顺驰的扩张与衰落

顺驰的扩张与衰落

背景简介

最近几十年，中国的房地产业可谓发展神速。房价持续走高，房产业的发展已经成为了拉动经济的一个重要砝码。房地产业的欣欣向荣究竟是泡沫经济还是巅峰。顺驰房地产公司曾经一度被媒体称为中国地产界最灿烂的神话。1994年，孙宏斌从天津的一家二手房中介店起家，苦心经营12年，打造出中国地产界最剽悍的黑马——顺驰中国。曾辉煌一时的顺驰中国，如何从商业帝国走向巨星陨落。此报告将探究其营运模式及成败策略。

孙宏斌与顺驰中国

“地产狂人”，“地产悍帅”—孙宏斌

孙宏斌，山西人，是清华大学的硕士高材生。

1990年成为了联想集团的发展部主管。

1992年，以挪用公款的罪名，被判有期徒刑5年。

1994年，又被判定减刑，与3月刑满释放。

可以说，他的入狱和他日后一手创办顺驰房产，都与一个人有很大关系。他就是柳传志。1990年，孙宏斌被破格提拔为联想集团企业发展部的经理，主管范围就是他在全国各地开辟的18家分公司。然而，孙宏斌的理念与公司整体他们开始向柳传志报告孙宏斌的情况。最后，一纸"孙宏斌权力太大，结党营私，分裂联想，联想要失控！"的理由将柳传志从香港请回了北京。柳传志回到北京之后马上进行了调查，发现孙宏斌的事情确实不是"空穴来风"：外地分公司，人由孙宏斌选取，财务不受集团控制，还有人说希望孙宏斌带领分公司"独立"出去。意识到问题严重性的柳传志马上宣布：孙宏斌调离业务发展部，调任业务部任总经理。1992年8月22日，在孙宏斌拒绝承认自己有罪的情况下，法院以"挪用公款13万元"的罪名判处孙宏斌有期徒刑5年。对于柳传志来说，涉世不深、不知江湖险恶的孙宏斌不难对付。

一旦确定"不可救药"，柳传志马上快刀斩乱麻，决不手软。出狱前夕，孙宏斌跟把他送进监狱的柳传志坐下来一席恳谈，挫折好像一点儿也没有损伤他预言家式的激情，他强调自己决不屑于提着刀子在街上乱转，将来也不会切入IT业，只是想在自己辉煌的未来中有柳传志的影子。孙宏斌出类拔萃的偏执与近乎僵硬的冷静，使得老江湖柳传志对其刮目相看。其后，联想不仅借给他50万元在天津开办顺驰房地产咨询公司，还为他与银行取得联系，作为他第一个开发项目的合作伙伴，并以联想的无形资产帮他圈地、融资。这两个本该怒目相向的男人，竟然长时间上演了一出惺惺相惜的悲喜剧，让世人对孙宏斌的笃定与城府瞠目。1994年，出狱后，孙宏斌就创造了牢狱之灾走出来的神话。从美国学成回来后，孙宏斌创办了顺驰房产代理公司。在天津房产二级市场占到30%的份额。津房产二级市场占到30%的份额。

1996年，顺驰集团开始发展房地产。占到一级市场15%的份额，并逐渐在北京和上海设立分支机构。在天津有60多家市场销售网络。成为当地最大的房地产商。

据《新财富》杂志披露，顺驰在2001年的房地产开发销售额只有4亿元，在当时只是一个小规模的开发商，然而到了2002年，招拍挂提供了历史性的机会！2002年6月，顺驰成功竞得天津塘沽一块地皮，综合费用甚至比协议价还要实惠！仅仅3个月，在这块地上所开发的“莱茵春天”就开盘销售。从2003年8月到2004年4月，顺驰先后从华北、华东和华中等拍得10余块土地，行动之迅速令人咋舌，2002,2003,2004年的销售额狂飙到了14亿，40亿，95亿。年增长率分别为250%，185%，138%。连续三年的高速增长，使其迅速跻身于中国大型开发商的行列，孙宏斌对这匹黑马一直寄予厚望，他在2003年精心设计了它的整体发展战略。两年之后，顺驰成功进军全国16个一线城市，拥有了 42个项目，并成为2004年中国内地房产销售冠军。天价制造者”的大手笔更是惊人。顺驰的销售额随着广泛深入地参与招拍挂而扶摇直上。如果保持这样的速度。那么3到5年内，达到管理层预计的1000亿销售额目标也并非天方夜谭。当时，顺驰在3004年提出年销售额100亿的目标时，引来了业界广泛质疑，然而。2004年年底，95亿的成绩单交出后，人们终于相信顺驰中国这个房地产界的灿烂神话。顺驰帝国成功进军了中国16个一线城市，拥有42个项目，并且拿下了2004年，房地产销售冠军。“快速开工，快速开盘，快速回流资金”是其始终如一的目标。

中国房地产业的特点

房地产业就是从事房地产的开发组织、经营管理、买卖和租赁以及中介、咨询、评估等服务的行业。

从产业模式和运营模式来讲：整个发展过程学习香港模式。所谓“香港模式”，就是指房地产开发从投资买地、开发建设到营销销售、物业管理等环节全部由一家开发商独立完成，建立起一条以这个堪称“全能开发商”为核心的纵向运作链，形成一种全程的开发模式。

国内房地产大多遵循这模式从原始积累并实现了全国性大规模扩张

而就其产业特点，有以下几个：

第一，区域性较强，企业竞争不完全。我国房地产呈现出地域分布不均衡性，房地产企业基本集中在北京、上海、江浙等地，而中西部地区房地产企业则比较少。另外我国房地产企业还呈现出较强的区域性，某一地区的市场，外地房地产企业很难打入。

第二，受土地、资金的高度制约。由于我国人口众多，相对土地较少，房地产业发展相当迅速，所以不少地方出现了寸土寸金的情况。另外，我国大多数房地产企业正处于发展阶段，特别是民营房地产企业，可用于开发的资金相当紧张，银行贷款又受到一些政策的限制。所以，土地和资金就成了制约我国房地产企业发展的因素之一。

第三，高负债、高风险、波动性大。房地产企业在发展时，往往要承担很大的债务。而房地产业的市场竞争是相当残酷的，无数房地产企业的倒下已经证明了这个行业的高风险性。在这样的市场环境下，我国的房地产企业往往是各领风骚三五年，整个房地产业受到政策、市场等条件的影响，也是时而火爆、时而降温。因此高负债、高风险、波动性大也就是我国房地产业的又一大特点。

第四与银行联系紧密，政策性特别强，80%贷款资金来源来自银行,政府信贷政策对银行波动大

第五，与政府关系密切。过去长期计划经济的影响和房地产行业的特殊性，决定了我国房地产行业与政府的关系密不可分。纵观我国房地产业的发展，每一个阶段都与国家或地方出台的一些政策有着密切的关系。同时房地产企业在自身发展的过程中，从项目的立项审批到工程结束的验收，都不可避免地与政府相关部门发生种种联系。