苏州吴江项目定位报告-20130301

数据来源:CRIC数据库
数据截止日期2013年3月1日
二、市场情况
总价在50-100万的商品住宅是2010-2012年客户购买的主力段。 其次为总价在100-150万的商品住宅。 2010-2012年苏州城市成交分析-各总价段
2010年
总价段 50以下 50-100 100-150 150-200 200-300 300-400 400-500 500-600 600-700 700-800 800-900 900以上 成交面积 成交套数 成交均价 305192 5546 6669 8283 10371 12106 12995 14393 15143 17101 22168 25169 30128 30308 成交面积 120270 1387124 1046099 516115 328886 174534 107456 87010 49736 37904 29931 146086
成交套 成交均价 成交面积 成交套数 数 2586 9358 3756 1998 848 377 290 162 123 88 305 8635 10770 12319 14672 16644 15716 18379 21152 23851 24855 32090 163760 3323 16330 9106 2578717 28345 1824443 15176 574849 436992 189252 175320 101518 60771 49837 42310 212116 4024 2457 849 584 351 198 142 123 419
建筑业态 住宅
内容 销售面积（平方米） 销售金额（万元） 销售面积（平方米） 销售金额（万元）
2013年 60126 55376 — —
2014年 132224 121778 — —
2015年 132945 122327 32857 6571 128898
2016年 37281 34163 32857 6571 40734
数据来源:CRIC数据库
数据截止日期2013年3月1日
市场情况——全市
年度 2008年 供应面积 3297565 成交面积 1907234 成交套数 15647 成交均价 7986
2009年
2010年 2011年 2012年 合计
8000000 7000000 6000000 5000000 4000000 3000000 2000000 1000000 0
2010年 面积段 成交 面积 成交 套数 成交 均价 成交 面积 2011年 成交 套数 成交 均价 成交 面积 2012年 成交 套数 成交 均价 成交 面积 2013年 成交 套数 成交 均价
50以下
50-70 70-90 90-100 100-120 120-140 140-170 170-220 220-300 300-350 350-400 400以上
6447298
5414638 6390032 5861274 27778051
7219388
5030734 4031151 6409884 25187905
14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0
58671
44156 36221 55991 215952
7802
新城金郡 2007-07-18 楼面价1941元/㎡ 招商小石城 2007-01-15 楼面价1103元/㎡ 伟业迎春乐家 2011-09-28 楼面价2000元/㎡
新湖明珠城 楼面价低于 1000元/㎡
本案
该区域近年成交楼板价在1000-4800元/㎡之间，主要集中在2000-2500之间。
8
一、地块基本情况-项目销售预算
121000
239570 532886 674954 786272 421906 258012 486853 244973 59622 176654
2834
4027 5634 6156 6036 2831 1356 1874 762 162 340
8727
9189 8725 9582 9734 10672 12253 13973 14108 14525 17321 22534
119252
156204 723001 848561 606663 363384 302935 172943 116837 268251
2730
2606 7651 7726 4129 1947 1201 537 314 501
9658
9917 9036 9650 9975 10204 10876 14050 14541 17853 17625 23510
2017年 — — 8214 1643 1643
地下车位 合计
项目总销售额
销售金额（万元）
348430（万元）
55376
121778
二、市场情况
二、市场情况
面积 在70-90㎡商品住宅是2010-2012年客户购买的主力段。 近年大户型需求呈上升趋势，2012年120-140㎡住宅尤其受市场欢迎。 2010-2013年苏州城市成交分析-各面积段
2011年
2012年
成交均价 8159 8559 9981 11949 13381 15428 14783 19039 21117 21296 24554 31831 成交面 积 22578
2013年
成交套数 467 成交均价 7801 8688 9857 11953 13204 15336 15374 17148 17264 24456 28941 34073
1000 2485 2000
8100 高：7200 多：9000 6000
高层 多层
周边新近出让土地情况
地块/项目 建筑面积 建筑形态 楼面地价 预计最低售价 竞争强度
无
结合周边项目及土地出让情况，本案市场定位为“中高端品质社区”。
中天和景苑 2010-01-23 楼面价4812元/㎡ 越湖家天下 2007-01-19 楼面价1323元/㎡ 首开国风华府 2007-12-28 楼面价2574元/㎡ 伟业迎春世家 2010-08-04 楼面价2485元/㎡
118594
170501 853448 416371 566616 704007 373357 223450 227280 157010 78974 141543
2835
2867 4407 5159 5383 2534 1201 873 483 215 257
11316
11119 10324 10360 11844 12661 14429 15339 17566 19484 27122
1848134 20525 1087971 9241 500366 478033 248955 188624 116020 50156 38704 31883 136697 3562 2540 1041 642 363 170 130 114 282
222177 2463 183017 1495 69700 30645 11818 14954 5696 8182 2404 2338 16006 481 168 53 51 18 22 8 8 32
苏州市吴江区城北项目定位报告
2013年3月
内部资料 注意保密
主要内容 基本情况 市场分析 产品定位 产品建议
一、基本情况
地块基本情况-位置、四至、规模、地形
项目基本情况
内容 位置 描述 苏州市吴江区北区 价值 地块位置
地铁4号线出口，交通 便利
原县城外围，周边居住 氛围浓厚，商业配套齐 全 大盘，具备规模优势 利于项目规划
16712
13860 78173 77709 99566 85954 36603 23471 9716 7428 24022
386
233 828 704 764 592 196 91 30 20 47
8569
9631 9339 9451 9896 10264 10581 12411 14442 16143 18330 24219
2010年 单价段 6000以下 6000-8000 8000-10000 1000012000 1200015000 1500020000 2000025000 2500030000 3000035000 3500040000 40000以上 成交面积 成交套数 成交均价 154510 903902 1636055 723380 812243 482233 116442 80402 88347 18933 14287 1586 9385 16724 6364 6036 2741 623 293 284 77 43 5002 6999 8795 10774 12917 16291 20819 26678 32009 36948 54804 成交面积 23405 361024 1310313 746959 843994 352584 214614 53564 51244 35202 38250 2011年 2012年 成交均价 4969 7381 8884 10877 13161 17178 21778 26848 32210 36629 52871 成交面 积 3522 87134 259005 105963 86040 22802 6248 3701 5227 5551 4320 2013年 成交套数 38 908 2530 960 623 121 28 14 19 15 10 成交均价 5428 7322 8897 10963 13386 16880 22105 26707 32882 37174 45191 成交套 成交均价 成交面积 成交套数 数 177 3732 13364 6971 7843 2330 1279 155 138 150 82 4820 7216 8906 10713 13052 16643 20838 26614 31198 36402 43159 54325 1046256 2511753 1325504 676217 413483 155246 68710 71994 56836 29562 488 10445 24477 11536 5301 2397 659 235 213 144 96
1028032 12144
10007 9823
1425912 16600
116299 1375
1305941 10049
数据来源:CRIC数据库
数据截止日期2013年3月1日
二、市场情况
单价在8000-10000的商品住宅是2010-2012年客户购买的主力段。 其次为10000-12000的商品住宅，且占比有增大趋势。 2010-2013年苏州城市成交分析-各单价段
四至
西、北邻河道，东为中山 北路，南为江陵西路
规模 地形
总建面50万㎡ 方正
项目位于4号线出口，交通配套便利。地块体量大，具备规模优势，且地形方正，利于项目规划。
地块基本情况-地块现状
地块北侧厂房 地 块 西 侧 已 有 小 区
地块内部
地块南侧厂房
地块东侧厂房
5
不利因素
地块内部有较多的积淤水塘，影响开工进度，增加土地整理成本。 地块周边厂房较多，目前居住氛围一般。 临中山北路高压线
一、地块基本情况-周边项目及土地出让情况
周边在售项目情况 项目 新湖明珠城 伟业迎春世家 伟业迎春乐家 总建筑面积 （万平米） 建筑形态 主力户型面积 （平米） 楼面地价 （元/平米） 目前成交均价 （元/平米） 备注 — — —
ຫໍສະໝຸດ Baidu
165 18 30
高层、别墅 高层、多层
90-140 88-131 83-113
11233 12329 11219 -
供应面积 成交面积
成交均价
2008年 2009年 2010年 2011年 2012年
地块基本情况-周边配套、交通
配套 交通 教育：吴江开发区天和小学、吴江市高级中学 医疗：吴江第一人民医院 购物：快乐购超市、华润玩家便利店 道路：中山北路、江陵西路 轨道：4号线江陵西路路站（2016年通车）
商圈：松陵镇（原吴江县城） 居住氛围：原县城外围；成熟
区域发展小结： 吴江城北片区位于苏州吴中区与吴江区之间，吴江刚于2012年9月撤市设区， 成为苏州市最新的一个区，城北距苏州最近，最先享受该项重大利好，且地铁 路线已经明确，该区域将成为苏州溢出客群的主要输出地之一。