老年住宅的快速发展 服务、设施等不完善致使老年住宅处于初级发展阶段
传统养老观念将导致老年住宅需要一定的市场培育期
所在区域 崇州市 所在区域 成华区 金牛区 锦江区 青羊区 武侯区 汇总 4 5 5 3 10 大邑县 都江堰市 汇总 3 2 1
金堂县
龙泉驿区 彭州市 郫县
1
5 2 8 1
中心城区养老机构共 计：27个
71个
蒲江县
青白江
邛崃 双流县
3
3 5 3 7
郊县养老机构共 计：44个
温江区 新都区
成都养老机构发展现况
巨大的
城市45%的60-65岁 老龄人口仍在就业
消费潜力
退休金大幅度增长，到 2020年为28145亿元
养老地产发展机遇三：市场供应严重不足
国内养老地产的开发供应量不足
福利性养老地产与盈利性养老地产同时供应不 足。 目前市场上养老机构的供应现状是档次低，服 务差。大部分养老机构配套设施落后，缺乏现代化 的管理方式；服务及费用参差不齐，且由于长期护 理经验的不足导致一些养老机构不愿接收入住前就 已失能的老人。 据统计，未来宜居养老社区缺口约有1295万人； 1463 万人
注：建设性补贴由民政部一次性发放；服务性床位补贴按月审核，每半年 拨付一次。
政府“一事一议”
财政资金补贴
相关费用减免
收取50%基础设施配 套费
基础设施配套费全 免
收取50%基础设施 配套费
养老机构服务性用水、用气价格与居民用户同价并免收配套费， 生活起居用电价格按居民用电标准执行。
成都现有备案养老机构
2020年全市机构养老床位需求为 12.6-13.2万张
需求缺口： 8.6-9.2万张
社会化服务
90%
目前，全市机构养老床位约4万 张，中心城区约0.6万张
成都市养老设施 布局规划
区县
中心城区 新都区 共规划机构养老 设施（处） 83 23
总用地规模（亩）
1510 453.4
总床位数（张）
55000 8710
特重大型
项目用地保障
①供地价原则上不低于土地整理成本；②为建设目的改变土地 使用时，按改变前后使用条件评估价差额的60%收取土地出让 收入。 ①新建机构，一次性建设补贴10000元/张；②利用社区设施、 自由资产改（扩）建的，一次性建设补贴5000元/张；③收住成 都户籍老年人的，服务性床位补贴100元/人·月。
数据表明，成都市已是严重的人口老龄化城市
十九个区（市）县和高新区中， 老年人口数排在前三位的是双流县、彭州市和金牛区， 分别为153724人、134573人和132093人。 老年人口占该区（市）县总人口比例排在前三位的是成华区、崇州市和金牛区， 分别为20.04%、19.60%和18.90%。（市老龄办）
从建筑设计、园林规划到装饰标准，这类老年地产的建筑产品开发 接近于高端住宅产品开发的规律，创新核心在于适老化设计。
养老地产实现了品质地产和优良健管家服务的有机结合，从护理、
医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务到日常起居呵护，增加设 施设备和精心打造专业管理团队。
四大因素催生养老地产行业兴起
我国已进入人口严 重老龄化阶段
青白江区 龙泉驿区 温江区 双流县
郫县 大邑县 蒲江县 新津县 金堂县
17 33 11 33
16 16 11 11 19
502.2 654.6 349.2 541.6
406 1297 358.6 190.2 661.5
6245 26475 13500 15577
10107 12530 —— 4799 6810
65岁及以上人口发展情况
60岁以上老年人口比例预测
机约4 万亿元人民币，到2030
年有望增加至13 万亿元。
老年人口特点：规模大、增长快、高龄老人多
养老地产发展机遇二：老年消费者潜力巨大
老年消费者收入提高，消费能力增强
随着经济的发展，未来具有高消费能力的老年群体将会凸现； 随着收入结构的多元化，未来老年人的收入将不再是过去单一的退休补贴，投资、保险 等收益也将纳入老年人收入构成中去。 长期财富积累
政府财政 对养老床 位补贴
.........
养老地产兴起背景 国内养老地产现状
成都养老地产现状
现阶段养生养老产业 发展基本模式
基本模式 养生养老文化社区 会员制高档敬老院 异地养生养老模式 特征 集养老、医疗、生活、娱乐等功能于一体大型 社区 一般是将俱乐部与敬老院相结合 异地养老又可称之为移民养老、移居养老涵盖异地购房养老、候鸟 式养老、季节性养老、华侨回国养老
申报材料
1.申请报告； 2.可行性研究报告； 3.拟办社会福利机构名称及章程草案； 4.申办人的资格证明文件； 5.拟办社会福利机构资金来源的证明文件； 6.拟办社会福利机构固定场所的证明文件。
流程
1.窗口受理； 2.经办人登记、初审； 3.实地察看； 4.提出审查建议； 5.处室负责人签署审查意见； 6.分管局领导签署审查意见； 7. 发放同意筹建通知（有效期 1 年）或不予 批准通知书； 8.窗口发件。 床位数300张以下的向县级民政部门申请。 10个工作日 民政局 不收费
A
现有养老机构远远低 于市场需求，且缺乏 中高端配套
D
养老地产 行业兴起
B
传统家庭养老模式 无法满足养老需求
C
老龄人口消费潜力巨大
养老地产发展机遇一：全面步入老龄化
老龄人口增长快
据民政部统计，目前我国60 岁以上老年人口数量已超过2亿， 占全国总人口的14.9%，且仍将 以每年1000万的规模递增，预 计2020年将达到15.2%，总数 2.43亿，2025年将突破3亿。 中国社科院老年研究所据此 测算，目前中国养老市场的商
老年人大多有 长期的储蓄积累， 相对于中青年工 作年限较长，且积 累相对较多

离退休养老金
未来将大幅度增加，预计2020年我 国老年人退休金总额达28145亿元

子女赡养

子女为老人尽孝道
其他（继续工作、投资、股份）
60-65岁老人，45%以上都 会再就业，增加额外收入

社会福利保障
老人财富构成
随着社会保障制度性 实施，未来老年人福利 水平将会大大提高
1295万 人
168万 人
养老床位及高端配套缺乏
当前养老地产发展瓶颈
服务内容单一、不规范 养老服务队伍人才十分短缺、专业化水平
较低
管理者缺乏风险意识、法制意识 普通收住的是高龄段（70岁以上）的孤寡 老人、病困老人
中国养老地产发展机遇四：国家政策倾力扶持
1996年8月，全国人大通过《中华人民共和国老年人权益保障法》，我国政府先后制定了200多个老年政策法规。
运营 模式
优势
劣势
对养老地产利润挖掘不够，无法获 得物业经营带来的增值收益和溢价 收益 对物业开发的质量和设计无法控制
开发商只要完成产品开发，销售完 只建设不 即项目结束。避免物业运营风险， 运营 投资回收期较短，投资较小 专注于管理运营，有利于运营能力 不建设只 的提升，并且由于不开发，因此对 运营 资金要求较小，规避了资金难题 开发商通过开发住宅，以及服务、 建设与运 医疗等相关产业链，丰富企业的产 营相结合 业构成；同时丰富了企业利润来源 ，享受相关增值收益

传统家庭养老模式局限
“4-2-1”为主流家庭模式，赡 养数量增多，供养者负担几倍 增长 死亡率下降推动平均寿 命延长，供养者老龄化
家庭养老
生活节奏加快，压力大， 供养者时间、精力有限
模式局限
“空巢”等代际分离现 象增加家庭养老的困难
老龄人口消费潜力巨大
42.8%的城市老龄人 口拥有储蓄存款 老年用品及服务产 业发展空间广阔
备注 承诺时限 窗口名称 收费情况
10个工作日 民政局 不收费
成都养老市场需求
成都市2009年老年人口信息和老龄事业发展状况报告显示，截止期为2009年12月31日
全市户籍人口11396260人， 60岁及以上老年人口1968292人，占总人口的17.27%。 老年人口中，60—64岁老年人口585088人； 65—69岁老年人口467905人； 70—74岁老年人口348543人； 75—79岁老年人口266434人； 80—89岁老年人口253860人； 90岁及以上老年人口46462人。
目标地块照片
彩印厂占地面积2000M2，建筑面积2210M2，（其中：办公楼四层1850M2，印刷车间160M2， 镗床车间200M2），计划将办公楼改建为住宿休闲大楼，将印刷车间改建为商务中心和养生餐厅 （兼容优质农副产品和旅游纪念品销售中心），将镗床车间改建为多功能休闲大厅（小型老年 大学）。
注：数据来源为《成都市养老设施布局规划》（2011-2020）
成都社会化养老机构 政策支持
机构类型 政策支持
社区配套型
用地纳入公建，建设 要求纳入规划和土地 出让条件，竞得方承 担配套建设任务，建 成后无偿移交政府
基本保障型
以挂牌或行政划拨 方式供地（要求符 合《划地土地目 录》）
大型综合型
所需生活服务设施 不得超过项目总用 地面积的20%
从2011年起，政府出台政策密度加大，鼓励社会养老产业，老年产业逐渐社会化、多元化，养老地产 是21世纪的朝阳产业。
中国养老地产发展机遇四：国家政策倾力扶持
国家通过上述政策制定了一系列引导和支持社会力量兴建社会养老设施的优惠扶持政策：
优先供地
营业税、所 得税、地方 税等减免
优惠利息 贷款贴息
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