房地产商业税费

住宅免征
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房产税
房产税：是指以房屋为征收对象，按照房屋的原值或租金向产权所有人征收的 一种税费。 计算方式：房产原值X75%X1.2% 房产税滞纳金：0.05%X滞纳天数X房产税税额（最长可追缴5年）
暂时未征收
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交易商业不动产所需缴纳的税费
总额
买方
增值率为
（增值部分/扣除项目）X 100%
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土地增值税系数表
对应的表格 土地增值率≤50%
50%<土地增值税 率≤100% 100%<土地增值 税率≤200% 土地增值税率>20 0%
适用税率 30%
40% 50% 60%
对应扣除系数 0%
5% 15% 35%
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土地增值税
土地增值税：是指有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物而究其增值部 分征收的一种税费。 计算方式： （增值额 X a-扣除总额X b）征收 其中，a 从30%至60%不等；b从0至35%不等
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个人所得税
个人所得税：是指个人将拥有合法产权的不动产权转让取得收入征收的税费。 税率：20% 提供原购发票收取差额20%、不提供原购发票收取全额20% 个人所得税计税方式：提供原购发票 地区指导价-（原购价+原契税+本次营业税+土地增值税）/1.05X 20%
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非居住用房 按照差额（税务核定价-购入价）÷ 1.05*（5%+0.65%)征收，其中5%为增 值税率，0.65%为附加税率。 特别提醒： 在上海，部分郊区的区县（闵行、奉贤、青浦、松江、南汇）的增值税附加 税税率为0.55。公式为（全额÷ 1.05）× （5%+0.55%）（增值税率+附加税 率）成交金额/1.05是计算出不含税金额，乘以1%是计算出预缴的个税税款。
• 原契税：是指业主购买商铺时缴纳的3%的契税
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商铺过户时都需要缴纳哪些税费？
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契税 增值税 土地增值税 个人所得税 印花税 房产税
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契税
契税:是在房地产买卖、赠与或交换订立合同时，以所
有权发生转移变动的不动 产 为征税对象，征收的一种财 产税。
共同
卖方
契税
贷款手续费
印花税
中介服务费
土地增值税
评估费
个人所得税
交易手续费
图纸费
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土ຫໍສະໝຸດ Baidu增值税计算
扣除项目为 增值部分为 本次出售价格—扣除项目
出售方取得房屋时缴的契税
买进价X5%X买进年数（折 旧） 本次出售错缴纳的增值税 本次出售所缴纳的印花税 原值购房发票金额
（本次出售价格－本次出售所缴纳的营业税－本次出售缴纳的土地增值税－原 购入时缴纳的交易手续费－原购入时缴纳的登记费、抵押费以及图纸费－本次 出售时的评估费用－本次出售时的买卖合同公证费）*20%
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印花税
印花税：是指经济活动中签订各种合同、产权转移等征收的税费。 税率：买卖双方各承担不动产全额的0.05% 计算方式：地区指导价（评估价）X0.1%
印花税
登记费 图纸费 契税 交易手续费 抵押费 中介服务费
5000
550 130 300000 每平米3元（550） 看银行情况 100000 405680
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总计
1670866
总计
商铺过户时都需要缴纳哪些税费？
1、买卖双方任何一方是港澳台或涉外人士需做合同买卖公正，公正费用：交易总价 的0.1% 2、土地增值税：税率为30%-60% 土地增值额=【转让合同交易总价—{原购买总价× 5%（商铺、写字楼每年递增）× 使用年限（现在的交易时间—原购买时间）+原购买总价+原契税+原代理费+原评估 费+印花税+总利息（原商业按揭）+装修费（原购买总价的10%）}】×30%--60% 2017年4月5日上海市发改委转发财政部、国家发改委的通知指出：本市自2017年4 月1日起取消征收房地产交易手续费。
税率：全额的3% 契税的计算方式：（商铺面积X地区指导价）/1.05X 3%
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增值税
增值税：是对不动产的单位或者个人，就其不动产增值部分征收的一种税费。 营业税计算方式（过户价-原购价）/1.05X5.6%
营改增之后，营业税改为增值税。
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附加税
按照差额（税务核定价-购入价）÷ 1.05*（5%+ 0.65%)征收，其中5%为增值税率，0.65%为附 加税率。
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例案：
2007年买入一套商铺总价为500万，现在1000万的价格卖出。 最终税费总额207，6546元 卖方所需要承担的税费 买方所需要承担的税费
土地增值税
个人所得税 评估费 印花税 中介服务费 增值税
534000
750200 15000 5000 100000 266666
土地增值税计算方法：增值部分x适用税率—扣除项目x扣除系数
注意：办公楼、商铺、车位如果原购房发票、契税单遗失且通过查阅 调档的方式无法获得，导致的后果是即使做了评估报告，只有土地增 值税可以用评估报告作为抵扣项目，但个税和增值税是不认评估报告 价值的，此时视原值为零即全额缴纳营业税且差额个税中，不能抵扣 原值！【注：各区认定上有细微的差异，此文仅供参考，具体以各区 房地产交易中心税务部门要求为准】
增值税是价外税，代开发票时计算个税依据是不含税金额，要把增值税税款 扣除。比如你开票105元，其中金额100元，增值税5元，以1%税率计算所得 税时依据是100元，100X1%，而不是105元发票价税合计金额。
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上海商业地产税费详解
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不动产二手签约大致流程
按照核定金额缴税 商业首付50%起 评估地区指导价
签订买卖合同
缴税
首付 评估
过户
签约
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专业词汇
• 地区指导价：是指区域内国家接受的最低过户价
• 原购价：是指业主购买商铺时过户的总价