浅析房屋租赁合同特点与存在问题

浅析房屋租赁合同特点与存在问题
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第一，使用权是租赁合同关注的重点。

这和融资租赁买卖合同不同。

融资租赁是融资和租赁的混合合同，而买卖合同是为了取得所有权。

但是三者也有一些联系，不论是出租还是融资租赁，首先都要对所有权进行审查。

承租人只是取得使用权，因此房屋的承租人仅能依照合同的规定对承租的房屋进行占有和使用，而不得进行处分。

在承租人破产时，租赁的房屋不列入破产人的破产财产之中，出租人有权取回承租的房屋。

双方的权利义务。

承租人的权利是在承租合同期限里可以占有、使用房屋。

房屋租赁期限届满后，原租赁房屋的承租人有优先续租权。

承租人的义务是按照承租合同的要求正确使用承租的房屋，按照合同的规定方式给付房屋的租金，在租期届满时要将出租人的房屋完好地返还。

出租人有权监督承租人合理使用房屋，并且按照合同上的规定收取租金，在房屋的租赁期限届满后有权收回出租的房屋。

而出租人的义务则是按照订立的合同规定交付房屋给承租人，并定期对出租的房屋进行检查、维修。

承租人和出租人还应考虑合同中关于租赁期限届满时承租人对房屋的装修、装饰等添附物的处理及安排的规定。

在租赁合同中规定双方在不履行合同或者不完全履行合同时的处理方式和解除合同的办法也是承租人与出租人需要加以考虑的问题。

房屋租赁权的性质。

房屋租赁权是一个具有历史性的权利，对它的争论从未停息过，并且会随着时代、国家经济、政治、文化、价值观等因素的不同而不断变化。

法学界关于房屋租赁权的性质存在两种观点：债权性质说和物权性质说。

债权性质说。

这是早期的主流观点。

不论古罗马还是古代中国，在立法上都基本把房屋租赁权看成债权性质的权利，简单地说，承租人有支付租金的义务，而出租人有收取租金的权利。

租赁合同的签订会使双方产生债权债务关系，如果一方没有支付租金，就会产生违约责任的问题。

因此法律上把房屋租赁权以合同法的方式加以保护。

①物权性质说。

这是当今的主流观点，即混合说。

房屋租赁权具有公法私法的双重性质，换言之，房屋租赁权是以债权为主，物权为辅的一种混合性权利。

虽然目前中国的立法还没承认居住权，但是通过买卖不破租赁的规定给予租赁权对抗第三人的权利，即以物权保护的方式来解决相关纠纷已经得到了承认。

在合同订立的过程中也存在以下风险：首先，出租人是否可以证明自己是真正的房东。

实际生活中经常出现假房东冒充真房东签订合同的情况，在这种情况下，作为承租人首先需要对方出示 * 和房产证，最好到当地房产管理部门去进行核实以避免风险。

其次，在商定合同条款上一定要细化，尽量约定明确，例如违约责任的金额或者比例，房租的缴付时间，物业费的缴纳，租期届满后 * 义务和续租权利等。

特别关于房屋是否用于个人居住还是商业使用需要特别进行说明，有部分承租人使用房屋完全违反了合同约定或者治安管理法的相
关规定，例如从事赌博等。

这有可能导致合同解除，同时要承担相关民事责任和行政责任。

再次，房屋的质量或者是否满足正常使用也是承租人关注的问题，如果承租人对房屋质量没有仔细检查，一旦发生水电气或者其他设施损坏的问题，追究责任人会出现很大困难。

所谓“买卖不破租赁”是指赋予承租人的承租权优于所有权的一种效力，简言之，如果租赁合同成立在先，那么依据权利在先，保护在先的理论，出租人就房屋买卖签订的转移所有权的合同不能优于租赁权，新取得所有权的所有权人不能终止原租赁合同，但是享有收取房租的权利。

对于此，我国《合同法》和《物权法》都有相关规定。

抵押合同和租赁合同的关系。

关于抵押权和租赁权的规定，主要担保法的司法解释和物权法的相关规定。

学理上一般认为担保物权优于所有权，所有权优于使用权，但是由于房屋这种特别性质的不动产越来越强调公法干预和所谓居住权的保护，这导致了实际立法上已经不再采取学理上的保护顺序。

根据我国《物权法》第一百九十条的规定：如果出租在先，抵押在后，那么优先保护租赁权，除非抵押权在先，可以对抗租赁权。

这种立法模式的理论依据主要有权利在先理论和登记效力对抗性，简言之，就是按照权利成立的先后时间来进行保护，权利在先保护在先，而不分权利的性质。

首先，如果是先出租后抵押，则优先保护租赁权，这也间接影响抵押权的设立，换言之，如果抵押权人提前知道房屋已经出租，可能会不接受抵押物而导致抵押合同无法成立，也间接影响了抵押人想通过抵押而融资的可能性;其次，如果是先抵押而后出租，看抵押是否登记来决定保护的顺序。

对
于房屋而言，由于属于法定登记的物品，不登记不产生抵押的物权效力，因此这种情况下优先保护抵押权。

这不仅仅是权利设立上优先保护抵押权，关键是在实现抵押权的时候，是否会受到买卖不破租赁的限制。

对于此，物权法、合同法以及担保法等都没有明确说明，那么按照物权法第一百九十条的理解，应该不受这个限制。

另外，如果把设定抵押的房屋出租，按照担保法的司法解释，出租人应该告诉承租人，如果告知义务履行后承租人还愿意承担，那么说明他愿意承担抵押产生的法律风险，否则他是可以选择不签订租赁合同的。

从这个意义而言，抵押的设立会影响房屋产权人期待的租金收益甚至会影响租金收益的落空。

如果房屋产权人没有履行告知的义务，他可能构成严重违约行为而需要承担相应的违约责任。

③
（作者为重庆人文科技学院副教授）
【注释】
①邹双卫：“论批准、登记在我国法律行为制度中的作用与合理配置”，《法学论坛》，xx年第1期，第20页。

②[英]巴里?尼古拉斯：《罗马法概论》，黄风译，北京：法律出版社，xx年，第192页。

③郭明瑞，王轶：《合同法新论?分则》，北京：中国政法大学出版社，1997年，第101页。

责编/许国荣（实习）
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