江苏省淮安市“亿力﹒未来城三期”

江苏省淮安市“亿力﹒未来城三期”

房地产开发项目分析

一、淮安市开发区2010年房地产市场调研报告

前言：

这次在历时一个星期的淮安市开发区的市场调研中，通过走访共采集到17个调查样本。其中住宅项目15个，商业项目2个。普通住宅项目占有大多数，别墅项目在这一两年内也异军突起。项目多数集中于开发区的深圳路、厦门路、翔宇大道、水渡大道等几条主干线路上。然在调研实践过程中由于对本地情况了解不深，调研过程经历了很多困难，例如：售楼中心关闭、销售人员拒绝填下调查表、服务态度恶劣等。因此导致改调研结果大多处于泛泛程度，所以敬请见谅。

第一部分：开发区房地产市场总体情况

1、供应情况：

根据淮安市2008—2012年四年规划计划中我们可以看出：

（1）开发区的规划用地情况：

1、规划期内，经济开发区建设各类住房建筑面积约274万平方米，包括：廉租房约1万平方米；经济适用房约3万平方米；普通商品房约188万平方米，其中限价房约48万平方米，其它商品房约82万平方米。

2、规划期内，经济开发区供应住房建设规划用地总量约为218公顷，包括：廉租房用地约1公顷；经济适用房用地约3公顷；普通商品房约148公顷，其中限价房38公顷；其它商品房约65公顷。

（2）淮安市2010年的规划用地情况：

1、2010年，淮安市建设各类住房建筑面积约231万平方米，包括：廉租房约3万平方米；经济适用房约12万平方米；普通商品房约148万平方米，其中限价房约41万平方米；其它商品房约69万平方米。本年度内保障性住房建设总量56万平方米，达到总建设量的25%。

2、2010年，全市供应住房建设规划用地总量约为187公顷，包括：廉租房用地约3公顷；经济适用房用地约13公顷；普通商品房约116公顷，其中限价房约40公顷；其它商品房约55公顷。在住房建设用地规划中，保障性住房用地达到供地总量的30%。

小结：

从以上数据我们可以得到，在这四年的规划中除了楚州区的规划面积略高于开发区外，开发区的规划用地情况还是蛮乐观的，尤其是其中的商品房面积规划极大。另外2010年全市的规划用地情况处于平稳状态，基本能完成规划中市区人口人均住房面积30平米的住房指标。

2、销售与需求情况：

（1）销售情况：

淮安楼市进入到2010年成交均价、成交面积、成交套数均出现幅度下降。具体从下表中

（2）需求情况：

①随着经济的发展，外来人口的涌入，附近县市富裕人口来开发区购房等因素，进一步增加房地产市场的需求；

②随着城市化进程的加快，越来越多的农村人口到城市购房，也进一步增加房地产市场的需求；

③随着外资的进入和各功能园区的完善，将会极大的促进开发区的房地产市场需求；

④随着城镇居民的人均收入的增加，也会激发他们潜在的消费意识，这样也会增加市场的需求；

上述因素都说明淮安市开发区的房地产市场存在着很大的市场需求。

第二部分：开发区房地产市场发展现状及趋势

（1）市场发展现状：

目前开发区的市场较之前几年变的越来越成熟，国资背景和私营的开发商企业纷纷涌入极大的促进的开发区的发展。另外知名企业的巨额投资，例如投资3.5亿美元的韩泰轮胎、投资1500万美元的特种汽车厂、投资2.1亿元的福州大通漆包线厂、投资4.5亿元的热电厂等等。这些都极大的拉动了开发区的地段价值。因此各楼盘的销售也一片叫好，很多楼盘都进入尾盘销售，新的项目也在有条不絮的进行。开发区的房地产市场处于快速发展的状态。

（2）趋势：

随着开发区越来越多的外资进入还有各功能区的完善，开发区的商业价值变的越来越高，而这样优越的投资环境吸引了更多知名的、资金雄厚的、实力强大的开发商，因此极大的拉动了开发区的市场发展。具体表现为：

A、开发集约化

开发商为了实现降低整体的运营成本来提高利润空间，多采用开发集约化的开发模式，因此市场出现了越来越多的大规模楼盘。

B、住宅郊区化

随着城镇化进程的发展，越来越多的农村人口进入城市居住、工作，这就增加了城市住宅的需求量，而市场的态势是供小于求。因此，越来越多的郊区被开发出来，所以说未来的房地产市场会呈现住宅郊区化的发展趋势。

第三部分：开发区住宅市场深度调研分析

1、各楼盘规模指标分析

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分析：

（1）目前淮安市开发区的房地产开房项目集约化初显成型，除早期几个项目外，目前开发项目规模多数在100亩以上，建筑面积也多在10万平方米以上。

（2）随着经济开发区的繁荣发展，有资金有实力的房地产开发商也介入到其中，因此大规模的楼盘开始浮现。例如茂华国际汇以460亩的大盘出现于开发区的水渡大道处。

（3）开发商为了满足不同的客户群开发出多种的形态住宅，高层与别墅的住宅形态在市场占有率比较高。另外商住两用的规划用途也是很多开发商的首选。

2、房地产物业产品研究

（1）户型分析——重点楼盘主力面积（其中部分楼盘已接近尾盘销售）

分析：

由以上数据我们可以看出，以70—100，和100以上的为主力面积的楼盘占有比例分别为47%和43%。因此我们可以得出结论：以中、大户型为主的楼盘占据市场的相当大的比重。

（2）景观分析：

分析：

目前开发区的楼盘都比较注重景观设计，用以提升楼盘档次。其中尤以茂华国际汇千万巨资打造的水上售楼处抢眼。而楼盘的景观亮点多数表现于主题公园、社区配套、和周边本身具有的可利用资源等等。

（3）价格分析：

由于价格受地段、产品质量、品牌、市场等因素的影响，因此价格呈现出多种走势。而本次调查的样本价格集中于3400元到4200元不等。下面具体附录上几个具有代表意义楼盘

（4）销售情况分析：