成本估价法.

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四、成本法的适用范围 1、对于房地产市场不活跃，缺乏市场交易 实例的区域。 2、既无收益又很少发生交易的房地产价格 的评估。（图书馆、医院、特殊用地等） 3、对于抵押贷款、拆迁、保险中的房地产 的现值，房地产拍卖的地价可采用成本法。 4、适用于全新或基本全新的房地产价格的 评估，而不适用建成区域已开发土地的价 格。 5、对使用时间长的房地产，由于其新旧程 度难以判断，一般不采用成本法。
哪个公式更 合理呢？？
土地增值收益的来源



1、农转非产生的增值。 2、社会经济发展所产生的增值。 3、通货膨胀 4、土地性能改变产生的增值。 从实践来看，目前农地尚未形成真正的地 价，征地费用普遍偏低，为了控制土地投 机，保护农地，应加上土地增值收益。
土地增值收益


土地增值收益=成本地价*土地增值收益率 成本地价=取得待开发土地的成本+土地开 发成本+管理费用+投资利息+销售费用+销 售税费+开发利润 土地增值收益率=（市场价格-成本价格）/ 成本价格
投资利息



投资利息，即在评估土地或不动产时要考 虑资金的时间价值。 投资利息包括土地取得费、土地开发费和 有关税费。 土地取得费及其税费的利息计算以整个取 得费为基数，计息期为整个开发期。开发 费及其税费的利息可采用两种方法计算： 一是以整个开发费为基数，计息期为开发 期（或资金投入期）的一半；二是以开发 费一半为基数，计息期为整个开发期。
土地价格修正


1、根据评估宗地所在区域的位置和宗地条 件，进行个别因素修正。 2、土地使用权年期修正。公式

K-年期修正系数 r-土地还原率 n-土地使用权年限
第二节：成本法的公式及估价程序


一、适用于新开发土地的基本公式： 1、房地产估价师资格考试： 新开发的土地价格=（土地取得费+土地开 发费+税费+投资利息+投资利润）×修正系 数 2、土地估价师资格考试：新开发的土地价 格=（土地取得费+土地开发费+税费+投资 利息+投资利润+土地增值收益）×修正系 数

2、从买房角度来看 成本法的理论依据是替代原理。 即买方愿意支出的最高价格不能高于他所 预计的重新开发建造该不动产所需花费的 代价，如果高于该代价，他还不如自己开 发建造（或者委托他人开发建造）不动产。





三、成本法的特点： 1、以成本累加为方法，包括必要成本加正 常利税、利润、税费进行估价。 2、房地产价格取决于效用，花费的成本对 效用增大有作用才能构成价格。 3、不论不动产的新旧状态如何，积算价格 总是以估价时点为基准时间点积算的。 4、成本估价法估算的价格往往偏离正常市 场价格。 5、有效成本应为社会必要成本。
投资利润





成本法中利润计算的基数包括土地取得费 和土地开发费，利润计算的关键是确定利 润率或投资回报率。 利润率或投资回报率的确定通常考虑以下 三个方面的因素： 1、开发土地的利用类型 2、开发周期的长短 3、开发土地所处地区的经济环境 投资利润=（土地取得费+土地开发费）× 投资回报率
成本法
（cost approach）
第一节：成本法的基本原理 第二节：成本法的公式及估价程序 第三节：不动产重新构建价格的求取方法 第四节：成本估价法的应用
2017/8/10
第一节：成本法的基本原理


一、成本法的定义 它是通过求取估价对象在估价时点时的重 置价格或重建价格，然后扣除折旧，以此 估算估价对象的客观合理价格或价值的方 法。 成本法中的成本是指经济成本、客观成本、 消费成本。是具有特定含义的成本。
土地取得费


1、征用土地所产生的费用。征用耕地的补 偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及 地上附着物和青苗的补偿费。 2、旧城区拆除旧建筑物开发土地的取得费 征地、拆迁取得土地的费用资料应从测算 评估宗地所在区域平均土地取得费用人手 进行计算。
土地开发费

对其开发的费用有三种：基础设施配套费、公共 事业建设配套费和小区开发配套费。 1、基础设施配套费。基础设施配套费常常概括为 “三通一平”、“五通一平”和“七通—平”。 “三通一平”是指通水、通电、通路、平整地面； “五通一平”是指通上水、通下水、通电、遇讯、 通路，平整地面；“七通一平”是指通上水、通 下水、通电、通讯、通气、通热、通路、平整地 面。作为工业用地，“三通一平”只是最基本的 条件，还不能立即上工业项目，只有搞好“七通 一平”，项目才能正常进行。因此，基础设施配 套费应以“七通一平”为标准计算。
税费


税费是指在土地取得和土地开发过程中所 必须支付的有关税收和费用。 在土地取得和开发过程中税费主要有耕地 占有税、新菜地开发建设基金、土地管理 费等。耕地占用税费只对占用耕地征收， 新菜地开发基金只对占用城市郊区的菜地 征收。另外，部分省、直辖市、自治区还 规定收取教育附加费、南水北调费等。在 估价过程中，税费项目和标准应按国家和 地方的有关规定加以确定。


二、成本法的原理 成本费用价值论：商品的价格是依据其生 产所必需的费用而决定。所需的必要费用 越高，价格越高；反之，价格越低


1、从卖方的角度来看： 成本法的理论依据是生产费用价值论。即 不动产的价格是基于“生产费用”，重在 过去的投入。 具体而言，是卖方愿意接受的最低价格不 能低于他为开发建造该不动产已花费的代 价；如果低于该代价，他就会亏本。


2、 小区开发配套费。具体费用按各地规定 缴纳。 3、公共事业建设配套费。这与项目大小、 用地规模有关，各地情况不一，各地视实 际情况而定。



在计算土地开发费的过程中，首先必须准 确确定土地开发程度。是指土地的基础设 施建设和开发的状况，即通常所说的“五 通一平”、“七通一平”。 土地开发费用的分摊问题。如道路不只是 让某个项目使用，其他行业可能也会受益； 绿地、公园也是周围所有的单位和个人共 同受益；所以，要根据实际受益程度做必 须的费用分摊。分摊的基本原理为： 应分摊的费用=受益程度×设施总费用