某某房地产项目策划思路汇报

他们有稳定的基础收入，大部 分人都尚未成家，年龄不超过 30岁，但都有了稳定的恋爱 对象，内心对于热恋的浪漫仍 旧充满激情。
他们对自己的未来充满自信，是一批正处于发展中的城市精英
晨势精英——成长 中或刚跨入成长阶
段的精英
八、目标客户的心理分析
什么样的态度？
个性文化 思维活跃，创新意识较强，善于 独立思考，也热衷参加各类时尚 聚会。追求高质量生活，酷爱运 动，尽量使自己保持健康积极的 生活态度。知识层次、文化品味 、审美情趣高，有较深的文化内 涵和个人素质。见多识广，知识 结构全面、丰富，比较乐于与同 阶层的人为伍。
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本案
城区区位
解析: 本项目地处株州市荷 塘区此区域是株州的 老民区,生活便利,配套 成熟.
交通枢纽
解析: 本项目地临处株州市 汽车站,紧临新华西路, 距株州火车站只有3公 里远,交通条件出众.
三、交通分析
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大交通：外出
解析: 本项目地临处株州市 汽车站,紧临新华西路, 距株州火车站只有3公 里远,交通条件出众.
小高层、多层住宅
多层住宅 小高层、多层住宅
天鹅湖公园 丽景苑 百合嘉园
东方明园II
本项目
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小高层、多层住宅
42500 ㎡
小高层、多层住宅
27000㎡
小高层住宅
本项53目19㎡在本区域规模小小！高层住宅
六、周边项目对比——容积率
项目 东方花园
芙蓉苑 西子花园 玫瑰名城 伟大·欧洲花园 天鹅湖公园 丽景苑
低总价/低首付/低月供，高性价比是共同追求！
➢新婚家庭 ➢年轻一代
七、目标客户的心理分析
他们都是什么样 的人？
他们都是知识工作者，主要从 事管理、研发及营销工作。例 如：事业单位、金融机构从业 人员、企业中层管理者、教师 、记者、文艺工作者、律师、 等智力型工作者及个别外籍客 户。
他们社会工作经验不算太久， 大部分人已参加工作2—6年 。因此，年龄主要集中在 25—29岁之间，正处于职业 人生的黄金阶段。
思考方向
跟随者
补缺者
➢相对较差的实力 ➢灵活的差异化发展 ➢行业/市场的空白填补
基于项目自身条件，适合采取补缺者发展战略！
二、住宅调查分析
项目名称
住宅主力产品
项目名称
住宅主力产品
玫瑰名城 三房（110-140平米） 东方明园II
120-160平方米
伟大·欧洲 80%的100㎡以内中小
花园
户型 (热销)
六、目标客户的定位
➢ 新婚家庭 本区域本土新婚居民因组建家庭需要购买，安置家庭,对价格敏感系数高; ➢ 年轻一代 区域内年轻一代由父母代为首付，大部分由自己供房，不想还贷压力太大； 本区域企业职工 本区域厂矿企业职工，中老年客户群，买房为养老物业; ➢ 流动人口 周边私营户农进城和周边县镇从商人员,有一定收入,但不愿手头资金全部买房.
株州项目前期思路汇报
二00八年一月二十四日
目录
一、项目解析 二、项目定位及可行论证 三、项目物业发展建议 四、项目营销初步思考
一、项目解析
一、项目指标 ：
➢占地面积：5319㎡（约7.8亩） ➢容积率：6.4 ➢总建筑面积：3.78万㎡ ➢建筑密度：34.5﹪ ➢总户数:290户
本案
二、区位分析
从近几年株洲房地产开发销售情况看，每年的销售面积都以一定比例在增加。 2006年全年销售面积215.4万平方米，而2005年的销售面积116.5万平方米，同 比增长了84.8%，自2006年开始株洲的房地产进入了快速增长时段。 ➢荷塘区的主要客户群体来自于本区域，其他区域客户本区购房比重少。
从荷塘区楼盘的成交客户来看，本区域客户购房占绝大部分,其他区域来本区 购客户比重很少,这样会导致目标客户面窄,增加市场推广的难度。
百合嘉园
容积率 3.1
2.1 1.28 1.9 1.8
1.6
东方明园II
3.7
本项目本在项目本区域内容积率6.4最高 ！
七、周边项目对比——地块条件
➢东临 ➢南被 ➢西边是 ➢北靠
注：配项目四至图片
地块受干扰较多，景观资源欠缺，地块条件一般！
八、项目未来竞争形式分析
➢开发总量庞大，导致板块竞争日益激烈，城市将会出现多个副中心
市场导向 个性居住将成为房地产市场发 展的又一焦点。消费者对个性 居住情有独钟，抓住其消费心 理特征，创造满足心理需求的 理念将成为营销关键。
项目面临的整体竞争和直接竞争都很激烈！
九、小结 ：
注：配项目地块图片
➢项目规模小 ➢容积率高 ➢地块条件一般 ➢未来市场竞争压力大
项目发展需要寻找差异化的发展路线！
二、项目定位及可行论证
一、项目定位思路
来自百度文库
➢相对领先的实力 ➢积极跟随领导战略 ➢行业/市场第一响应者
领导者
➢绝对的领先实力 ➢先发制人的战略致胜 ➢行业/市场的风向标
社交事业 有比较稳定的私人社交圈，比较 注重理想友谊。消费略偏感性， 对时尚和新生的事物有较高的接 受力和鉴赏力。事业初成，仍处 于上升期，相信自己的能力，对 未来有较高的预期。
生活就是一场Party
九、项目定位理念
城市文化 超女热潮吸引了人们对娱 乐文化的关注。株州年轻 市民比较在意自己的日常 休闲生活品质，他们喜欢 参与并及时跟随城市的生 活潮流。
房90-120 ㎡ ）
增加产品附加值，提高 性价比．
四、本项目物业定位建议
结合项目自身条件和竞争情况，盛凯建议本项目物业定位：
紧凑中小户型住宅 （二房65－80㎡，三房90-
120 ㎡ ）
超性价比产品
五、本项目目标客户定位预测
冶金工校
变压器厂
铁路医院 株州电厂
齿轮厂
本案
市汽车站
项目区域内企业厂矿多, 外加市汽车站临近本项 目,结合对周边楼盘市调 分析,目标客户群为以下 几类:(下页)
百合嘉园
90—143平米
佳兴·万鸿
鑫城
三房(120-138平米) 公寓(40-50平米)
西子花园 三房(140-150平米)
荷塘悦舍 三房(130-140平米)
翠堤湾
三房(100-130平米)
户型是为三房为主,三房集中在110－140㎡。
三、寻找市场空白点
紧凑中小户型住宅 （一房,二房65－80，三
小交通：便利
解析: 本项目是株州的老城 区,交通条件成熟,项目 区域有多条公交线路.
本案
株州市汽 车站
新华西路
四、环境分
析：
周边环境较差
五、周边项目对比——规模
项目 东方花园 芙蓉苑
西子花园 玫瑰名城
伟大·欧洲花园
占地面积（㎡） 12779 ㎡
57860 ㎡
156500㎡ 17316㎡
物业组合 小高层住宅