青岛四方区万科城项目简介

房屋销售个案分析表

编号：【】

1、环境分析

区位：该项目位于四方区新都心板块内的中心位置。四方区作为青岛的老城区，有着悠久的历史：1897年11月前属即墨县，德国侵占青岛后，先后为德、日占胶澳租借地。1922年北洋军阀政府收回青岛主权后，属青岛辖区。后与原沧口区合并为四沧区。1935年5月，首次单独设立四方区；同年9月，四方、沧口两区再次合并为四沧区。1949年6月青岛解放后仍设四沧区。1951年8月正式设立四方区。1954年7月错埠岭划归四方区；1994年青岛市区划调整，四方区面积由22.48平方公里增加至现在的34.55平方公里。

新都心：新都心片区位于四方区长沙路以南、清江路以北、南昌路以东、黑龙江路以西围合区域。从地理位置上看，该片区位于青岛市主城区的地理中心，处在东部商圈、市北CBD及李村商圈的中间地带，规划面积约3.98平方公里，是青岛市成片开发面积最大的区域之一。从交通条件上看，黑龙江路、规划中的重庆路快速路、即将开工建设的福州路打通工程和2014年开通的地铁三号线贯穿该区域，交通优势非常明显；从周边环境看，片区内拥有双山、北岭山等自然山体，自然环境比较优越；同时，片区内双山村、保儿村、大山村、小水清沟村等旧村改造正在加快推进，具有旧城旧村改造后

项目四至：北邻合肥路，东邻台柳路，南至与西至道路正在规划中。

主要道路动线：合肥路，为双向四车道，车流量较小，路况较好，其联通重庆路与黑龙江路；其中重庆路和黑龙江路均是市主干道，黑龙江路（308国道）为双向六车道，负责市主要交通运输，车流量较大，通行车辆小中大型均有，其北向联通海尔路立交桥，现正处于施工当中，所以经常会出现严重堵车情况；重庆路作为市主干道，为双向八车道，车流量较大，路面长久失修，通行车辆以大中型客运货车为主，其联通市北区、四方区、李沧区和城阳区；

交通状况：主要公交线路有3路、23路、306路、318路、363路、368路、378路605路、701路[机场专线]、801路[空调]等10路公交车；其次，预计2014年开通的M3号线地铁双山站位于万科城洛杉矶街区入口处；

居住氛围：周边已入住小区有福州路北小区以及双山村安置小区（双山馨城、保尔馨都），其中福州路北小区和鼎都位置相近，均位于市北区，福州路北小区为多层成熟社区，居住人群多是以在这一片区居住时间较长的市民为主；双山村安置小区共有两个，分别是双山馨城和保尔馨都，均为高层，入住人群多是拆迁安置人员以及外来租房人群，入住率较高，整个小区除了比较鲜明的外立面外，其余物业状况比较差，从以入住小区来看，万科城周边居住氛围不浓厚，居住环境较差；周边在建项目有中海清江华府、海信淮安郡、万科蓝山，这些均为规模相对较大的高层社区，待这些项目建成后，会使得万科城周边的居住环境得到改善；

商业环境：该项目所属商圈为新都心商业圈，该商圈现正处于规划当中，从规划情况来看，该板块内商业项目有卓越核心商务区，尼斯酒店，红星美凯龙，证大大拇指广场等，待规划完成后，会使得该项目周边的商业环境得到极大改善。并且该项目拥有自己的社区商业，业态多元化，所以综上来看，该项目未来的商业环境较好；

公园绿地：万科城靠近双山，规划中将依托双山打造成为生态公园；

教育机构：社区学校有36班小学及幼儿园，青岛双山学校；周边还有青岛理工大学东校区、市北区

机关幼儿园福东分园、福州路小学，长泰小学、东胜路小学、宁安路小学；

其他：该项目除了自身的配套设施外，周边生活配套设施十分匮乏，无法满足居民日常生活需求；该项目目前正处于新都心规划中，待规划成熟后，会使得万科城整体居住环境以及商业环境得到极大改善。

综合分析：首万科城周边公交线路虽然很多，但各线路通达性不佳，出行时间较长，不过，正在规划中的地铁M3号线可以极大改善目前的交通状况。该项目靠近市两条主干道，驱车可方便达到市区、李沧区以及城阳区；周边居住氛围不浓厚，生活配套设施欠缺，居民生活不便利；周边教育以基础教育为主，缺乏中高等学校，教育资源欠缺；该地段处于新都心规划，有大量商业项目和住宅项目在规划中，届时会使得项目周边居住环境和商业环境得到极大改善。

2、规划分析

规划理念：万科城项目地处青岛四方区双山区域，位于青岛市新都心的心脏地带，万科城整体规划理念突出。万科城项目将打造“城”系列，其中

阿姆斯特丹街区街区

(售罄)

纽约街区 (售罄

)

多伦多街区 (即将开盘)

一、【世界城】：万科城邀请世界十大设计公司之一的美国RTKL担纲项目总建筑规划，同时世界知名的荷兰Contexture、日本KMDW、中国原构等多国设计师，根据不同的地块和文脉设计万科城的纽约街区、阿姆斯特丹街区、东京街区、多伦多街区及洛杉矶街区，采用现代手法诠释多元化无国界风格，呈现一座多国建筑的世界之城。

二、【商业城】：万科城洛杉矶街区规划有繁华高档的商场、百货、大型超市、影院、餐饮等多元业态，满足人们吃、喝、玩、乐、逛、休闲、聚会等各种期待。同时，万科城的街区商业，有知名的餐厅、CLUB，有美丽的夜景和绿色建筑，店铺掩映于绿色的街景之中，人们在购物之余，还可以享受到闲逛的乐趣，成就一座商业之城。

三、【地铁城】：万科城紧邻青岛市交通主干道：黑龙江路（308国道）、福州路、南京路、山东路、重庆南路等，为出行提供便捷的交通路网。同时，预计2014年开通的M3号线地铁双山站位于万科城洛杉矶街区入口处，通过地铁将直达岛城各区，业主将最大程度分享到地铁为出行和升值带来的双重利好，坐享一座地铁之城。

四、【公园城】：万科城紧邻的双山将被打造成青岛的中央公园，社区内部景观通过开放式组团与双山山景结合，营造多样化的亲山、亲景机会，成就现代城市公园生活的品质境界，创造一座公园之城。社区规模：万科城规划占地面积17万平方米，总建面积50万平方米，规划户数约3800户，在青岛市属于大型社区。容积率2.50，建筑密度约13%，绿化率36%，共规划有5个街区：纽约街区（1.1期），阿姆斯特丹街区（1.2期），东京街区（1.3期），其中1.1期规划产品为住宅，住宅总面积38819平方米，1.2期规划产品为住宅和社区商业，住宅总面积约38638平方米，商业面积约2606平方米，1.3期规划产品为住宅和社区商业，住宅总面积约26215平方米，商业面积为4025平方米。综合统计目前已开盘推出住宅面积约103672平方米，商业面积约6811平方米。

产品细分：目前万科城共推出三期，其各期产品情况如下：

1.1期纽约街区（如上图所示），共推出4个楼座，1-3号楼为22层，1号楼为两个单元两梯（电梯）四户，2、3号楼为一个单元两梯（电梯）四户，4号楼为一个单元3梯（电梯）7户，其中4

号楼地下1层位物业，该期共推出住宅464户，无商业，具体户型图和面积配比如下：1.1期主力户型为81-89平方米的套二户型，户型图如下:

其中，81和84 平方米的套二户型，功能布局紧凑，卫生间全明设计，但在设计上不如89平方米户型通透，而且89平方米的户型有储藏间和书房，相对上面两个户型来说功能较齐全。综合来看，这三个户型，面积设计适中，功能布局合理，更加适合刚需客户。

1.1期纽约街区户型面积配比

1.2期阿姆斯特丹街区（如下图），该期共推出5个楼座，一栋10层和一栋11层的小高层和3

栋16层的高层，共有356套住宅和30套商业。其中，1号和2号楼为一单元两梯（电梯）四户，3号和5号楼为两个单元，3号楼为每个单元1梯两户，5号楼为每个单元两梯四户；4号楼为三个单元，每个单元一梯两户。商业为沿街底商，位于1、2、3号楼底部，共有30套。

1.2期阿姆斯特丹街区的面积配比

通过上表可以看出，90平方米以下的二居户型为该项目的主力户型，主力户型图如下：

户型分析：这两个户型均为全明设计，均为两室两厅一卫设计，户型面积在87-90平方米，户型面积设计适中，但在设计上缺少玄关，其中87平方米的户型，餐厅位置过于靠近主入口。

1.3期东京街区，该期共推出3个楼座，其中1号楼为26层的板楼，2梯6户设计；2号楼18层，两个单元，1梯3户设计；3号楼23层，一个单元2梯4户设计。3号楼为东西朝向，2号楼南北朝向。住宅共239套，商业26套，其中，1号楼1-3层为商业，2号楼底下1层为商业。

1.3期东京街区户型面积配比

从上表可以看出，东京街区的主力户型为90平方米以下的一居和二居户型，其中又以80-89平方米的二居户型居多，主要户型图如下：

万科城·多伦多街区

综合评述：万科城位于四方区新都心内，依托新都心规划环境，将此处打造成“城”系列，项目内集合了住宅以及社区商业、商业街等商业体，整体规划理念以打造四方区中高品质的住宅社区。项目内物业类型以小高层、高层为主，项目定位以中高端客群为主，项目产品以中小户型居多，更多以90平米左右的套二户型吸引市内中产阶级人士，同时也有少量居住舒适，设计相对高端的户型以满足市场上高端人群。其中，一期户型多以中小户型为主，受到市场青睐，一经推出就在当日内售罄，成为轰动一时的“日光盘”。

3、销售分析

万科城售楼处位于台柳路与合肥路的交界处，保尔馨都前方商业网点一层，占地约600平方米，售楼处门外有保安一门，门内有置业顾问一名负责接待，正对大门的是前台，有置业顾问一名，进门左手边是销控表，右手边是项目的沙盘以及总体区位电子图（位于墙上），在沙盘的右边是客户洽谈区，顾客洽谈区有网签查询用的电脑以及服务吧台，在向里走便是样板区，样板区共两层，共有样板间3间，一楼有一间，东京街区3#楼108平方米套三户型；二楼有两间，分别是lomo户型（套一）65平方米以及3#楼80平方米套二户型。

销售道具有沙盘、电子区位图、多媒体展示、样板间、销控表、楼书，缺少户型模型区、景观示范区、建材展示区等。

前来咨询的客户有5-6组，销售气氛较好，置业顾问大部分都处于忙碌状态，整体精神面貌很好，服务态度良好，专业水平较高。该项目估计于2011年6月初开盘，现正进行验资，并且验资客户开盘购房时享受33000元的优惠。

4、媒体分析

主要媒体宣传途径：户外围挡、高炮、道旗，报纸，网络，以及内部多媒体、物料等。

2011年万科城报广投入情况：

从上图可以看出，万科城自2011年2月起报广的投入量一直较少，平均每月投入量不超过3版，而3月、6月、7月的投入量为零，进入八月份以来，截止目前，万科城共投入报广2版，报广主诉求是新开楼盘多伦多街区的推广。

主要宣传语是：“万科城，欢乐中心城”，以诉求其打造新都心的规划理念；最新一期多伦多公园的宣传语为“在繁华里，忘记繁华”，旨在宣传多伦多的自热元素，将其定位为一座公园城。

万科城运用了几乎所有的宣传手段，覆盖面较广，宣传力度较大。

5、价格分析

当期在售的是万科城的东京街区，开盘均价14000元/平方米，单价范围12000-15000元/平方米，共推出3个楼座，户型面积63—110平方米，其中lomo小户型面积63平方米和65平方米，平均价格12000元/平方米，总价约75万左右；2#与3#楼户型面积80-110平方米，平均单价13000元/平方米，总价100万—170万。

东京街区以精装修交付，装修标准1200元/平方米，万科自己的物业，物业费2.48元/月·平方米。

万科当期平均价格较该区域平均价要高，物业费的标准也偏高，但万科为了弥补价格偏高，而实行验资优惠，每套优惠3.3万元，以及赠送车位。

价格走势：

万科各期开盘价格表

从上图可以看出，万科城自2010年10月以来以低价入市，并在首次开盘取得了良好的销售业绩，说明其初次开盘定价合理；第二次开盘价格上升幅度较大，主要是由于二期产品定位相对较高端，并且精装修交付，但同时也取得了较好的业绩，说明万科城价格定位和产品定位吻合；三期价格较二期虽有小幅度的上调，但涨幅不大，主要受2011年政策影响以及产品定位等各方面因素的影响，其销售情况不如一期和二期。总体来看，万科城其价格定位、产品定位比较符合市场需求，在前期取得了比较好的业绩。

6、去化分析

现在售为项目三期，2011年6月6日开盘，由1栋18层高层，1栋23层高层，1栋26层高层组成。住宅总规划329套，现已售出187套，占总数57%。楼盘整体规划3800套，2010年10月13日开盘，现已售出1205套，占总数的32%，月均去化150套，占总数4%。

现64m2左右的套一户型、86m2的套二户型、107m2左右的套三军售出半数。

原因分析：小户型应其总价低，经济实用，购买者多为刚需客户。套二、套三大户型为投资或者是改

善性客户。

套一户型未去化的房源主要集中在18层以上，套二、套三户型主要集中在底层。

原因分析：套一户型为刚需客户够买，层数低在居住舒适度及总价上相对划算；套二、套三购买客户为投资或者居住加投资，考虑通风、采光、及私密性或者房屋朝向、景观视野，所以高层的房屋去化速率较快。

现即将开盘的是多伦多街区，预计9月份开盘。

综上所述：本案去化速率较快，虽然月均去化套数较多，但因其住宅体量大及操盘时间等问题，使得月平均去化率只有4%左右。

7、客源分析

万科城1.1期的主要客源为刚需客户，这类客户约占70%以上，这类客户分布的区域主要是市内各区，主要是由于万科1.1期价格相对较低，主力户型为80-90m2的套二户型，总价在市内刚需客户的承受范围之内。其次还有一小部分的改善型和投资型客户，这类客户多是市内四区具有一定经济实力的客户，作为改善型客户，比较注重产品质量以及配套设施，作为投资型客户，对产品的各方面因素都会均衡考量，更加注重产品的升值空间，但这类客户数量较少。

万科城1.2期的客源会有1.1期余留的客源，主要是由于1.1期销售的火爆，很多作为万科的追随者而未能买到，继而选择购买万科1.2期。但1.2期户型面积与1.1期相比偏大，价格也有所上升，导致总价偏高，所以1.2期的刚需客户的比例会有所降低，通过分析1.2期产品，会更适合3口以上的改善型家庭。

万科城1.3期，分析可知：

万科城东京街区推出的lomo户型，户型面积虽小，但经济实用，总价70万左右，对于在青岛市打拼的年轻人（25-30岁）以及刚需客户来说，会是一个不错的选择，但这一部分客户所占的比例不会很大，更多的会是青岛本地的投资客户以及改善型客户，这一部分的客户所占的比例要在80%

以上。

综合分析：通过分析万科在售或应经售罄的三期客源，总结得出，万科城目前的客源以刚需客户居多，约占三期总量的60%，改善型客户次之，约占30%，而投资型客户以及其他客源约占10%。分布区域主要以市内各区居多，其中以市南、市北区所占比例较大，四方区次之，也有较少的崂山北村改造片区的客源；不同的置业目的，其职业和年龄构成也相对不同，刚需客户的年龄大多在25—30岁之间，其职业大多是市区上班的白领一族，购房大多需要家庭的支持；改善型客户的年龄大多在40岁左右，这类客户的家庭结构多是3口以上，大多具有一定的经济实力，职业不一，有中层管理者、有独立经营者以及高层管理者等。

8、建材分析

万科城1.1期精装、毛坯均有，1.2期和1.3期均精装交付。

万科精装入户门处设计了内嵌式的鞋柜，客厅装修标准为地板、墙面、吊顶、阳台推拉门不包括家具、家电，其中地板为意大利实木复合地板、墙面墙纸处理（具体品牌以及品质未知）、阳台推拉门采用中空断桥铝合金材料，隔热保温性能高于市场上一般的铝合金门窗。

上图是万科城各房间的窗户，均采用断桥铝合金，平开内倒式。

西门子家电设备，方太整体橱柜，罗卡卫浴等。

外立面：底层商业部分为大理石干挂，上面为白色涂料，

建筑结构：钢混结构。

9、开发商分析

万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。

万科在2010年实现销售面积897.7万平米，销售金额1081.6亿元，同比分别增长35.3%和70.5%，成为首家年销售超过千亿的住宅企业。

市场占有率方面，2010年万科在深圳、东莞、佛山、北京、天津、沈阳、青岛、武汉、无锡、镇江等城市商品住宅市场占有率排名第一，在上海、苏州、珠海、福州、长春等城市占有率排名第二。其中，万科在北京、深圳两地的销售额首次突破百亿，北京、深圳、上海、沈阳、天津、苏南、广州、杭州等八个一线公司年销售额超过了50亿，而2009年万科只有三家地区公司销售额超过50亿。万科在青岛开发的项目

魅力之城四季花城金色城品

万科城市花园李沧新城万科城

万科蓝山

10、利多利空分析

利多

1、该项目位于新都心规划中心区域；

2、邻近地铁M3号线，双山站，使得交通条件得到改善；

3、自身配套商业设施齐全；

利空

1、周边基本生活配套设施不齐全；

2、户型大多不通透，价格偏高；

3、周边存在竞争个案；

4、该项目内被的双山馨城、保尔馨都属于旧城改造项目，会对整体居住环境造成影响。