招拍挂制度——调整“拍”是关键——访中国人民大学土地管理系副主任曲卫东
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一
关系其实怎么解释 都有道理 ， 如果地价高， 就像我们
通 常所 说 的 面粉 贵 了面 包 肯定 贵 一 样 ， 么房 价 自然 那
个很可十 的行为。 所 以 ， 方政 府 对土地收 益的 白 ” 地
依赖也是造成 房价暴涨 的原 因之一。 目前 ， 我们热议的 “ 地王” 现象还暴露了我国土地 资源 比较稀缺 的问题 ， 所以曲卫 东说房 价上涨 还和土 地 的供 应量有关 ， 土地供 应量小 ， 没有满足市场 的需
市 场的 火 爆 局 面么７ 从 ２ ０ 年 下 半 年 起 ， 国 房 地 产 业 出现 了另 一 种 ０８ 我
对于具体怎样调整拍卖措施 ， 曲卫东建议政府 在 土地 出让前 首先应该 明确现在提 出的平稳 增长是 什
么概 念 ， 价格 波动在什么范 围内算是平稳 。其次 ， 应
该 在组织 拍卖前就 对土地价 格 有一 个科 学的测算 ，
本、 间接成 本都 考虑在内， 然后给出一 个合理 的成 交 价 格范 围。 在拍卖过 程中， 如果 开发商给 出的成交 价 超 出政 府预算 的价格 弹性范 围就应该预警。 其实很多
住宅用地并 不适合用拍卖 方式 出让 ， 而是 应该采用招
标 的方式 ， 加入若 干限制条件后让 开发商凭借 综合实 力公平竞争， 合理拿地。另外 ， 政府及相关部门应该加 大土地管理的力度 ， 土地通 过招拍挂 出让 时应该遵循 公开、 明的原则 ， 透 通过 大屏幕 播放 拍卖进程等方式 增加公开度。拍卖方式还 是应该灵 活运 用， 分不 同对
重要 原 因之一就是 招拍挂 制度 中的 “ 拍卖 ”， 这种 英 国式的拍卖法通 常造成 的结果就 是价高者得地 。 住宅 地通过拍卖方式 出让 就会导致个别地块竞争激烈 ， 价
格太高 ， 对市 场带 来了很多影响。所 以他认 为这 种 这 “ 拍卖” 方式使 用不合理 ， 需要改变和调整。
发， 对房地产市场的发展是不利的。 ”
而对 于地价 和房 价 的关 系 ， 曲卫 东 说 这 二 者 的
始推 动房 价上涨 。 然而很 多地 方的供求矛盾 没有北京 等大城 市突 出， 为了保证 理想 的住 房 需求， 政府 就开 始大 力拆迂 ， 把不该拆的都拆了， 人为 制造需求， 这是
涨。 如房地产产品供应很足， 假 那么价格 自然下来了。
改革“ 拍挂 ” 关键 在 于 “ ” 招 拍
对于招拍挂制度本 身， 曲卫东认 为这个制度 的出 现 是合理 的、 符合科 学规律的 ， 是 目前 地价 高涨的 但
的楼面价格甚至超过了周边 正在发售 的现 房价格。为 什 么开发商会 不惜重金 拿地？曲卫东解释 说 ， 这是 因 为很 多房地 产开发商从中看 出 个 国家认可的信号 ： 房 价 会在短 期 内快速 增 长。这样 一来 ， 导致 很 多 就
别多， 以杭州的房价 涨得很快 。 所 后来杭 州的住 房需
求也变得 很旺 ， 府就 加快 了 地供应 ， ０ ８ ２ ０ 政 土 ２０ 、 ０ ９ 年 杭州的土地出让金名列全国第～。 曲卫东说 ：“ 这个 时期 ， 在 国内很多二、 三线城 市 的地方 财政 收入 来 源非 常有限 ， 大量 的企业 适销 不 对路 ， 效率低下， 甚至破产 ， 造成 地方财政吃紧 ， 再加 上政绩考核制度要求地 方官员在任期内做 出成绩来 ， 于是很 多人把业绩和城 市经营联 系起 来， 开始 旧城改 造 ， 拆迁 ， 搞 这个过程中需要投入大量资金 ， 所以很 多 二、 三线城市 的政府 自然就把 资金 需求转到土地上来 增加收入 。 这个角度讲 ， 从 地方政 府非常愿 意人为推
通 过 假 设 开发 等 科 学 的 方 法 把 房 地 产 开 发 的 直 接 成
情况 ： 多二、三线 城市 的地 方政府 对土地 的需求开 很 始加 大， 随着国际形 势的变化 ， 我们 国家 的外 贸出口 受到很 多抑 制， 有不少 企业纷纷 停产， 这就 在生产领 域产 生了大量闲钱 ， 多商人为了寻找 新的出路就将 很 钱投 到房地产。 其杭 州、 江、江苏周边的商人特 尤 浙
点聚焦
ｎｕ ｌ Ｈｏ Ｓ ｏ Ｆｏ ｕ ｔｐ ｔ ｃｓ
招拍控制度
６蔷 ｅ ．
删 ㈣． ：
补足城市发展资金 的不足 ， 北京在拍卖土地过程中， 也
动 地 价 上 涨 ， 地 价 上 涨 需 要 房 价 的 推 动 ， 方 就 开 而 地
是欢迎国企、央企 的参加 ， 国企、央企 过多的参与开 但
象、 同时段 来使 用。 的来说 ， 不 总 招拍 挂的政 策是没
有 问题 的， 在实施过程中要 根据市场发展状况随时 但
进行调整和完善。四
编辑 陈丽
： 。
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ＮＤ Ｅ
赢 １７ ６
也会贵。 是从 另一个 角度讲 ， 但 如果 房价上涨很快 的 话， 土地价格 也会 跟着涨起 来 ， 这两者其实是 一个互 相推动的过程。
求， 就会 导致房地产产品供求失衡 ， 最后 导致房价暴
地价缘何 越拍 越 高
随 着房 地 产 市 场 发 展 脚 步 的 加 快 ， 地 的价 格 也 土 开 始 涨 高 ， 多地 方 在 竞 拍 后 按 照 土 地 成 交 价 折 算 出 很
投资客 、 投机者 涌入房地产市 场。 有就 是我国 目前 还
的投资渠道比较狭窄， 一般 投资者除了投股市就 是房 市， 股市 有风 险 ， 以很 多人 更愿 意投 房市。由此看 所 来， 对市 场预期 过好、投资渠道 窄成 了 人们蜂 拥房地 产业的主要 原因。 那么单单是这两个原 因造成 房地产
关系其实怎么解释 都有道理 ， 如果地价高， 就像我们
通 常所 说 的 面粉 贵 了面 包 肯定 贵 一 样 ， 么房 价 自然 那
个很可十 的行为。 所 以 ， 方政 府 对土地收 益的 白 ” 地
依赖也是造成 房价暴涨 的原 因之一。 目前 ， 我们热议的 “ 地王” 现象还暴露了我国土地 资源 比较稀缺 的问题 ， 所以曲卫 东说房 价上涨 还和土 地 的供 应量有关 ， 土地供 应量小 ， 没有满足市场 的需
市 场的 火 爆 局 面么７ 从 ２ ０ 年 下 半 年 起 ， 国 房 地 产 业 出现 了另 一 种 ０８ 我
对于具体怎样调整拍卖措施 ， 曲卫东建议政府 在 土地 出让前 首先应该 明确现在提 出的平稳 增长是 什
么概 念 ， 价格 波动在什么范 围内算是平稳 。其次 ， 应
该 在组织 拍卖前就 对土地价 格 有一 个科 学的测算 ，
本、 间接成 本都 考虑在内， 然后给出一 个合理 的成 交 价 格范 围。 在拍卖过 程中， 如果 开发商给 出的成交 价 超 出政 府预算 的价格 弹性范 围就应该预警。 其实很多
住宅用地并 不适合用拍卖 方式 出让 ， 而是 应该采用招
标 的方式 ， 加入若 干限制条件后让 开发商凭借 综合实 力公平竞争， 合理拿地。另外 ， 政府及相关部门应该加 大土地管理的力度 ， 土地通 过招拍挂 出让 时应该遵循 公开、 明的原则 ， 透 通过 大屏幕 播放 拍卖进程等方式 增加公开度。拍卖方式还 是应该灵 活运 用， 分不 同对
重要 原 因之一就是 招拍挂 制度 中的 “ 拍卖 ”， 这种 英 国式的拍卖法通 常造成 的结果就 是价高者得地 。 住宅 地通过拍卖方式 出让 就会导致个别地块竞争激烈 ， 价
格太高 ， 对市 场带 来了很多影响。所 以他认 为这 种 这 “ 拍卖” 方式使 用不合理 ， 需要改变和调整。
发， 对房地产市场的发展是不利的。 ”
而对 于地价 和房 价 的关 系 ， 曲卫 东 说 这 二 者 的
始推 动房 价上涨 。 然而很 多地 方的供求矛盾 没有北京 等大城 市突 出， 为了保证 理想 的住 房 需求， 政府 就开 始大 力拆迂 ， 把不该拆的都拆了， 人为 制造需求， 这是
涨。 如房地产产品供应很足， 假 那么价格 自然下来了。
改革“ 拍挂 ” 关键 在 于 “ ” 招 拍
对于招拍挂制度本 身， 曲卫东认 为这个制度 的出 现 是合理 的、 符合科 学规律的 ， 是 目前 地价 高涨的 但
的楼面价格甚至超过了周边 正在发售 的现 房价格。为 什 么开发商会 不惜重金 拿地？曲卫东解释 说 ， 这是 因 为很 多房地 产开发商从中看 出 个 国家认可的信号 ： 房 价 会在短 期 内快速 增 长。这样 一来 ， 导致 很 多 就
别多， 以杭州的房价 涨得很快 。 所 后来杭 州的住 房需
求也变得 很旺 ， 府就 加快 了 地供应 ， ０ ８ ２ ０ 政 土 ２０ 、 ０ ９ 年 杭州的土地出让金名列全国第～。 曲卫东说 ：“ 这个 时期 ， 在 国内很多二、 三线城 市 的地方 财政 收入 来 源非 常有限 ， 大量 的企业 适销 不 对路 ， 效率低下， 甚至破产 ， 造成 地方财政吃紧 ， 再加 上政绩考核制度要求地 方官员在任期内做 出成绩来 ， 于是很 多人把业绩和城 市经营联 系起 来， 开始 旧城改 造 ， 拆迁 ， 搞 这个过程中需要投入大量资金 ， 所以很 多 二、 三线城市 的政府 自然就把 资金 需求转到土地上来 增加收入 。 这个角度讲 ， 从 地方政 府非常愿 意人为推
通 过 假 设 开发 等 科 学 的 方 法 把 房 地 产 开 发 的 直 接 成
情况 ： 多二、三线 城市 的地 方政府 对土地 的需求开 很 始加 大， 随着国际形 势的变化 ， 我们 国家 的外 贸出口 受到很 多抑 制， 有不少 企业纷纷 停产， 这就 在生产领 域产 生了大量闲钱 ， 多商人为了寻找 新的出路就将 很 钱投 到房地产。 其杭 州、 江、江苏周边的商人特 尤 浙
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招拍控制度
６蔷 ｅ ．
删 ㈣． ：
补足城市发展资金 的不足 ， 北京在拍卖土地过程中， 也
动 地 价 上 涨 ， 地 价 上 涨 需 要 房 价 的 推 动 ， 方 就 开 而 地
是欢迎国企、央企 的参加 ， 国企、央企 过多的参与开 但
象、 同时段 来使 用。 的来说 ， 不 总 招拍 挂的政 策是没
有 问题 的， 在实施过程中要 根据市场发展状况随时 但
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赢 １７ ６
也会贵。 是从 另一个 角度讲 ， 但 如果 房价上涨很快 的 话， 土地价格 也会 跟着涨起 来 ， 这两者其实是 一个互 相推动的过程。
求， 就会 导致房地产产品供求失衡 ， 最后 导致房价暴
地价缘何 越拍 越 高
随 着房 地 产 市 场 发 展 脚 步 的 加 快 ， 地 的价 格 也 土 开 始 涨 高 ， 多地 方 在 竞 拍 后 按 照 土 地 成 交 价 折 算 出 很
投资客 、 投机者 涌入房地产市 场。 有就 是我国 目前 还
的投资渠道比较狭窄， 一般 投资者除了投股市就 是房 市， 股市 有风 险 ， 以很 多人 更愿 意投 房市。由此看 所 来， 对市 场预期 过好、投资渠道 窄成 了 人们蜂 拥房地 产业的主要 原因。 那么单单是这两个原 因造成 房地产