海南华润石梅湾、千舟湾案例

1300030000 元/平
12002000万 /套
二期联排230 套售罄 项目二期，少 量公寓在售 项目三期，26栋独 栋别墅尾盘
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自2009年5月份开盘以来，一 销售 年内热销3400余套，为海南省
情况
最热销楼盘。旺季每天能销售
上百套，淡季每月仅售10余套
海南华润石梅湾旅游开发有限公司
6公里的优质海岸线、万亩青皮林、加井岛 别墅、公寓、洋房 住邻海南东线高速公路，距三亚80公里，距海口160公里 在售产品89平—168平公寓、130平双拼别墅赠送230平，170平 独栋别墅赠送350-380平 最近期开盘时间2012年1月15日
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中信〃博鳌千舟湾概况：位于博鳌亚洲论坛核心规划区，建筑面积 达28万平米，含多种物业类型，内部配套较为完善
博鳌亚洲论坛成立会址 中信博鳌千舟湾 博鳌金海岸温泉大酒店
规模 项目位臵 位于博鳌Leabharlann Baidu洲论坛核心规划区，西邻博鳌蓝色海岸度假别墅群，北 抵朝博路，南临万泉河，与博鳌金海岸温泉大酒店、沙坡岛乡村高 尔夫球场、亚洲论坛永久会址及东屿岛高尔夫球场仅一水之隔 约628亩（未含150亩水域），其中一、二期占地约574亩，三期占 地约54亩，总建筑面积约282811.2平方米
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石梅湾首开区产品分析：庭院景观立体化、开放式景观楼梯等设计 ，制造高附加值和独特空间体验
负一层
一层
二层
>前后两个庭院，加强了地下室的通 风效果，增加户外活动空间，保证地 下室的舒适度 >客厅及餐厅地开敞式设计，扩大视 觉范围，营造开阔的视觉体验 >庭院景观立体化、设臵开放式景观 楼梯等，将功能空间外延，产生开阔 的度假感观
及四至
博鳌高尔夫乡村俱乐部
开发商
中信海南博鳌投资控股有限公司
物业类型
配套 物业公司
公寓、多层、板式小高层，联排、叠加、独栋别墅
热带风情养生园、五星级度假会所、游艇俱乐部、风情商业广场、 水岸漫步道等度假配套设施 物业管理公司或酒店管理公司目前正在招标中，代租代售业务由物 业管理公司或酒店管理公司负责 一期、二期为2011年9月，三期为2012年6月
>2012年石梅湾游艇会开始建设， 2012年10月完工
时间
开发 策略
先造林，后造房，超前 十五年管线铺排等，先 保护生态资源，深耕区 域，着眼长期开发效益
颇具影响力娱乐文化事件炒 热区域，部分配套设施先行， 树立项目的高端调性
加快配套设施建设，房地产 产品顺势而为，同时注意旅 游度假产品和房地产产品的 平衡开发性
三期 二 期
一 期
四 期
策略
以资源和品 牌启势，以 现金流产品 为主，少量 价值标杆
配套权益
和项目品
牌，升级 区域产品 和客户群
和项目品
牌，升级 区域产品 和客户群
依托 资源
山体、海景
青皮林、 山体资源
山体、健 检中心
山体、海景
石梅湾分期及产品规划 根据项目各地块的属性、施工和开发安排将项目 分为四期，并依托资源、品牌、配套以及客户群 体的不同，规划每期的地产产品组合方式
核心驱 动体系
>博鳌片区具有三大酒店、二 大高尔夫球场、一个博鳌水城 等优势配套，并因博鳌论坛在 中国建立了强大的影响力 >主动融入博鳌片区，共享其 配套资源，借力区域影响力， 建立项目影响力及号召力
中信品牌：中信集团自2004年作为主开发商入主博鳌，先后有6大旅游地产项目，在博鳌及旅游地产领域建立
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石梅湾启动区客户策略：启动区首抓华润内部客户，而后通过营造度 假氛围等方式吸引部分度假和投资客户，最后通过圈层效应扩大客群
华润内部客户 投资客户
圈层客户
>内部客户是项目最稳定也最容易撬 动的一批人，首先充分挖掘内部客 户和利用内部的客户渠道
二大高尔夫球场 三大五星级酒店 体育运动中心 游艇码头
博鳌亚洲论坛所在地
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三江、三岛、三岭、一林
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中信〃博鳌千舟湾产品策略：低开高走策略，前期以小面积、低总 价拉动需求，后期以高价值产品入市，保证利润最大化
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中信〃博鳌千舟湾核心驱动力 ：中信品牌+内海生活价值+博鳌片 区价值共同构成本项目的核心驱动力
核心驱动因素：内海生活、博鳌影响力、中心品牌
内海生活 > 具有三江、三岛、三岭、一林、
博鳌（配套及影响力）
一滩等优势资源，处于内海区域 > 对内海进行资源整合，最大限度 发挥内海度假生活的优势，形成 差异化，建构独特的度假体验文 化运动 > 将有影响力的、针对高端旅游者 的特色服务集中起来，形成一个 有着鲜明特色的内海度假中心
石梅湾概况： 占地12平方公里，总建筑面积逾150万平面的超大 型高端滨海旅游地产项目
东线高速 东线轻轨万宁站
项目位臵 万宁市 海南省万宁市石梅湾旅游度假区
规模
占地12平方公里，总建筑面积逾150万平
开发商 资源优势 物业类型 交通 主力户型 开盘时间
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入住时间
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中信〃博鳌千舟湾资源体系：包括自然、人文等可直接利用的资源 以及中信品牌资源、博鳌配套资源可嫁接的资源体系
中信—博鳌论坛运营商
私人专属内海
原生态自然环境 当地风土人情
中信〃博鳌 千舟湾
了重要的影响力，2008年正式启动千舟湾，将利用中信资源及品牌影响力成功开发千舟湾片区 建立博鳌核心区的环内海生态旅游度假休闲中心区
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营销策略：高调入市，赢得客群关注，捆绑内海生活+博鳌价值， 并通过小圈层推广，树立产品的稀缺价值，刺激购买欲望
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前期采用低价入市、控制面积方式 拉动需求，后期以高价值产品入市， 充分利用临海、临河的强势资源优 势形成岛居、湾区意象
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中信〃博鳌千舟湾客户策略：前期以中信内部客户及有博鳌情节的 投资客户为主，后期以高端休闲度假及商务需求人士为主
客户发展趋势
健康养生及休闲 度假类客户 商务度假客户 中信内部客户资源为主 有博鳌情节的投资客户 商务度假及国内、国际 高端政务人事客户
>通过营造度假氛围、释放区 域前景、控总价等方式吸引一 部分追求度假品质和投资客户
>利于圈层效应，从而通过圈 层不断地吸引认同的客户、扩 大客户群体
主要客群为高端、顶级客户，启动区首抓华润内部客户，而后通过营造度假氛围、释放区域前 景、控总价等方式吸引一部分追求度假品质和投资客户，最后通过圈层效应吸引并扩大客户群
投资客户
60%购房客户为北京、东北三省及在北京工作生活的人群 ，主要为健康养生和商务度假及国内、国 际高端政务人事客户，其中前期以中信内部客户资源以及有博鳌情节的投资客户为主，随着项目知 名度的提高、配套的完善，高端休闲度假及商务度假需求人士增多
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项目一期，含 880套公寓及68 套联排叠拼 项目二期，含 2700套公寓及 230套联排别墅 一期公寓880 套，售罄
分期 产品 一期 公寓、联 排、叠拼 二期 公寓、 联排 三期 独栋 300750平
一期联排48套、 叠拼20套，售罄
主力 户型 价格
50-120平方米公寓 、联排107平
70008000元/ 平米
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石梅湾规划地产型产品模式：根据所依托的资源、配套价值以及客 户群体的不同，规划每期产品组合方式，实现资源的分期持续释放
分期 一期 二期 依托顶级 三期 依托顶级 配套权益 四期 “资源+权 益”，顶级 度假区的稀 缺山海别墅 及公寓产品 和区域配套 权益
石梅湾九里一期 红堡豪华精选度假酒店 石梅湾国际体育公园 威斯汀酒店 行云流水海鲜舫 直升机飞机停车坪 石梅湾国际游艇会 加井岛 石梅湾艾美酒店
国际商业购物中心
>项目配套设施包括石梅湾艾美酒店、行云流水海鲜舫、石梅湾国际游艇会、直升机飞机停车坪等，与房地产产 品互为配套并形成有效互动，形成区域自我价值体系，并通过构建会员制的俱乐部商业模式，凸显产品的尊贵、 私享感，营造高端度假氛围，保证区域专属特征，成功塑造区域价值，吸引高端、财富阶层参与、拥有区域
>博鳌品牌价值+中信 品牌力量，突出博鳌 122平方公里规划， 赢得客群关注
A
高调入市
B
多线攻势
>建立世界级内海生活+ 博鳌价值，突出内海生 活的高端形象，挑动目 标客户的占有欲望
营销策略
>建立世界级内海生活 的印象，以开盘为中 心展开活动营销，确 定产品价值，挑动炫 耀欲望
C
丰富话题
D
圈层推广
>少数人的内海，知本、 资本阶层争相拥有的生 活，小圈层推广，树立 千舟湾的稀缺价值，刺 激购买欲望
石梅湾开发策略：优先保护生态资源，利用娱乐文化事件炒热片区 ，加快配套设施建设，地产产品顺势而为，并保证二者的均衡性
>2012年年底，威斯汀酒店动工 >2012年11月23日，国际停车 >2010年8月25日，《非诚勿扰 坪竣工验收 2》在石梅湾取景拍摄 >十年来，华润先后投入30亿元人民币 致力于基础设施配备：将湾区15年内计 划要铺设的管网全部铺设到位，水、气 、电网已经开通；三级净水中心开始作 业，日处理污水量5000吨，净化标准达 到饮用水标准，是海南最先进净水中心 >2010年7月30日，《非诚勿扰 2》在石梅湾举行开机仪式 >2008年石梅湾度假酒店开业 >2005年行云流水海鲜坊和加井 咖啡厅投入使用 >2012年1月15日，石梅湾九里 再次开盘 >2010年10月6日，石梅湾九里 一期开盘
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产品
中小别墅和 公寓为主
雨林别墅
和公寓
养生主题 别墅
大公寓及顶 级别墅
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石梅湾规划配套型产品模式：通过酒店、商业等配套营造组团高端专属 特质，成功塑造组团价值，支撑地产产品溢价，并吸引财富阶层进入