政府回收土地税收--分析

政府因城市归划收回土地税收

AA总：

针对贵公司政府回收土地事宜税收分析情况如下：

1、政策性回收土地——营业税

由于政策性回收是指政府收回企业或个人土地使用权（包括地上建筑物等不动产）的行为，《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发[1993]149号）就规定“土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税”。近年来国家税务总局先后出台了文件，对由于政府行为单位或个人归还土地使用权取得的补偿费不征收营业税予以了进一步明确。

(1)《国家税务总局关于单位和个人土地被国家征用取得土地及地上附着物补偿费有关营业税问题的批复》（国税函[2007]969号）规定，“对国家因公共利益或城市规划需要而收回单位和个人所拥有的土地使用权，并按照《中华人民共和国土地管理法》规定标准支付给单位和个人的土地及地上附着物（包括不动产）的补偿费，不征收营业税”。

(2)为了实际征管中准确界定土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为，国家税务总局又出台了《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函（2008）277号），该文件规定，“纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发[1993]149号）规定，不征收营业税”。

(3)《国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》（国税函〔2009〕520号）进一步明确了国税函〔2008〕277号中关于“县级以上（含）地方人民政府收回土地使用权的正式文件”，包括县级以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用权文件，以及土地管理部门报经县级以上（含）地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件。

综述：政策性回收土地（含地上及相关附属物），政府补偿款不计征营业税。

2、政策性回收土地——土地增值税

依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条之规定：“国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税”；《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条之规定：“因国家建设需要依法征用，收回的房地产，是指因城市实施规划，国家建设需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权，免征土地增值税”。

3、政策性回收土地——企业所得税

结合城市规划发展、基础设设施建设需要和国家对企业整体搬迁异地建设，取得所得税税收优惠收政策的支持：

1)政策性搬迁——税法概念

依据国家税务总局公告2012年第40号《企业政策性搬迁所得税管理办法》第三条之规定：“企业政策性搬迁，是指由于社会公共利益的需要，在政府主导下企业进行整体搬迁或部分搬迁。企业由于下列需要之一，提供相关文件证明资料的，属于政策性搬迁”：

(1)国防和外交的需要；

(2)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施的需要；

(3)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

(4)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

(5)由政府依照《中华人民共和国城乡规划法》有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

(6)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

综述：搬迁的原因必须是“当地政府城市规划、基础设施建设等原因”，也就是必须有政府搬迁文件或公告，搬迁协议和搬迁计划，这也是主管税务机关审核的重要内容。否则，搬迁企业所获得的收入不能依照本文件进行税务处理，而应当按照企业所得税法规定的处理方法执行，即：搬迁收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入企业当年应纳税所得额。

在实务中，“政府搬迁文件或公告”这个概念至关重要，如果不符合政策性搬迁条件，仅是企业与企业之间，企业与个人之间的市场收购转让土地使用权或处置相关资产的行为，则属于非政策性搬迁即商业性的搬迁，将得不到国家税收政策的支持。

供AA阅后参考使用，DD。