房地产市场投资分析情况(ppt 305页)
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房地产经纪：向进行房地产投资开发、转让、抵押、租赁的当事人提供房地产 居间介绍和代理的经营行为。
物业管理：对投入使用的各类房屋及其附属配套设施，运用现代管理科学和先 进的维修养护技术，以经营方式进行管理，使物业发挥最大的使用效益和经 济效益。
第一节 房地产经营的界定
五、房地产经营的特征
1.房地产属于不动产,生产周期长 2.房产与地产的价格相互隐含 3.房产与地产使用权的转让都必须符合国家法律规定,同时也必须具
者合理负担的体制； 改变各单位建房、分房和维修、管理住房的体制为社会化、专业化
运行的体制； 改变住房实物福利分配的方式为以按劳务分配为主的货币工资分配
方式；
第二节 我国房地产业的历史沿革
四建：
建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供 应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系；
建立住房公积金制度；
参考用书
• 中国房地产估价师学会编，房地产开发经营与管
理，中国物价出版社，2002；
• 中国房地产估价师学会编，房地产基本制度与政
策，中国物价出版社，2002；
• 刘亚臣，房地产经营管理，大连理工大学出版社，
2002；
• 李清立，房地产开发与经营，清华与交大出版社，
2004；
• 濮励杰等，房地产开发与经营，南京大学出版社，
电话 ，场地平整 生地——未进行征地补偿的新区土地 毛地——未经拆迁安置补偿的旧城区土地 熟地——已具备“七通一平”、“三通一平”建设条件的土地。
第一节 房地产经营的界定
（三）服务经营
房地产咨询：未有关房地产活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术等 方面服务的经营活动。
价格评估：以房地产为对象，由专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则， 按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的 基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。
“管理”——就是实施，是指为实现企业的经营总目标，对企业 各种要素及其运行施加的一系列组织与调控活动，其主要目的 在于不断提高各种管理活动的效率，从而保证企业经营总目标 的顺利实现。
房地产企业的经营与管理是相互联系，相互依赖的，先有经营而
第一节 房地产经营的界定
四、房地产经营
指房地产经营者对房屋的建造、买卖、租赁、信托、交换、维修、 装饰及土地使用权的出让、转让等按价值规律所进行的有预测、 有目标、有组织的经济活动。 包括房产经营、地产经营和服务经营
1.房地产的不可移动性 2.房地产的永久性 3.房地产规模的有限性
除了上述主要特征外,房地产商品还具有投资大,政策影 响大,经济支柱等社会特性。
第一节 房地产经营的界定
三、房地产经营管理的含义
分为经营与管理两大内涵
“经营”——就是策划，主要涉及企业的发展方向，发展目标与 发展策略等一系列具有全局性和战略性的活动，其目的在于不 断提高企业的生命力和经济效益，从而保证企业得以不断发展 与壮大。
第一节 房地产经营的界定
Fra Baidu bibliotek（一）房产经营
房产经营一般由房地产企业经营。在社会主义市场经济条件下， 我国房地产业的经营目标是合理有效地组织好房屋的流通，实现 房屋的价值，积累房屋扩大再生产的资本或资金，发挥房屋的效 用，最大限度地满足人民群众的居住需求和社会需要。为此目的 而进行的房屋建造、买卖、租赁、信托、交换、维修、装饰等各 项经济活动，都是房产经营的内容。
1.房地产商品的广义性 不仅指的是土地以及建筑在土地上的各种建筑物，而且还包括 这些土地与建筑物的法定所有权或使用权
2.房地产商品交易的特殊性 一笔房地产商品交易的完成体现在买方以法定和约的形式买走
了房地产的使用权或所有权。 房地产交易的另一重要形式——租赁
第一节 房地产经营的界定
（二）房地产的物理特性
发展住房金融和住房保险，建立政策性和商业性并存的住房信贷体 系；
建立规范化的房地产交易市场和房屋维修、管理市场；
第二节 我国房地产业的历史沿革
城市土地使用制度改革:
传统的城市土地使用制度:对土地实行行政划拨、无偿无限期使用、 禁止土地使用者转让土地的制度。
新的城市土地使用制度：在不改变城市土地国有的条件下，采取拍 卖、招标、协议等方式将土地使用权有偿、有期限地出让给土地 使用者；土地使用者的土地使用权在使用年限内可以转让、出租、 抵押或者用于其他经济活动，其合法权益受国家法律保护；需要 继续使用的，经批准，期限可以延长，同时按当时市场情况补交 地价，相当于第二次买地；
5.1978年以后: 在城市进行了城镇住房制度改 革,城市土地使用制度改革和房地产生产方式 改革,新时期社会主义的房地产业萌生了.
第二节 我国房地产业的历史沿革
城镇住房制度改革: 改变计划经济体制下的福利性的旧体制,建
立与社会主义市场经济体制相适应的新的住房制度.
三改四建
三改： 改变住房建设投资由国家、单位统包的体制为国家、单位、个人三
第一节 房地产经营的界定
(二）地产经营
地产 经营的内容包括产权经营和开发经营两部分，即以城市土地 使用权为对象的出让、转让、抵押等产权经营和以城市土地为劳 动对象进行“三通一平”、“七通一平”，把“生地”变成“熟 地”的开发经营。
第一节 房地产经营的界定
三通一平——水、电、路通，场地平整 七通一平——通上水、通下水、通电、通路、通煤气、通暖气、通
备法律规定的必备形式. 4.房产与地产的权属转移同步化
第二节 我国房地产业的历史沿革
1.1949年以前: 以私有制为基础
2.1949~1955年: 解放初期 建立了新政府的房
地
产管理秩序
3.1956~1965年 确立了公有制在社会主义城 市房地产中的主体地位
第二节 我国房地产业的历史沿革
4.1966年~1978年: “十年动乱”时期,城市房 地产管理混乱
2001
第一章 导论
第一节 房地产经营的界定
一、房地产的概念
房地产是指房产与地产的统称，即房屋与土地两种财产的 合称，包括建筑在土地上的各种房屋、土地以及与房屋、土 地有关的权益。在香港，台湾地区和国外其他地区房地产又 被称为“物业”，“不动产”等。
第一节 房地产经营的界定
二、房地产的特性
（一）房地产的商品特性
物业管理：对投入使用的各类房屋及其附属配套设施，运用现代管理科学和先 进的维修养护技术，以经营方式进行管理，使物业发挥最大的使用效益和经 济效益。
第一节 房地产经营的界定
五、房地产经营的特征
1.房地产属于不动产,生产周期长 2.房产与地产的价格相互隐含 3.房产与地产使用权的转让都必须符合国家法律规定,同时也必须具
者合理负担的体制； 改变各单位建房、分房和维修、管理住房的体制为社会化、专业化
运行的体制； 改变住房实物福利分配的方式为以按劳务分配为主的货币工资分配
方式；
第二节 我国房地产业的历史沿革
四建：
建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供 应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系；
建立住房公积金制度；
参考用书
• 中国房地产估价师学会编，房地产开发经营与管
理，中国物价出版社，2002；
• 中国房地产估价师学会编，房地产基本制度与政
策，中国物价出版社，2002；
• 刘亚臣，房地产经营管理，大连理工大学出版社，
2002；
• 李清立，房地产开发与经营，清华与交大出版社，
2004；
• 濮励杰等，房地产开发与经营，南京大学出版社，
电话 ，场地平整 生地——未进行征地补偿的新区土地 毛地——未经拆迁安置补偿的旧城区土地 熟地——已具备“七通一平”、“三通一平”建设条件的土地。
第一节 房地产经营的界定
（三）服务经营
房地产咨询：未有关房地产活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术等 方面服务的经营活动。
价格评估：以房地产为对象，由专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则， 按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的 基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。
“管理”——就是实施，是指为实现企业的经营总目标，对企业 各种要素及其运行施加的一系列组织与调控活动，其主要目的 在于不断提高各种管理活动的效率，从而保证企业经营总目标 的顺利实现。
房地产企业的经营与管理是相互联系，相互依赖的，先有经营而
第一节 房地产经营的界定
四、房地产经营
指房地产经营者对房屋的建造、买卖、租赁、信托、交换、维修、 装饰及土地使用权的出让、转让等按价值规律所进行的有预测、 有目标、有组织的经济活动。 包括房产经营、地产经营和服务经营
1.房地产的不可移动性 2.房地产的永久性 3.房地产规模的有限性
除了上述主要特征外,房地产商品还具有投资大,政策影 响大,经济支柱等社会特性。
第一节 房地产经营的界定
三、房地产经营管理的含义
分为经营与管理两大内涵
“经营”——就是策划，主要涉及企业的发展方向，发展目标与 发展策略等一系列具有全局性和战略性的活动，其目的在于不 断提高企业的生命力和经济效益，从而保证企业得以不断发展 与壮大。
第一节 房地产经营的界定
Fra Baidu bibliotek（一）房产经营
房产经营一般由房地产企业经营。在社会主义市场经济条件下， 我国房地产业的经营目标是合理有效地组织好房屋的流通，实现 房屋的价值，积累房屋扩大再生产的资本或资金，发挥房屋的效 用，最大限度地满足人民群众的居住需求和社会需要。为此目的 而进行的房屋建造、买卖、租赁、信托、交换、维修、装饰等各 项经济活动，都是房产经营的内容。
1.房地产商品的广义性 不仅指的是土地以及建筑在土地上的各种建筑物，而且还包括 这些土地与建筑物的法定所有权或使用权
2.房地产商品交易的特殊性 一笔房地产商品交易的完成体现在买方以法定和约的形式买走
了房地产的使用权或所有权。 房地产交易的另一重要形式——租赁
第一节 房地产经营的界定
（二）房地产的物理特性
发展住房金融和住房保险，建立政策性和商业性并存的住房信贷体 系；
建立规范化的房地产交易市场和房屋维修、管理市场；
第二节 我国房地产业的历史沿革
城市土地使用制度改革:
传统的城市土地使用制度:对土地实行行政划拨、无偿无限期使用、 禁止土地使用者转让土地的制度。
新的城市土地使用制度：在不改变城市土地国有的条件下，采取拍 卖、招标、协议等方式将土地使用权有偿、有期限地出让给土地 使用者；土地使用者的土地使用权在使用年限内可以转让、出租、 抵押或者用于其他经济活动，其合法权益受国家法律保护；需要 继续使用的，经批准，期限可以延长，同时按当时市场情况补交 地价，相当于第二次买地；
5.1978年以后: 在城市进行了城镇住房制度改 革,城市土地使用制度改革和房地产生产方式 改革,新时期社会主义的房地产业萌生了.
第二节 我国房地产业的历史沿革
城镇住房制度改革: 改变计划经济体制下的福利性的旧体制,建
立与社会主义市场经济体制相适应的新的住房制度.
三改四建
三改： 改变住房建设投资由国家、单位统包的体制为国家、单位、个人三
第一节 房地产经营的界定
(二）地产经营
地产 经营的内容包括产权经营和开发经营两部分，即以城市土地 使用权为对象的出让、转让、抵押等产权经营和以城市土地为劳 动对象进行“三通一平”、“七通一平”，把“生地”变成“熟 地”的开发经营。
第一节 房地产经营的界定
三通一平——水、电、路通，场地平整 七通一平——通上水、通下水、通电、通路、通煤气、通暖气、通
备法律规定的必备形式. 4.房产与地产的权属转移同步化
第二节 我国房地产业的历史沿革
1.1949年以前: 以私有制为基础
2.1949~1955年: 解放初期 建立了新政府的房
地
产管理秩序
3.1956~1965年 确立了公有制在社会主义城 市房地产中的主体地位
第二节 我国房地产业的历史沿革
4.1966年~1978年: “十年动乱”时期,城市房 地产管理混乱
2001
第一章 导论
第一节 房地产经营的界定
一、房地产的概念
房地产是指房产与地产的统称，即房屋与土地两种财产的 合称，包括建筑在土地上的各种房屋、土地以及与房屋、土 地有关的权益。在香港，台湾地区和国外其他地区房地产又 被称为“物业”，“不动产”等。
第一节 房地产经营的界定
二、房地产的特性
（一）房地产的商品特性