非流动资产分析和总括分析

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一、投资性房地产

13年66,245.10 59,776.20 59,776.20 8,996.51 12年8,996.51 41,370.90 7,328.98 7,328.98 对比12年与13年，投资性房地产增加了57248.59，增长率636%，公司对于资金的需求，企业持有投资性房地产的目的是赚取租金或者资本增值，或者两者兼有之，公司对于资金的和提高业绩的需求，也说明公司购置了新的商业项目。

企业采取的是公允价值计量模式，说明投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场，同时通过说明来看，企业购买了北京光彩国际公寓部分地产长期持有并出租盈利，这提高了企业的盈利能力，而且将一部分投资性房地产作为抵押，去贷款，将暂时不能盈利的投资性房地产用来换取更多的银行存款，增强了企业资金的流动性，降低了风险。

二、无形资产

13年742.45 514.31 486.48 534.22 12年567.23 164.90 175.37 234.98 对比12年13年的无形资产，增长了175.22，增长率30.9%，无形资产是一项盈利性很强的资产，泛海拥有的无形资产增加，代表了它的可持续发展能力和竞争能力的增强。

从无形资产的盈利性来看，主要是从它的账面价值和内在价值来看。首先，软件的账面价值7112181，报警系统6985144，数据监控平台研发系统4075272，消防安全疏散研发系统519224。其中，软件增加了4084656，其他的并没有增加，经过摊销，净值742万元相比于同行业的万科的104499，就发展前景来看并不如万科。而且同时觉得账面价值明显高于内在价值，所以盈利性并不高。

从无形资产的变现性行来看，主要是从他的减值准备来看，但是四种无形资产都没有集体减值准备，所以他的变现性还是比较好的。

从无形资产的与其他资产的组合的增值性来看，泛海主要从事建筑行业，同时还有报警系统和消防安全疏散研发系统这两个和房地产行业息息相关的无形资产，这三样可以进行生产链上的捆绑，组合成完整的房地产系统，这种组合能够给企业带来不少的利润，所以就组合增值性而言，还是不错的。

三、商誉

13年706.85 706.85 706.85 706.85 12年706.85 706.85 706.85 706.85 从12年到13年，商誉上并没有什么变化。

从上表数据来看，受让的泛海信华子公司计提了全部的减值准备，说明子公司的超额获利能力下降，同时收购了深圳光彩的少数股权，但是并没有计提减值准备，说明光彩的盈利能力并没有波动，处于比较稳定的状态。

四、长期待摊费用

13年87.30 95.13 55.86 60.85 12年65.83 70.82 75.81 80.79 对比12年13年的长期待摊费用，相对于12年，13年增加了21.47，增加了大约30%，长期待摊费用是按照权责发生制原则资本化的支出，没有交换价值，不可转让，所以并没有变现性，同时也显示了未来企业的费用负担越来越重，同时不断变化的费用也说明了并没有挂账行为。

五、长期股权投资

从表中可以看出该范海控股本期的长期股权投资相对于上年度有所的增长。从年初增长到，增长了3,615,088,625，增长幅度较大。

子公司的业务类型主要是房地产开发，和母公司的业务类型相一致。泛海控股在房地产行业上有核心竞争力的条件下，会在技术管理市场等方面对子公司进行实质性的贡献。在业绩方面，母公司和子公司呈同方向变化。

公司对子公司的长期股权投资，采用成本法核算，编制合并财务报表时按照权益法进行调整。对被投资单位不具有共同控制或重大影响，并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资，采用成本法核算。对被投资单位具有共同控制或重大影响的长期股权投资，采用权益法核算。

泛海控股在长期股权投资收益的确认使用成本法，因为成本法下的投资收益会给企业带来稳定的发展，同时防止权益法带来的利润泡沫。

2.变现性分析

重大影响以下的、在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资，其减值损失是根据其账面价值与按类似金融资产当时市场收益率对未来现金流量折现确定的现值之间的差额进行确定。

除因企业合并形成的商誉以外的存在减值迹象的其他长期股权投资，如果可收回金额的计量结果表明，该长期股权投资的可收回金额低于其账面价值的，将差额确认为减值损失。

从数据中可以看出，由于并没有计提减值准备，子公司的发展前景较为稳定，变现性良好。

六、其他非流动资产

13年23,582.70 26,000.00 23,500.00 13,500.00 12年12,000.00 7,500.00 3,000.00 -- 对比13年和12年的数据，发现相对于12年13年增加了11582，近乎100%的增长率，说明了企业的正常生产经营活动已经受到了影响，因为其他非流动资产基本属于质量不高的资产，而它的增长幅度却很高，说明企业的生产运营存在这很大的问题。

七、递延所得税资产

13年74,205.80 51,180.50 50,169.10 44,494.60 12年40,941.70 9,311.49 7,954.84 2,102.48 对比12年13年的数据，发现相对于12年，13年增长了大约33000的递延所得税资产，增长率大约在75%左右。

同时，根据上表可知，递延所得税的资产远远大于递延所得税负债，说明企业在之后的几年要缴纳的税款会大幅度增加，表示企业的税务情况要恶化，这对于企业的发展与正常的生产运营造成了很大的阻碍。

八、固定资产分析

1.固定资产规模分析：

由上述图表可以看出，固定资产是泛海建设的一项重要资产，其占总资产

比重高于应收票据，它的变动及配置合理性对企业发展的重要性不言而喻。固定资产占比过大，企业资金流动性较低，不利于企业盈利。

2.固定资产结构分析：

2011年：

2011年初固定资产账面净额.44元，年末1.70元。其中：

（1）房屋及建筑物：由年初的.12元，跌至年末的.34元，占固定资产年末账面净额66.04%。

（2）机器设备：由年初的4247985.39元，涨至年末的4269180.62元，占固定资产年末账面净额4.11%。

（3）运输设备：由年初的.15元，跌至年末的.40元，占固定资产年末账面净额9.73%。

（4）电子设备及其他设备：由年初的.78元，涨至年末的.34元，占固定资产年末账面净额20.12%

2012年：

2012年初固定资产账面净额1.70元，年末6.99元。其中：

（1）房屋及建筑物：由年初的.34元，涨至年末的5.74元，占固定资产年末账面净额75.59%。

（2）机器设备：由年初的4269180.62元，跌至年末的4048837.67元，占固定资产年末账面净额2.91%。

（3）运输设备：由年初的.40元，跌至年末的9652539.86元，占固定资产年末账面净额6.94%。

（4）电子设备及其他设备：由年初的.34元，跌至年末的.72元，占固定资产年末账面净额14.56%。

2013年：

2013年初固定资产账面净额6.99元，年末7.23元。其中：

（1）房屋及建筑物：由年初的5.74元，跌至年末的.88元，占固定资产年末账面净额75.59%。

（2）机器设备：由年初的4048837.67元，涨至年末的7442963.75元，占固定资产年末账面净额5.54%。

（3）运输设备：由年初的9652539.86元，跌至年末的.95元，占固定资产年末