浅析房地产企业财务战略——以保利地产为例

2015 24.70 32.06 177.44 580.00
1.投资财务战略 投资财务战略是企业财务战略的核心和基础，一 方 面 投 资 财 务 战 略 直 接 体 现 了 企 业 的 战 略 目 标 ，主 要 体 现 为 固 定 资 产 投 资 、流 动 资 产 、无 形 资 产 投 资 ，甚 至 是 项 目 投 资 、证 券 投 资 、产 业 投 资 和 风 险 投 资 等 。另 一 方 面 投 资 战 略 所 确 定 的 投 资 方 向 、规 模 决 定 了 融 资 的 方 式 和 数 量 ，而 投 资 的 时 机 和 进 度 影 响 着 企 业 的 融 资 和 营 运 资 本 的 管 理 方 式 ，投 资 的 收 益 目 标 又 在 一 定 程 度 上 影 响 着 企 业 的 股 利 分 配 以 及 财 务 风 险 控 制 。由 上 表可知，除受 2011 年与 2012 年宏观政策的影响外，保 利 地 产 的 投 资 无 论 从 绝 对 值 还 是 相 对 值 ，都 保 持 了 较 高的水平，且整体呈一定的上涨趋势，各年度的投资现 金 流 净 额 基 本 保 持 平 衡 状 态 。 在 投 资 产 品 方 面 ，保 利 地 产 采 取 普 通 住 宅 为 主 ，商 业 地 产 为 辅 的 多 元 化 的 投 资 战 略 。当 前 保 利 地 产 采 用 一 体 化 与 多 元 化 的 投 资 战 略 。保 利 地 产 当 前 采 用 房 地 产 开 发 与 物 业 管 理 的 前 向 一 体 化 战 略 ；以 商 品 住 宅 为 主 ，以 商 业 地 产 为 辅 ，开 发 养 老 地 产 、旅 游 地 产 的 多 元 化 战 略 。 投 资 规 模 的 不 断 增 加 是 扩 张 型 的 财 务 战 略 最 直 接 的 表 现 之 一 。保 利 地 产 为 配 合 企 业 的 快 速 成 长 的 企 业 战 略 ，实 现 资 产 规 模 的 不 断 增 加 ，就 需 保 证 相 应 的 投 资 规 模 。 投 资 产 品 结 构 受 宏 观 政 策 的 影 响 比 较 大 。 在 住 宅 方 面 ，保 利 地 产 2006 年是以中高端精品住宅为主，2011 年由于宏观政 策 的 导 向 及 市 场 的 刚 性 需 求 ，保 利 地 产 调 整 了 产 品 结
一、保利地产财务战略分析
2016 年，保利地产发布了企业 5P 战略，即 Peiban (陪伴)、Partner(拍档)、Promise(承诺)、Power(力量)和 Poly App。按照这一思路，保利地产未来将专注于养老地 产、社区 020 和海外市场。作为企业战略的一部分，财 务 战 略 是 为 企 业 整 体 战 略 与 经 营 战 略 而 服 务 的 。保 利 地 产 为 配 合 企 业 战 略 与 匹 配 成 长 期 的 发 展 阶 段 ，选 择 了 扩 张 型 的 财 务 战 略 ，至 今 己 持 续 十 几 年 。 其 财 务 战 略的目标为扩大企业规模，提高企业效益，实现企业价 值 最 大 化 。根 据 保 利 集 团 公 布 的 公 司 年 报 及 其 财 务 报 表 中 的 投 融 资 现 金 流 等 相 关 数 据 可 知 ，与 有 关 单 位 往 来 、购 房 诚 意 金 及 代 收 业 主 款 项 等 项 目 均 有 增 加 。 其 投资活动现金流基本保持在 30 亿元至 0 亿元之间， 比较平稳。由 Wind 资讯获知，其 2015 年新增开发项 目 50 个，共计 997 万平方米，新开工面积 1402.7 万平 方米，在建项目 270 个，较上期增幅不明显。在筹资活 动中，其现金流量净额整体有下降趋势，至 2015 年，保 利地产筹资活动产生的现金流量净额均为 177.44 亿 元 ，其 中 ，偿 还 逐 年 增 多 的 债 务 是 一 个 比 较 重 要 的 原 因 。 保 利 地 产 上 市 以 来 ，其 融 资 途 径 基 本 上 保 持 在 直 接融资约 35%，间接融资约 65%。
浅析房地产企业财务战略
以保利地产为例
张程皓
（郑州大学商学院 河南 郑州）
摘 要: 我国经济不断发展与相关政策的不断细化要求房地产企业的财务管理活动要具有长远 而 全 面 的 战 略 思 维 。 作 为 资 金 密 集 型 行 业 的 房 地 产 业 ，其 发 展 的 关 键 在 于 能 否 高 效 地 筹 集 与 使 用 资 本，即能否制定并实施正确的财务战略。本文选取具有代表性的房地产企业 略 及 财 务 战 略 做 出 了 简 要 分 析 。
表 1 2011 2015 年保利地产投融资情况（亿元）
投资现金净 流量
投资现金流 出量
筹资现金净 流量
筹资现金流 入量
2011 4.48 4.59 73.93 406.11
2012 0.06 2.02 113.26 503.47
2013 2014 22.26 31.69 24.34 40.89 125.06 198.91 682.06 715.74
关键词:战略分析；财务战略；房地产
耕者有其田，居者有其屋 ，自古以来，房地产业 就是与国计民生、经济增长息息相关的特殊产业，同时 也受到政府的高度关注。房地产是资金密集型行业， 其 发 展 的 关 键 在 于 能 否 高 效 的 筹 集 与 使 用 资 本 ，即 能 否 制 定 并 实 施 正 确 的 财 务 战 略 。 近 年 来 ，国 家 综 合 运 用 产 业 政 策 、财 政 政 策 、货 币 政 策 等 进 行 多 次 调 控 ，保 护自住性需求，抑制投机性住房消费，加大政策性住房 建 设 的 扶 持 力 度 ，加 大 对 房 地 产 行 业 的 整 治 并 规 范 行 业 竞 争 行 为 ，以 促 进 房 地 产 行 业 平 稳 健 康 发 展 。 为 了 能 够 更 好 地 适 应 外 部 环 境 要 求 ，实 现 房 地 产 企 业 的 可 持 续 发 展 ，切 实 有 效 的 财 务 战 略 成 为 了 房 地 产 企 业 发 展过程中的必需品。