物业管理与房地产开发

物业管理与房地产开发

第一节房地产经营

一、房地产与房地产业

(一)房地产的含义

房地产是房产与地产的合称，是房屋与土地在经济方面的商品体现。房屋和土地反映物质的属性和形态，而房产与地产则体现商品形式的价格。因此，在生活资料方面，房产与地产属于财产范畴；在生产经营资料方面，房产与地产属于资产范畴。

在实际生活中，讲到房地产，一般均指房屋建筑和建筑地块所组成的有机整体。习惯上也不把房地产与房屋、土地作严格的区分。房地产即房屋与土地。房屋与土地不可移动，一般又称之为不动产。但这只是不动产概念的狭义解释或通俗解释，广义概念的不动产还包括水坝、地下工程、港口等其他建筑。

房地产是市场经济条件下最重要的财产形式之一，它在社会经济生活中的地位越来越突出。尤其在人类社会生活向城市形式集约化发展的今天，房地产已不仅仅只具有作为人们生产、居住、服务等活动场所的意义，而是逐步成为现代社会经济大系统的有机组成部分。

(二)城市房屋

按用途分，城市用房一般可分为六大类：

1.住宅

住宅是最重要的生活资料，是人们从事一切社会、经济、文化活动的最基本的物质前提。住宅不仅是现代社会最必要的生活资料，也是人们的享受资料和发展资料。在现代城市中，住宅一般要占城市房屋总量的一半左右。

2.生产用房

生产用房是指物质生产部门作为基本生产要素使用的房屋，也是物质生产部门固定资产的重要组成部分，主要包括工业、交通运输业和建筑业等生产活动中使用的厂房、仓库、实验室、办公室和生活服务用房等。

3.营业用房

营业用房是指商店、银行、邮电、旅馆、饭店以及其他经营性服务等第三产业所使用的房屋。它既包括直接用于营业活动的房屋，也包括办公室、仓库堆栈等辅助用房。

4.行政用房

行政用房主要指党、政、军机关和工、青、妇团体以及民主党派等办公用房及其辅助用房。

5.文教用房

文教用房包括各类文化机构、体育组织、各种学校、医疗卫生机构以及科技机构用房，即从事文化、教育、医疗、科研、体育以及娱乐活动的各种房屋及附属房屋。

6.其他专用房

其他专用房是指各种特殊

用房，如军事及国防机关用房，宗教团体用房，外国领事馆、寺庙、监狱等用房。

(三)城市土地

我国城市土地均为国家所有。城市用地按用途类型大致可划分为十类：

1.生活居住用地

生活居住用地包括住宅建筑用地、街坊道路、庭院绿化用地以及各项附属设施用地。

2.工业用地

工业用地主要指工业生产用地，包括工厂、动力设施及工业区内的仓库、交通线、防护地带等用地。

3.交通运输用地

交通运输用地是指城市交通运输设施用地，包括铁路、公路用地以及火车站、汽车站、地铁站、港口码头、飞机场等用地。

4.市政公用设施用地

市政公用设施用地通常指设置公用设施和工程构筑物的用地，包括水源地、自来水厂、污水处理厂、变电所、煤气站、消防站、各种管线工程及其构筑物、防洪堤坝、火葬场及墓地等用地。

5.风景游览区用地

风景游览区用地包括城市风景区、游览区、园林绿地以及各种名胜古迹用地。

6.公共绿地

公共绿地是指为全体城市居民服务的公园、动物园、植物园、陵园、街心花园以及城市林荫道绿地等。

7.文教卫生等公共用地

文教卫生等公共用地主要指大专院校、中小学校、科学研究机构、体育机构、医疗卫生以及为整个城市服务的商业用地等。

8.道路广场及仓库用地

道路广场及仓库用地主要指城市主干道、广场、停车场以及专门用来存放生活资料的生产资料的仓库用地。

9.特殊用地

特殊用地通常指各种军用设施、监狱、看守所以及自然保护区等作特殊用途的用地。

10.其他用地

其他用地指不属于以上所列项目的其他城市用地，包括市区边缘的菜田、苗圃、果园、牧场等地以及城市内不易划出的零星用地。

城市的功能性质和建设规模不同，城市用地的构成也各不相同。分析城市土地时应区别对待。

(四)房地产业

房地产业是从事房地产开发、经营、管理和服务的产业。1987年11月20日，原城乡建设环境保护部《关于发展城市房地产业的报告》，对房地产业的内涵作了如

下表述：“房地产业包括：土地的开发，房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押贷款，以及由此而形成的房地产市场。”也就是说，房地产业具体涉及租赁、信托、物业管理和以房地产为依托所进行的多种经营管理等项目工作。

房地产业的性质，根据1985年5月《国务院办公厅转发国家统计局关于建立第三产业统计的报告》，是属于第三产业的第二层次。房地产业与建筑业之间既有区别，又有联系。两者的区别在于：建筑业完全是物质生产部门，属于第二产业；房地产业则兼有生产(开发)、经营、管理和服务等多种性质，属于第三产业。在联合国制定的《国际标准行业分类》中，把经济行业分为十大类，其中建筑业为第一类，房地产业和经营服务为第八类。1985年，国家计委、经委、统计局、标准局联合颁发的《国民经济行业分类和代码》中，把中国经济行业分为十三个门类，其中建筑业被列为第四类，房地产业为第七类。总之，国际、国内都把建筑业和房地产业作为两个独立的产业部门来对待。但是，这两个产业部门之间有着非常密切的联系，它们的作用对象都是不动产，它们的经济活动也是一种唇齿相依的合作关系。

二、房地产经营运行机制

房地产经营的概念有狭义和广义之分。狭义的房地产经营主要指建筑地块和房屋的流通过程及售后管理；广义的房地产经营包括房地产生产过程经营和流通过程经营，是指房地产企业根据经营目标，对房地产开发经营的全过程作出科学的决策，并组织有效的实施。

房地产业的运行机制一般由生产、流通、消费三个环节组成。

(一)生产环节

生产环节即通过对自然状态的土地投入人类劳动，进行房屋城市基础设施建设，获得房地产劳动产品的过程。房地产业的劳动产品是房屋和与之紧密联结为一体的经过开发的土地。按我国现行的体制，城市土地属于国家所有，农村土地属村民集体所有。国家，具体到一个城市就是城市政府，可以依法征用集体所有的土地，将其变为国家所有，或者依法收回已投入使用的城市土地的使用权，然后将征用或收回的土地的使用权，以有期有偿使用的方式，出让给土地开发经营单位或建设用地。由房地产开发公司组织进行房地产的开发和再开发活动，是房地产生产环节的主要生产活动。

(二)流通环节

流通环节即房地产的劳动产品进入市场，进行交易活动，实现其使用价值和价值的过程。当然，未经开发的“生地”也能投入市场流通。房地产市场活动主要有房地产买卖、租赁、抵押等三种流通方式。