以法律和资本的智慧破解房地产现金流困境.pptx

股东权利的自我保护
• 房地产企业的风险归根结底是股东投资的
风险.
• 股东最本质的利益是投资的收回和利益的
回报.
• 股东要对抗的是债务成本
预先准备的法律保护
• (1)股东权利的主动预先隔离—保住本钱 • (2)管理层和团队权利的主动预先隔离—维
持稳定和发展的基础
• (3)利益共同体的主动预先隔离—没有了利
以法律和资本的智慧破解 房地产现金流困境
一叶知秋
• 中国的经济面临严竣形势时,房地产市场的
冬天已经马上就来了,在冬天到来之前做好 准备的将有惊无险的度过这个漫长的冬天. 作为一个在法律与资本之间游走的专业人 士,我们相信,该是法律与资本发挥其智慧大 显身手化解房地产企业困境的时候.
法律的智慧
•Байду номын сангаас法律的智慧包括风险到来前的自我保护;法
• 2、Our destiny offers not only the cup of despair, but the chalice of opportunity. (Richard Nixon, American President )命运给予我们的不是失望之酒，而是机会之杯。二〇二〇年八月五日2020年8月5 日星期三
律的底线和预先设计;违约与生存的成本计 算等等.
• 一些后知后觉的企业还在抱着自已的霸王
的格式化合同摆出一副老大的架势
资本的智慧
• 资本的智慧主要是借鉴资本市场的多种先
进的金融产品和交易模式,化解房地产市场 的流动性困境.
• 资本市场是流动性最强的市场,当我们需要
化解房地产流动性困境,我们不可回避地要 拿起这块他山之石.
益共同体的同舟共济,这个冬天将很冷
解决流动性手段之—以实物代现金
• 工程,设备,销售,广告,员工等费用的以房代款 • 以房代款实际上包括了一个房屋的销售过程;一个工程款
的结算过程
• 房屋的销售当然是以银行贷款,由工程单位派出代表申请
按揭贷款,按揭贷款抵工程款,贷款划至工程单位,由工程单 位负责偿还.房屋归工程单位所有.当然可以附认沽权,即在 一定条件下回售给开发企业.
自营业务的证券公司,是中介与服务行业,而 不再是承担众多巨大资金压力的实体,事实 上也包括了利润和行业产业链共同体抱团 取暖分散压力的意思.
• 1、Genius only means hard-working all one's life. (Mendeleyer, Russian Chemist) 天才只意味着终身不懈的努力。20.8.58.5.202011:0311:03:10Aug-2011:03
价格发售给有一定期限持有能力的机构投资者
• 大宗交易在证券市场上不在交易时间交易,不计入指数,从
而不会造成市场价格的打击.
• 同理,大宗交易对房地产市场也是稳定价格的交易方式. • 在大宗交易中,可借鉴证券市场上的可转债的相应模式,设
定回售条款和赎回条款.
发放认沽权证和认购权证—解决流 动性
• 权证作为金融期权产品其本质是为了发现价格. • 发放认沽权证(一种附条件退房文书)给购房人可
• 4、All that you do, do with your might; things done by halves are never done right. ----R.H. Stoddard, American poet做一切事都应尽力而为，半途而废永远不行 8.5.20208.5.202011:0311:0311:03:1011:03:10
• 这些行业的人(利益共同体的人和产业链)必须清楚,当房地
产行业倒了的时候,所有人一起倒下).
• 当实物本身可以代现金流动的时候,事实上公开发售的市
场上减少了一部分供应量.
• 用房地产置换可流通的上市公司股权或一定期限可流通的
上市公司股权
解决流动性手段—通过置换获得现 金流
• 期房与现房的置换
房屋置换(同一社区以老业主现房换开发商 期房,期房以按揭形式获得现金流,现房以租 金和进入二手市场的形式再次获得现金流 用来偿还期房的贷款)
• 当二级市场一手房屋的供应量人为降下来时,在房
地产交易管理部门的公开网络上显示的是这些房 屋的已销售,供求关系导致市场价格稳定,保证市场 信心和流动性
大小非减持的启示—大宗交易稳定 市场
• 通过本次地震救灾的捐助,我们可以注意到,中国民间和政
府积累了大量财富和资本.
• 投资者缺乏的只是信心和有吸引力的投资空间 • 发起房地产投资私募基金,将相当一批房屋以相当优惠的
以起到提震市场信心的作用.
• 预先发放可流通可转让认购权证(一种认购房屋的
权利凭证)给大宗交易投资者,有助于锁定客户和 刺激市场对房屋的需求.
• 引入证券市场的认沽权证和认购权证,提震市场信
心.类似于无理由退房等保证房屋的销售和回收现 金流保证房屋的建设.
•
总结
• 通过以上运作,地产商的功能最终类似于有
• 3、Patience is bitter, but its fruit is sweet. (Jean Jacques Rousseau , French thinker)忍耐是痛苦的，但它的果实是甜蜜的。11:038.5.202011:038.5.202011:0311:03:108.5.202011:038.5.2020
• 5、You have to believe in yourself. That's the secret of success. ----Charles Chaplin人必须相信自己，这是成功的秘诀。-Wednesday, August 5, 2020August 20Wednesday, August 5, 20208/5/2020
此种方式回避了价格的正面下降,但是从侧 面刺激的市场的升级需求,同时获得了现金 流,完成了销售)
解决流动性之根本—减少供应量
• 前述的以实物代现金的交换,房屋置换本质上,客观
上缩减了直接面向市场一手的供应量.
• 开发企业和利益共同体明白并不是要将所有的房
子推向市场,开发企业和利益共同体的权利分配以 房屋进行时,房屋事实上已进入三级市场,而这个市 场是不公开交易的.如同证券市场上流通股和非流 通股有自己不同的交易渠道和交易价格