深圳市城市更新实施细则要点解读
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重点条文解读如下：
四 《实施细则》重点条文解读
1、确立的城市更新单元划定的技术要求和规范，放宽 了更新单元拆除用地限制。（《实施细则》第12、13条）
＊城市更新单元内拆除范围的用地面积应当大于10000平方米。 “城中村”例外，但需整村范围划入更新单元； ＊城市更新单元内可供无偿移交给政府，用于建设城市基础设 施、公共服务设施或者城市公共利益项目等的独立用地应当大 于3000平方米且不小于拆除范围用地面积的15%； ＊全市土地整备规划和年度整备计划确定的政府土地整备区范 围内不划定城市更新单元；等等。
目录
一 《实施细则》出台的背景 二 《实施细则》的主要亮点 三 《实施细则》存在的缺陷 四 《实施细则》重点条文解读 五 《实施细则》对公司项目的影响
一 《实施细则》出台的背景
1、从加强更新工作规范性和提高操作性的角度，需要对《更新办法》 中已有的规定进行明确和细化，优化办事程序，规范操作流程， 提高办事效率。
2、针对实施中发现的新情况、新问题，对《更新办法》未规定事项 作出补充规定，推动实际问题的解决。
3、与国家新出台的《国有土地上房屋征收与补偿条例》、市政府 《关于深入推进城市更新工作的意见》等相关法规和文件保持衔 接。
4、正式统一市政府出台的一系列有关城市更新的配套规定，从而使 深圳成为全国范围内第一个拥有完整的城市更新政策法律体系， 创新了旧对旧住宅区项目申报要求是否具有溯及力
虽然细则内规定开发商或中介公司等市场主体不得自发进驻 小区设立各类“改造办公室”、进行意愿征集、签订改造补偿协 议等，其上报的旧住宅区更新单元申报申请不会被受理，但并 未将已进入旧住宅小区的市场主体进行意愿征集的行为如何处 理作出规定。
2、对计划申报的相关要求进行了细化。
(1)《实施细则》明确将【深规土委(2010)59号】中规定的城市更 新年度计划分为"城市更新单元规划制定计划"与"项目实施计划"两 层次的计划体系简化成为一个层次，取消了"项目实施计划"的表述， 并将"城市更新单元规划制定计划"的名称简化为"更新单元计划"。 调整之后，更新单元计划实行一次申报和常态申报，符合条件时可 随时向有关部门进行申报，及时纳入计划，不受总量限制和年度批 次限制。
二《实施细则》主要亮点
4、加强项目监管。
《实施细则》以单独一章节规定更新项目的监管。明确了在项 目实施主体形成之后，由区政府城市更新职能部门对实施主体 资格进行确认，并与之签订项目实施监管协议，明确实施主体 应当承担的用地移交、搬迁补偿安置等义务，以及相应的监管 措施。此外，在项目建成后的规划验收和房地产申请预售阶段， 相关部门也将对上述义务的履行情况进行审核。（《细则》第
三《实施细则》存在的缺陷
1、缺乏对“钉子户”的救济途径
2、未明确对旧住宅区项目申报要求是否具有 溯及力
3、房地产确权的相关规定不完善
三《实施细则》存在的缺陷
1、缺乏对“钉子户”的救济途径
原来的《实施细则》（征求意稿）第63条款的规定：旧住宅 区改造项目的拆迁补偿安置标准可由业主大会按照议事规则确 定；其他存在多个权利主体项目的拆迁补偿安置标准可由占总 数量90％以上且其所有的房地产建筑面积占拆除重建区域内建 筑物总建筑面积90％以上的权利主体与拆迁人共同商定。因部 分权利主体不接受上述拆迁补偿安置标准而导致项目无法形成 实施主体，其他权利主体权益遭受损害的，可依法请求人民法 院予以保护。而在正式公布的《实施细则》里删除了这一规定。
二《实施细则》主要亮点
(2)强化更新单元计划的时效。 《实施细则》规定，在更新单元计划公告之日起一年内未完成土地 及建筑物信息核查和城市更新单元规划报批工作的，主管部门可按 照有关程序进行计划清理，将该城市更新单元调出计划。
3、关于实施主体的相关规定。
《实施细则》规定，城市更新单元内项目拆除范围内存在多个权利 主体的，只有当所有权利主体通过一定的方式(以房地产作价入股 成立或加入公司、签订搬迁补偿安置协议、房地产收购等方式)将 房地产的相关权益转移到同一主体，形成单一主体后，方可由该单 一主体向区城市更新职能部门申请进行实施主体确认。只有经确认 的实施主体才能办理相关规划、用地、建设等手续并实施项目开发 建设。项目未形成单一主体的，不具备供地条件，将无法实施。
65条---69条）
二《实施细则》主要亮点
5、旧住宅区城市更新的规定（《实施细则》第35、37、
46条） 《实施细则》明确规定了以旧住宅区为主的城市更新单元，应 当由区政府组织开展现状调研、城市更新单元拟订、意愿征集、 可行性分析等工作，由区城市更新职能部门申报。 在城市更新单元规划经批准后，由区政府组织制定搬迁补偿安 置指导方案和公开招标方案，经占建筑物总面积90%以上且占 总数量90%以上的业主同意后，公开选择市场主体。市场主体 与所有业主签订搬迁补偿安置协议后，方可形成单一主体。至 此，开发商或中介公司等市场主体自发进驻小区设立各类"改 造办公室"、进行意愿征集、签订改造补偿协议等，其上报的 旧住宅区更新单元申报申请将不会被受理。
二《实施细则》主要亮点
1、确认和重申了坚持市场化运作 2、对计划申报的相关要求进行了细化 3、关于实施主体的相关规定 4、加强项目监管 5、有关旧住宅区城市更新的规定
二《实施细则》主要亮点
1、确认和重申坚持市场化运作。
坚持并强调市场化运作原则，如在《实施细则》第6条中鼓励金融 机构创新金融产品、改善金融服务，通过构建融资平台、提供贷款、 建立担保机制等方式对城市更新项目予以支持。
3、房地产确权的相关规定不完善
10
四 《实施细则》重点条文解读
《更新办法》共七章51条，《实施细则》共七章77条。仍然 延续了综合整治、功能改变、拆除重建三种模式并举方式，大 力推进城中村、旧工业区改造、积极推进旧商业区改造，稳步 推进旧住宅区改造。 《实施细则》深化了拆除重建类城市更新的相关规定，由原来 《更新办法》的13条到《实施细则》的44条，内容更加完善， 逻辑更加严密。主要包括一般规定、申报与审批、实施主体、 地价计价、项目监管、政府组织实施等几部份内容。
四 《实施细则》重点条文解读
1、确立的城市更新单元划定的技术要求和规范，放宽 了更新单元拆除用地限制。（《实施细则》第12、13条）
＊城市更新单元内拆除范围的用地面积应当大于10000平方米。 “城中村”例外，但需整村范围划入更新单元； ＊城市更新单元内可供无偿移交给政府，用于建设城市基础设 施、公共服务设施或者城市公共利益项目等的独立用地应当大 于3000平方米且不小于拆除范围用地面积的15%； ＊全市土地整备规划和年度整备计划确定的政府土地整备区范 围内不划定城市更新单元；等等。
目录
一 《实施细则》出台的背景 二 《实施细则》的主要亮点 三 《实施细则》存在的缺陷 四 《实施细则》重点条文解读 五 《实施细则》对公司项目的影响
一 《实施细则》出台的背景
1、从加强更新工作规范性和提高操作性的角度，需要对《更新办法》 中已有的规定进行明确和细化，优化办事程序，规范操作流程， 提高办事效率。
2、针对实施中发现的新情况、新问题，对《更新办法》未规定事项 作出补充规定，推动实际问题的解决。
3、与国家新出台的《国有土地上房屋征收与补偿条例》、市政府 《关于深入推进城市更新工作的意见》等相关法规和文件保持衔 接。
4、正式统一市政府出台的一系列有关城市更新的配套规定，从而使 深圳成为全国范围内第一个拥有完整的城市更新政策法律体系， 创新了旧对旧住宅区项目申报要求是否具有溯及力
虽然细则内规定开发商或中介公司等市场主体不得自发进驻 小区设立各类“改造办公室”、进行意愿征集、签订改造补偿协 议等，其上报的旧住宅区更新单元申报申请不会被受理，但并 未将已进入旧住宅小区的市场主体进行意愿征集的行为如何处 理作出规定。
2、对计划申报的相关要求进行了细化。
(1)《实施细则》明确将【深规土委(2010)59号】中规定的城市更 新年度计划分为"城市更新单元规划制定计划"与"项目实施计划"两 层次的计划体系简化成为一个层次，取消了"项目实施计划"的表述， 并将"城市更新单元规划制定计划"的名称简化为"更新单元计划"。 调整之后，更新单元计划实行一次申报和常态申报，符合条件时可 随时向有关部门进行申报，及时纳入计划，不受总量限制和年度批 次限制。
二《实施细则》主要亮点
4、加强项目监管。
《实施细则》以单独一章节规定更新项目的监管。明确了在项 目实施主体形成之后，由区政府城市更新职能部门对实施主体 资格进行确认，并与之签订项目实施监管协议，明确实施主体 应当承担的用地移交、搬迁补偿安置等义务，以及相应的监管 措施。此外，在项目建成后的规划验收和房地产申请预售阶段， 相关部门也将对上述义务的履行情况进行审核。（《细则》第
三《实施细则》存在的缺陷
1、缺乏对“钉子户”的救济途径
2、未明确对旧住宅区项目申报要求是否具有 溯及力
3、房地产确权的相关规定不完善
三《实施细则》存在的缺陷
1、缺乏对“钉子户”的救济途径
原来的《实施细则》（征求意稿）第63条款的规定：旧住宅 区改造项目的拆迁补偿安置标准可由业主大会按照议事规则确 定；其他存在多个权利主体项目的拆迁补偿安置标准可由占总 数量90％以上且其所有的房地产建筑面积占拆除重建区域内建 筑物总建筑面积90％以上的权利主体与拆迁人共同商定。因部 分权利主体不接受上述拆迁补偿安置标准而导致项目无法形成 实施主体，其他权利主体权益遭受损害的，可依法请求人民法 院予以保护。而在正式公布的《实施细则》里删除了这一规定。
二《实施细则》主要亮点
(2)强化更新单元计划的时效。 《实施细则》规定，在更新单元计划公告之日起一年内未完成土地 及建筑物信息核查和城市更新单元规划报批工作的，主管部门可按 照有关程序进行计划清理，将该城市更新单元调出计划。
3、关于实施主体的相关规定。
《实施细则》规定，城市更新单元内项目拆除范围内存在多个权利 主体的，只有当所有权利主体通过一定的方式(以房地产作价入股 成立或加入公司、签订搬迁补偿安置协议、房地产收购等方式)将 房地产的相关权益转移到同一主体，形成单一主体后，方可由该单 一主体向区城市更新职能部门申请进行实施主体确认。只有经确认 的实施主体才能办理相关规划、用地、建设等手续并实施项目开发 建设。项目未形成单一主体的，不具备供地条件，将无法实施。
65条---69条）
二《实施细则》主要亮点
5、旧住宅区城市更新的规定（《实施细则》第35、37、
46条） 《实施细则》明确规定了以旧住宅区为主的城市更新单元，应 当由区政府组织开展现状调研、城市更新单元拟订、意愿征集、 可行性分析等工作，由区城市更新职能部门申报。 在城市更新单元规划经批准后，由区政府组织制定搬迁补偿安 置指导方案和公开招标方案，经占建筑物总面积90%以上且占 总数量90%以上的业主同意后，公开选择市场主体。市场主体 与所有业主签订搬迁补偿安置协议后，方可形成单一主体。至 此，开发商或中介公司等市场主体自发进驻小区设立各类"改 造办公室"、进行意愿征集、签订改造补偿协议等，其上报的 旧住宅区更新单元申报申请将不会被受理。
二《实施细则》主要亮点
1、确认和重申了坚持市场化运作 2、对计划申报的相关要求进行了细化 3、关于实施主体的相关规定 4、加强项目监管 5、有关旧住宅区城市更新的规定
二《实施细则》主要亮点
1、确认和重申坚持市场化运作。
坚持并强调市场化运作原则，如在《实施细则》第6条中鼓励金融 机构创新金融产品、改善金融服务，通过构建融资平台、提供贷款、 建立担保机制等方式对城市更新项目予以支持。
3、房地产确权的相关规定不完善
10
四 《实施细则》重点条文解读
《更新办法》共七章51条，《实施细则》共七章77条。仍然 延续了综合整治、功能改变、拆除重建三种模式并举方式，大 力推进城中村、旧工业区改造、积极推进旧商业区改造，稳步 推进旧住宅区改造。 《实施细则》深化了拆除重建类城市更新的相关规定，由原来 《更新办法》的13条到《实施细则》的44条，内容更加完善， 逻辑更加严密。主要包括一般规定、申报与审批、实施主体、 地价计价、项目监管、政府组织实施等几部份内容。