房地产企业土地成本分配方法探讨

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房地产企业土地成本分配方法探讨

国家税务总局于2009年3月印发的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发［2009］31号)对土地成本的分配作了如下规定：土地成本一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。在实际工作中，一次性取得土地并开发房地产时，不存在土地成本分配问题，但一次性取得土地分期开发房地产时，土地成本如何在各期分配问题较多。故本文对房地产企业一次性取得土地分期开发房地产的土地成本分配问题作一探讨。

房地产企业在一次性取得土地分期开发房地产的过程中会出现以下三种情况：

情况一：分期项目实际建筑面积与规划部门批准的建筑面积相同，最终整个项目实际建筑面积之和与规划部门批准的建筑面积之和相同。

情况二：分期项目实际建筑面积与规划部门批准的建筑面积不相符，但这只是各期开发楼宇间的局部调整，待全部项目完工后，实际建筑面积之和与规划部门批准的建筑面积之

和相同，这样的差异可定义为时间性差异。

情况三：分期项目实际建筑面积与规划部门批准的建筑面积不相符。少建或多建面积不能在未建项目中补建或少建，待全部项目完工后，实际建筑面积之和与规划部门批准的建

筑面积之和不相符，这样的差异可定义为永久性差异。

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