物业管理设备维护成本的控制

物业管理设备维护成本的控制 物业管理设备维护成本的控制提要：在现代建筑中，随着照度和舒适度等人工环境标准 的提高，各类强电、弱电、机电设备的大量应用，使建筑能耗急剧增加 精品保洁 物业管理设备维护成本的控制 设备是物业的大脑、心脏、神经和血液。是设备赋予物业以生命，现代化的设备赋予 物业以现化的生命，智能化设备赋予物业以智能化的生命。离开了设备，物业就变成了黑暗 中冰冷的空壳，就丧失了使用价值。设备维护事关重大。无论停电、跑水、漏气，都会严重 影响业主的生活和工作，都会直接威胁业主的生命和财产安全。对物业管理设备维护服务人 员来说，真是“接到报修如闻警报，排除故障刻不容缓！” 物业管理设备维护服务 （一）设备维护服务对象的构成 以设备电气性质和机电结合的程序为标准，可以划分为：1、强电设备：（1）高、低压 变配电设备。（2）紧急发电机组。（3）照明系统。2、弱电设备：（1）楼宇自动化系统（BAS） （广义的）。（2）通讯自动化系统（cAS）。（3）办公自动化系统（oAS）。3、机电设备：（1） 电梯。（2）中央空调。（3）燃气燃油锅炉。（4）给排水各类动力机械等。 （二）设备维护服务形式的构成 以人与设备相互间的互动关系为标准，可以划分为：1、运行：值班、操作、巡视、清 扫、应急处理等。2、维修：日常零修、紧急抢修、按计划的小修、中修、大修。3、养护： 日养护、周养护、月养护、季度养护、年度养护。 （三）设备维护服务成本的构成 以产生成本的对象为标准，可以划分为：1、能源成本：耗电、耗水、耗气（油）等。 2、维修成本：维修工具、常用维修材料、设备低值易损零部件、设备贵重核心零部件等。3、 人工成本：定编人工成本、临时人工成本、外包人工成本等。 设备维护服务成本控制的意义 （一）能源成本控制的重要性 在现代建筑中，随着照度和舒适度等人工环境标准的提高，各类强电、弱电、机电设 备的大量应用，使建筑能耗急剧增加。有专家统计，当今北京一幢大型公共建筑的用电量比 1949 年全北京市的总用电量还多。1994 年广州某酒店，夏季用全部建筑设备都开动，每天 耗电 13 万度。一般每天耗电约 9 万度。其中约 60%为空调耗电。另据统计，在发达国家， 建筑物的耗能占全国总耗能的 30%～40%左右。而在建筑物的耗能中，采暖、空调、通风设 备的耗能占 65%左右，是耗能大户；生活热水占 15%；照明、电梯、电视占 14%；厨事占 6%。显而易见，节约能源不仅直接影响到物业营运的成本和业主的经济效益，而且直接关 系到环境效益和社会效益。 （二）维修成本控制的重要性 在一座现代化大厦的投资中，各类强电、弱电和机电设备的投资比重愈来愈大，甚至 接近或超过整个建筑主体结构的总体金额。位于北京朝阳区的某 5A 级智能化大厦，在 1996 年投资安装的部分设备的价格是： 1、大厦结构化综合布线系统（加拿大）1 套：1,000 万元。 2、智能自动消防系统（美国）1 套：500 万元。 3、燃气/燃油自动锅炉（德国）3 台：360 多万元。 4、离心式中央空调水冷机组（美国）4 台：385 万元。 5、变频式空气处理机（法国）61 台：623 万元。 6、三菱高速电梯（日本）14 台：3,330 万元。
物业管理设备维护成本的控制提要：在现代建筑中，随着照度和舒适度等人工环 境标准的提高，各类强电、弱电、机电设备的大量应用，使建筑能耗急剧增加
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技术方法： 1、在一座建筑物正常运作的整个生命周期中，运转完全正常的设备，即近乎达到免维 护水平的比例只有 40%~60%；正常运行但存在潜在故障增长趋势的设备比例为 20~30%；运 行基本正常，但报警水平在增长的设备比例为 15%~20%；已经存在严重问题，必须及时采 取有效措施的设备比例达 5%~20%。要实施有效的设备维修服务并控制维修成本，就必须针 对以上四种状态的设备编制不同的维修养护计划并严格实施，以保障安全运行，降低维修成 本。 2、设备在其寿命周期内发生故障的情况，与人的一生很相似。人有幼儿期、青壮年期 和老年期。设备相应地有初期故障期、偶发故障期和磨耗故障期。 （1）在初期故障期：设备维护服务人员要了解设备中寿命最短的零部件，编制管理档
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该建筑建安总投资 3 亿元，结构、设备、装修基本上各占总投资的 1/3。这些造价惊 人的设备如果经常发生故障，其维修成本是难以承受的。
（三）人工成本控制的重要性 虽然按论述序列将人工成本排在第三位，但实际上在大部分物业管理项目中，人工成 本都是仅次于能源成本列第二位。例如：北京某智能型高档商务写字楼，1997 年 2 月物业 管理财务支出总计为万元。其中能源费（电费、水费、燃油费）为万元，占总支出的%；人 工费（员工工资、春节过节费、午餐费、劳务费、医药费）为万元，占总支出的%；维修费 （维修工具、设备零件、易耗材料、工程劳务、装修费等）为万元，占总支出的%。而且实 践证明，控制人工成本的难度要远大于控制其他成本的难度。 设备维护服务成本控制的方法 （一）控制能源成本的方法 管理方法： 1、编制能源成本控制计划：（1）成本预算。（2）控制指标。（3）控制标准。（4）控制 措施。（5）控制过程。（6）控制岗位责任制。 2、实施“全员控制”和“全过程控制”。 技术方法： 1、对空调、照明、电梯系统的工况实时进行监测，由计算机智能管理建筑物的能源。 2、提高楼内温度的控制精度，避免夏季室温过冷与冬季室温过热的能源浪费。据统计， 夏季设定温度下调 1℃，将增加能耗 9%；冬季设定温度上调 1℃，将增加能耗 12%。 3、空调设备采用高效率机组，以变频调速控制电动机运行及合理的启停操作。 4、冬季供暖严格按照供暖运行技术指标运行（系统泄漏率、每平方米能耗控制指标、 每平方米循环流量控制指标、每平方米循环水泵耗电控制指标等）。 5、合理规定在初寒期、严寒期和末寒期的运行调节方式。根据实际情况，灵活运用质 调节、量调节、分阶段变流量的质调节、间歇调节等运行调节方式。 6、严禁用工业用水进行草地灌溉。 7、全部实现路灯的自动控制（例如声控）等。 （二）控制维修成本的方法 管理方法： 1、编制维修成本控制计划。 2、制定严格的维修工具、材料、零部件的采购、出入库、配送和使用回收等规章