2011年成都大邑项目市场分析及产品定位

销售情况： 月均销售40套左右。 旺销分析： 1、毗邻老城区，生活购物方便。 2 、注重小区景观打造，人性化配置。
七片中晋北休闲度假综合功能区（该片区位于 城区北部，范围南以子龙大道为界，西以斜江 河为界，北至里仁场，东至城市用地边缘区， 片区北部利用坡向较好、坡度较缓的丘陵地段 布局具有坡地景观特色的休闲度假居住区，南 部主要发展三合堰周边区域，以配套居住功能 为主）。
城市功能划分
城市以西规划为未来的行政办公、商贸、文化体育的城西新区；城市北面定位为高档住宅社区（别 墅）；城东为工业集中发展区；城南规划为新政居住区。
银行利率
近日，建行在京将首套房贷款利率上浮到基准利率的1.05倍，随后全国其他城市的多家银行首套 房贷利率也出现不同程度的上调，武汉最高上浮到30%，北京、福州、南京等地有银行甚至明确 表示暂停个人住房贷款发放。一时之间，首套房利率再度吃紧，信贷政策进一步紧缩。 成都首套房贷利率上调10%-30%，首付款比例除兴业银行四成外，其他银行均可付三成，同时， 二套房利率上调幅度较大，最高涨幅达20%。据调查，现今成都银行执行首套房贷大致分为两种 情况：中国农业银行首套房贷利率上浮幅度在10-30%之间；中国银行、中信银行首套房贷利率 上浮15%起，放款时间较长需排队，如果申请贷款者希望尽快放款，则需要主动上浮利率至基准 利率的1.1倍；中国工商银行虽然还在执行首套房首付款三成，基准利率进行放款，二套房首付 款六成，基准利率上浮10%，但需缴纳2%的融资业务费用。
城市拓展的主要方向为向西侧斜江河和向东北两翼齐飞发展，全力打造晋原新城，以后城市布局结 构功能概括为“两心一带七片”。新城以北侧山麓和主要水系为核心，通过主要道路形成绿化通廊 连接各个绿点形成“连山接水，环点结合”的“一河，一带，四环，四轴，多点”绿地系统。
地块位置 晋东北片区
桃源新城片区
项目所属：
大邑大道沿线
景观属性极强的大邑大道沿线 大邑大道沿线项目占地规模均在75亩以上（具备品质楼盘打造基础），有充足的景观打造空间， 故，该板块项目景观属性极强。
大邑大道典型项目分析
春天国际
项目地址：大邑县大邑大道632号 开发商：四川兴唐地产 占地面积：122亩 建筑面积：38.12万㎡ 容 积 率：3.9 绿 化 率：50% 总 户 数：3075户 建筑风格：欧式 建筑形态：高层 面积区间：74-150㎡ 车位数量：2293个 均价：3500元/㎡ 开盘时间：2011年2月
商品房住宅供销情况
数据来源于：大邑县房管局
大邑整体市场呈内向型市场，受政策影响较小，加之区域规划、交通等条件改善，今年1-9月成 交量为3293套，高于去年同期。供应方面，由于市场冷谈，开发量较去年减少，今年1-9月供应 量为3542套，市场基本保持供需平衡，但由于去年的供应偏大，市场存量压力仍然存在。价格 方面，则受整体市场影响有下降趋势。
发展战略
融入成都，优化核心
走旅游品牌化、工业集群化、农业产业化的发展道路 新一轮规划范围，面积63平方公里，新总规将主城 区范围拉大了近35平方公里左右，人口将从现在的 11万增加到30万，将大邑建成国际休闲度假接待中 心、特色产业发展区和生态宜居城市。
科技代产业风貌区
斜江河城市景观带
城市拓展方向
➢城东北现有晋原初中，大邑职高，联合经济大学； ➢现有或在建大量安置小区，未来将有四星级酒店入驻。
城北：高档住宅区
城西：集 行政、医 疗、文化 体育于一 体的城市
新区
城南：行政居 住区
晋北新城规划示意图
城市化进程加快，城市定位更加明晰。
房地产市场分析
土地市场研究
土地市场分析
越来越多的开发企业和个人看好大邑未来的发展，近两年来土地市场成交总量在6000亩以上，其 中包含恒大等知名企业，其拿地成本相对较低，未来房地产二级市场供应量会大增，主要竞争区域 集中在晋东北和桃源两个新区，以及大邑大道和邑新大道周边区域。 但今年受到房地产市场整体调控的影响，大邑成交土地以廉租房和经济适用房项目为主，至今无常 规商品房项目土地成交。
ຫໍສະໝຸດ Baidu
房地产市场板块分析
通过对政府规划走访及资料梳理，认为大邑房地产市场主要由：主城区、桃源片区、大邑大道、滨 河路四大板块组成，呈“两线两片区”格局。
桃源片区
各板块特征分析
主城区板块
配套属性极强的主城区 作为区域发展行政居住中心区的大邑县主城区，物业新旧交融、基础设施成熟、生活配套完善。
滨河路沿线
资源属性极强的滨河路沿线 位于大邑城北面的滨河路沿线，拥有得天独厚的自然资——依山傍水。故，该板块项目资源属性 极强。
经济环境
上半年，上市房企整体资产负债率达到了72%，负债总额突破1.09万亿元，同比上涨41%。其中， 最具杀伤力的流动负债已经占到负债总额的70.6%，同比上涨54%。 与此同时，上半年106家上市房企存货上涨39%，达到9640亿元。也就是说，房地产全行业存货 总值远超流动负债总额，只要出货就可以套现还债。但是如果随着资产负债率的攀升，开发商不 得不降价，存货就会缩水，房地产业便会资不抵债了。 房地产行业洗牌形势加剧，大型房企加速吞并中小房企，上海联合产权交易所最近的交易综述显 示，房地产产权交易近期交投活跃。与此同时，来自于上海、北京、广州、西安、昆山、南昌等 多个房企的股权及债权等也纷纷在上海联交所挂牌出让。
开盘认购率50%均线
两会期间预 期出政策
“9.29”政策期间，已基本变 成刚需市场，产品供销对路
“新国八条”及2.15限购令使首改、外地刚需市场受限，市场 持续低迷，政策致使刚需市场受创，购房者的观望情绪更浓
高资产负债率、市场销售清淡、融资无望， 致使中小房企资金链严重紧绷，地产洗牌加剧。
大邑发展规划
房产市场
成都市场价稳量缩——2011年上半年成都房地产市场调控效果较为明显，新增因秋交会井喷 ，销售持续萎缩，库存压力增大，市场价格在高位盘整，预计四季度市场将持续下行。
2007年-2011年9月成都主城区商品住宅供销价走势图
2010年-2011年9月成都市周开盘认购率（按套数计算）
“新国十条”将大部分投机和投资者挤压 出了市场，造成长达半年的市场低迷调整