市场定位思路及产品建议报告
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人均GDP超过3000美元，根据国际衡量标准， 城市房地产市场处于快速发展阶段，房地产消费 需求特征以数量为主，数量与质量并存； •第二产业所占比重较高（50.4 %），工业化进 程迅速，产业结构持续良性调整。
➢产品在结合客群特点上进行创新，发挥地块最大价值
经济指标
项目规模中等偏大，三 块土地分割相对较为均匀 ，利于项目的分期操作及 组团规划。
•区位条件
•目前是长春棚户区面积最 大、经济落后的老城区， 也是北部新城规划中城市 服务中心的核心区域，是 未来的北部新城重点发展 区域。
配套条件
目前生活购物、休闲娱乐 等配套设施匮乏，配套环境 总体较差。
•[项目基本经济指标]
•项目规划用地：22公顷 •整体分布：住宅+公建 •容积率：地块一：2； •地块二、地块三：1.5 。 地块规模较大，呈不规则形
。
•地块外部环境[四至]
•地块北面吉林粮油公司，临街面 为三环路，交通道路设施较好，几 路公交车在此有站点。给居民出行 带来便利
•地块西面为空地和旧水塔等，未来 将规划体育中心、社会停车场。具 有远景配套优势。西南为区政府所 在地，对区域经济及地段价值带动 作用大。
•地块价值解析之一： 宽城城市服务中心的建设将极大提升区域土地价值
•宽城区政府办公中心
•经济带动和发展前景
•极大提升区域土地价值
宽城城市服务中心区将带动区域经济快速增长，为区域房产业发展提供足够动力。 地块处于北部新城核心——区政府办公中心附近，未来的发展将会成为区域内的重点。 现项目周边存在较多空地，尚未正式开发，预计整个片区在未来三年内会有巨大变化。
市场定位思路及产品建 议报告
2020年4月26日星期日
•本案总体思路(Contents)
•项目认知与理解 •宏观环境综合审视 •房地产市场发展现状及趋势 •项目开发主题初探 • 项目定位思路和物业发展建议 •项目总体规划建议
•项目宗地分析[特征及经济指标]
•[项目背景信息]
•本案地处项目位于长春市宽 城区亚泰大街以西，北三环 以南，九台路以东，养正高 •中以北。 西南为中心公园 ，但与证大光明城相比不占 优势，目前项目附近日常生 活商业配套匮乏。
•北 •西 •项目宗地 •东
•南
•地块东侧为北亚泰大街，为城市 南北交通大动脉。道路系统完善 ，东侧为棚户改造区域，目前配 套较差、居住氛围不足。
•地块南面是养正高级中学，是地 块附近较有优势的配套，为区域 居民子女入学提供便利，同时也 提升了地段的自然价值。
•地块理解
➢地块开发既要符合发展商利益，又要受市场欢迎
•如何弥补地块及周边生活配套严重不足给居民生活带来的不便？
•地块周边生活、商业配套匮乏，市政配套待建
•如何整合自身配套并打造差异化产品，发挥项目的竞争优势？
•项目南靠养正高中、地块内有生活、教育的公建规划
•项目周边潜在竞争较多，产品如何定位可使项目在市场中取得先机？
•项目南侧、东侧、北部为大盘或待开发地块
项目优劣势研判
•优势（ Strength ）
•劣势（ Weakness ）
• 地块所在区位处于宽城区城市服务中心，与 宽城区政府斜角相望，有较好的发展前景；
• 项目南侧紧邻养正高级中学，为居民高中入 学提供方便；
• 地块周边未来的配套发展环境较好：东侧为 规划医院（医大三院）、七十二中，西侧为 规划中的宽城区体育中心、社会停车场等， 给项目带来较大升值和发展空间。
环境条件
目前为北外环，生活环境与 自然条件较差，地块南侧为养 正高级中学、东南方向规划有 重点初中，地块内有小学、幼 儿园公建规划用地，具有改善 教育配套不足的先天条件。
地块条件
地块形状分割后不完全规 整，增大项目整体规划的难 度。同时地块内尚有未拆迁 建筑和厂房。
交通条件
交通道路系统较为完善， 有几路公交线路直达铁南和 市区，居民出行较便利。
•本案总体思路(Contents)
•项目认知与理解 •宏观环境综合审视 •房地产市场发展现状及趋势 •项目开发主题初探 • 项目定位思路和物业发展建议 •项目总体规划建议
经济总量不高/人均GDP突破3000美元，房地产处于快速发展阶段
长春GDP总量在省会城市中处于中间水平，但 GDP在06、07年的快速增长表现出经济上涨的良 好势头，同时将带动城市房地产市场的发展；
3. 地块所处区域历年开发项目档次普遍较低， 房价同比一直不高，给项目提升带来不利因 素；
4. 区域居民消费水平较低，居住混杂，目前缺 少中高端人群。
5. 区域内土地储备数量加大,竞争压力较大， 潜在竞争对手不断增多
定位的核心问题点
•如何利用项目现有的区位条件，营造项目的优势？
•北部新城中心区域，目前区位整体环境与形象较差
• 项目的地块犹如一块璞玉，品牌、区政府所在地及区域未来 配套发展前景、地块内配套规划及毗邻养正中学是地块的核 心资源所在，让我们备感惊喜和珍爱。基于地块独有的核心 优势，如何去雕琢我们的“和氏璧”，这将成为我们研究地 块价值最大化的根本命题。
•让我们结合项目所在区域的房地产发展现状与趋势，来看看 我们所要面临的市场环境，从而确定项目利润与品牌价值最 大化的策略。
• 项目距离中心公园较近，西侧地块有部分的 景观资源。
• 开发商为知名上市公司，曾在苏州成功开发 多个楼盘，具有丰富的开发经验和先进的开 发理念。
1. 本案所处地段是以前的偏僻地区，综合环境 较差，客户认可度较差；
2. 项目周边目前生活、商业等配套匮乏，不能 满足基本生活需要；居住氛围不足，生活条 件很不成熟；
•地块价值解析之二：养正中学
wk.baidu.com• 养正中学 “长春第一校”
• 本项目地块南侧是有百年历史、号称“长 春第一校”的养正高级中学。这是一个是由原 长春市十二中和长春市四中组建而成的省级 重点高中。也是长春市继市实验、十一高、 市二实验之后的第四所现代化省级示范性重 点高中。
• 长春市十二中的前身是长春第一所官办学校——养正书院，至今已有123 年的历史，有“长春第一校”的美誉；四中建于1907年，今年刚好是建校100 周年。在“建设北部新城”的热潮中，是长春市委、市政府全力打造的铁北重 点高中和省级示范性高中。
➢产品在结合客群特点上进行创新，发挥地块最大价值
经济指标
项目规模中等偏大，三 块土地分割相对较为均匀 ，利于项目的分期操作及 组团规划。
•区位条件
•目前是长春棚户区面积最 大、经济落后的老城区， 也是北部新城规划中城市 服务中心的核心区域，是 未来的北部新城重点发展 区域。
配套条件
目前生活购物、休闲娱乐 等配套设施匮乏，配套环境 总体较差。
•[项目基本经济指标]
•项目规划用地：22公顷 •整体分布：住宅+公建 •容积率：地块一：2； •地块二、地块三：1.5 。 地块规模较大，呈不规则形
。
•地块外部环境[四至]
•地块北面吉林粮油公司，临街面 为三环路，交通道路设施较好，几 路公交车在此有站点。给居民出行 带来便利
•地块西面为空地和旧水塔等，未来 将规划体育中心、社会停车场。具 有远景配套优势。西南为区政府所 在地，对区域经济及地段价值带动 作用大。
•地块价值解析之一： 宽城城市服务中心的建设将极大提升区域土地价值
•宽城区政府办公中心
•经济带动和发展前景
•极大提升区域土地价值
宽城城市服务中心区将带动区域经济快速增长，为区域房产业发展提供足够动力。 地块处于北部新城核心——区政府办公中心附近，未来的发展将会成为区域内的重点。 现项目周边存在较多空地，尚未正式开发，预计整个片区在未来三年内会有巨大变化。
市场定位思路及产品建 议报告
2020年4月26日星期日
•本案总体思路(Contents)
•项目认知与理解 •宏观环境综合审视 •房地产市场发展现状及趋势 •项目开发主题初探 • 项目定位思路和物业发展建议 •项目总体规划建议
•项目宗地分析[特征及经济指标]
•[项目背景信息]
•本案地处项目位于长春市宽 城区亚泰大街以西，北三环 以南，九台路以东，养正高 •中以北。 西南为中心公园 ，但与证大光明城相比不占 优势，目前项目附近日常生 活商业配套匮乏。
•北 •西 •项目宗地 •东
•南
•地块东侧为北亚泰大街，为城市 南北交通大动脉。道路系统完善 ，东侧为棚户改造区域，目前配 套较差、居住氛围不足。
•地块南面是养正高级中学，是地 块附近较有优势的配套，为区域 居民子女入学提供便利，同时也 提升了地段的自然价值。
•地块理解
➢地块开发既要符合发展商利益，又要受市场欢迎
•如何弥补地块及周边生活配套严重不足给居民生活带来的不便？
•地块周边生活、商业配套匮乏，市政配套待建
•如何整合自身配套并打造差异化产品，发挥项目的竞争优势？
•项目南靠养正高中、地块内有生活、教育的公建规划
•项目周边潜在竞争较多，产品如何定位可使项目在市场中取得先机？
•项目南侧、东侧、北部为大盘或待开发地块
项目优劣势研判
•优势（ Strength ）
•劣势（ Weakness ）
• 地块所在区位处于宽城区城市服务中心，与 宽城区政府斜角相望，有较好的发展前景；
• 项目南侧紧邻养正高级中学，为居民高中入 学提供方便；
• 地块周边未来的配套发展环境较好：东侧为 规划医院（医大三院）、七十二中，西侧为 规划中的宽城区体育中心、社会停车场等， 给项目带来较大升值和发展空间。
环境条件
目前为北外环，生活环境与 自然条件较差，地块南侧为养 正高级中学、东南方向规划有 重点初中，地块内有小学、幼 儿园公建规划用地，具有改善 教育配套不足的先天条件。
地块条件
地块形状分割后不完全规 整，增大项目整体规划的难 度。同时地块内尚有未拆迁 建筑和厂房。
交通条件
交通道路系统较为完善， 有几路公交线路直达铁南和 市区，居民出行较便利。
•本案总体思路(Contents)
•项目认知与理解 •宏观环境综合审视 •房地产市场发展现状及趋势 •项目开发主题初探 • 项目定位思路和物业发展建议 •项目总体规划建议
经济总量不高/人均GDP突破3000美元，房地产处于快速发展阶段
长春GDP总量在省会城市中处于中间水平，但 GDP在06、07年的快速增长表现出经济上涨的良 好势头，同时将带动城市房地产市场的发展；
3. 地块所处区域历年开发项目档次普遍较低， 房价同比一直不高，给项目提升带来不利因 素；
4. 区域居民消费水平较低，居住混杂，目前缺 少中高端人群。
5. 区域内土地储备数量加大,竞争压力较大， 潜在竞争对手不断增多
定位的核心问题点
•如何利用项目现有的区位条件，营造项目的优势？
•北部新城中心区域，目前区位整体环境与形象较差
• 项目的地块犹如一块璞玉，品牌、区政府所在地及区域未来 配套发展前景、地块内配套规划及毗邻养正中学是地块的核 心资源所在，让我们备感惊喜和珍爱。基于地块独有的核心 优势，如何去雕琢我们的“和氏璧”，这将成为我们研究地 块价值最大化的根本命题。
•让我们结合项目所在区域的房地产发展现状与趋势，来看看 我们所要面临的市场环境，从而确定项目利润与品牌价值最 大化的策略。
• 项目距离中心公园较近，西侧地块有部分的 景观资源。
• 开发商为知名上市公司，曾在苏州成功开发 多个楼盘，具有丰富的开发经验和先进的开 发理念。
1. 本案所处地段是以前的偏僻地区，综合环境 较差，客户认可度较差；
2. 项目周边目前生活、商业等配套匮乏，不能 满足基本生活需要；居住氛围不足，生活条 件很不成熟；
•地块价值解析之二：养正中学
wk.baidu.com• 养正中学 “长春第一校”
• 本项目地块南侧是有百年历史、号称“长 春第一校”的养正高级中学。这是一个是由原 长春市十二中和长春市四中组建而成的省级 重点高中。也是长春市继市实验、十一高、 市二实验之后的第四所现代化省级示范性重 点高中。
• 长春市十二中的前身是长春第一所官办学校——养正书院，至今已有123 年的历史，有“长春第一校”的美誉；四中建于1907年，今年刚好是建校100 周年。在“建设北部新城”的热潮中，是长春市委、市政府全力打造的铁北重 点高中和省级示范性高中。