次贷危机及其对中国的启示]
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2014-4-24 云财金融
规范商业银行在住房抵押贷款 发放环节的不规范行为和恶性竞争， 防止道德风险和委托代理问题；从 有利于操作风险、信用风险和市场 风险管理的角度，提高住房抵押贷 款标准化水平； 慎重推出房地产金融创新产品 住房抵押贷款证券化（MBS） 房地产投资信托（REIT) 商业抵押贷款证券化（CMBS） 加强金融基础设施建设，进行 有选择性的金融创新。选择简单 （容易定价）金融创新产品（股指 期权）慎重对待复杂（难以定价） 金融创新产品（如结构化金融衍生 产品）。
自有 Owner Occupied
资 料 来 源 ： 清 华 大 学 房 地 产 研 究 所
2014-4-24
云财金融
10
1.对中国经济的警示 —住房金融循序渐进
• 房地产金融领域存在的问题 • 房地产金融领域存在的问题
房地产信贷增长过快。2007年10月末： 全国商业性房地产贷款余额达4.69万 亿元，同比增长30.75%；个人住房贷 款余额2.6万亿元，同比增长35.57%。 住房公积金委托贷款余额达到4502.2 亿元，同比增长34.87%。 过度竞争，潜藏巨大风险。 郑州、北京、杭州、广州等城市 46.31%、35.4%、32.83%和32.2%的借 款人办理贷款时未曾与银行直接见面 。 未经批准，擅自开办转按揭贷款和加 按揭贷款业务。 2007年8月末，16个城市主要金融机构 个人住房转(加)按揭贷款余额约410亿 元，是去年同期的3.5倍。 住房贷款管理薄弱，“假按揭”贷款 风险显现。
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云财金融
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云财金融
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次贷危机及其对中国经济的警示
2014-4-24
1
纲要
1. 次贷危机 1.1 次贷危机简介 1.2 次贷危机的形成过程 1.3 次贷危机的影响 1.4 美国及全球应对次贷措施 2. 次贷危机对中国经济的警示
2014-4-24
云财金融
2
1. 次贷危机
——何为次贷危机？
次贷危机是指由美 国次级房屋信贷行 业违约剧增、信用 紧缩问题而于2007 年夏季开始引发的 国际金融市场上的 震荡、恐慌和危机。
保障
供 应 无 缝 衔 接
中等收入家庭 Middle Income Household
支持
政策性租 政策性租 赁住房 赁住房 限价商品 住房
公 公 共 共 租 租 赁 赁 住 住 房 房
租赁 Rental
住 房 梯 级 消 费
高收入家庭 High Income Household
市场
市场租金 租赁住房 市场供应 商品住房
中国： 四万亿刺激计划； 房地产市场7轮调控等 日本： 量化宽松政策
颁布《2008住房和经济恢复法（Housing and Economic Recovery Act of 2008 ）》
提高评估过程独立性
美国政府和行业协会开始采取措施： 根除抵押贷款经纪人主导评估； 阻止评估师受到压力和胁迫； 减少使用不去现场查勘或通过评估管理公司提供的评估 服务； 加强评估过程的质量控制； 为客户和评估师设置有关评估问题的投诉热线等
11
1.对中国经济的警示
——加强对房地产市场的管理
• 加强管理
打击房地产开发、交易环节的投机行为；
• 规范房地产抵押评估行为
破解房价涨、地价涨、房价再涨的恶性循 环机制；
提高市场透明度和市场效率； 加强基础研究，提高市场监测与市场分析 能力。
我国发放住房抵押贷款的主要金融机构，均 设立了认可评估机构并定期更新的制度； 大部分金融机构要求分享50%~80%的评估服务 收费； 导致评估机构尽量减少评估工作环节、压缩 评估业务成本支出，极大的影响了评估工作 的质量。 评估师受贷款银行、委托方及其利益相关方 胁迫或利诱，根据客户“预期目标价格”进 行评估并出具评估报告的情况也比比皆是， 这也在很大程度上增加了评估中的“水分”， 容易诱发潜在的金融风险。
2014-4-24
资 料 来 源 ： 高 盛 研 究 报 告
云财金融
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1.次贷危机
——房地长泡沫周期
资料来源：高盛关于次贷危机的研究报告
2014-4-24
云财金融
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1.次贷危机
——助推器CDO的无限放大能力
担保债务凭证(Collateralized Debt Obligation, wk.baidu.comDO)是一种固定收益 证券，现金流量之可预测性较高，不仅 提供投资人多元的投资管道以及增加投 资收益，更强化了金融机构之资金运用 效率，移转不确定风险。凡具有现金流 量的资产，都可以作为证券化的标的。 通常创始银行将拥有现金流量的资产 汇集群组，然后作资产包装及分割，转 给特殊目的载体（Special Purpose Vehicle），以私募或公开发行方式卖出 固定收益证券或受益凭证。
资 料 来 源 ： 高 盛 研 报
2014-4-24
云财金融
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1.次贷危机
——多米诺骨牌效应
次贷危机从2007年8月全面爆 发以来，对国际金融秩序造成了 极大的冲击和破坏，使金融市场 产生了强烈的信贷紧缩效应，国 际金融体系长期积累的系统性金 融风险得以暴露。
次贷危机引发的金融危机是 美国20世纪30年代“大萧条”以 来最为严重的一次金融危机。起 源于美国的这次次贷危机波及全 球，全球金融体系受到重大影响， 危机冲击实体经济。中国也受到 次贷危机的影响。
2014-4-24
资 料 来 源： 高 盛 研 报
云财金融
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1.次贷危机
——美国及全球应对措施
美国：
加强监管
令高盛和摩根士丹利向银行控股公司转型，使几 乎所有美国大型金融机构的母公司都处于Fed的 监管之下。高盛和摩根士丹利除受美国证券交易 委员会(SEC) 监管外，还要同时接受美国财政部 金融局(Office of the Comptroller of the Currency)、美国联邦存款保险公司(Federal Deposit Insurance Corp.)等联邦机构的监管。
欧洲： 解决债务危机的一系列方案等
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云财金融
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1.对中国经济的警示 —住房政策科学、实用
住房供应体系 Housing Supply System 公 共 住 房 低收入家庭 Low Income Household 廉租住房 廉租住房 经济适用 住房 住房消费体系 Housing Consumption System
到 2008 年 9 月，美国多家涉足次贷及其证券投 资业务的金融公司和投资银行，包括华尔街前 5 大投资银行在内，或传出大幅亏损消息，或 申请破产保护，或宣布破产，次贷危机全面爆 发。
1. 次贷危机
——次贷危机是如何形成的？
美联储连续17次提息，联邦基金 利率从1%提升到5.25%。利率大 幅攀升，加重了购房者的还贷负 担，美国住房市场开始大幅降温。 受此影响，很多次级抵押贷款市 场的借款人都无法按期偿还借款， 购房者难以将房屋出售，或者通 过抵押获得融资。 于是普通居民的信用降低，与房 地产贷款有关债券的评估价格下 跌。 一旦抵押资产价值缩水，危机就 会产生，而且会波及整个链条。
2014-4-24 云财金融 3
1.次贷危机
——次贷危机的产生过程
2004年开始美联储持续不断地加息 2006年美国房地产市场开始向下调整。 利率重置使进入利率可调整期的次贷借款人的 月还款额平均增加 30% ，而房价下降又加大了 借款人通过转按揭等方式实现再融资的难度， 相当数量的借款人因此无力继续偿还贷款。 2007 年 4 月，美国第二大次贷机构——新世纪 金 融 公 司 （ New Century Financial Corporation）申请破产保护。
规范商业银行在住房抵押贷款 发放环节的不规范行为和恶性竞争， 防止道德风险和委托代理问题；从 有利于操作风险、信用风险和市场 风险管理的角度，提高住房抵押贷 款标准化水平； 慎重推出房地产金融创新产品 住房抵押贷款证券化（MBS） 房地产投资信托（REIT) 商业抵押贷款证券化（CMBS） 加强金融基础设施建设，进行 有选择性的金融创新。选择简单 （容易定价）金融创新产品（股指 期权）慎重对待复杂（难以定价） 金融创新产品（如结构化金融衍生 产品）。
自有 Owner Occupied
资 料 来 源 ： 清 华 大 学 房 地 产 研 究 所
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1.对中国经济的警示 —住房金融循序渐进
• 房地产金融领域存在的问题 • 房地产金融领域存在的问题
房地产信贷增长过快。2007年10月末： 全国商业性房地产贷款余额达4.69万 亿元，同比增长30.75%；个人住房贷 款余额2.6万亿元，同比增长35.57%。 住房公积金委托贷款余额达到4502.2 亿元，同比增长34.87%。 过度竞争，潜藏巨大风险。 郑州、北京、杭州、广州等城市 46.31%、35.4%、32.83%和32.2%的借 款人办理贷款时未曾与银行直接见面 。 未经批准，擅自开办转按揭贷款和加 按揭贷款业务。 2007年8月末，16个城市主要金融机构 个人住房转(加)按揭贷款余额约410亿 元，是去年同期的3.5倍。 住房贷款管理薄弱，“假按揭”贷款 风险显现。
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次贷危机及其对中国经济的警示
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纲要
1. 次贷危机 1.1 次贷危机简介 1.2 次贷危机的形成过程 1.3 次贷危机的影响 1.4 美国及全球应对次贷措施 2. 次贷危机对中国经济的警示
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1. 次贷危机
——何为次贷危机？
次贷危机是指由美 国次级房屋信贷行 业违约剧增、信用 紧缩问题而于2007 年夏季开始引发的 国际金融市场上的 震荡、恐慌和危机。
保障
供 应 无 缝 衔 接
中等收入家庭 Middle Income Household
支持
政策性租 政策性租 赁住房 赁住房 限价商品 住房
公 公 共 共 租 租 赁 赁 住 住 房 房
租赁 Rental
住 房 梯 级 消 费
高收入家庭 High Income Household
市场
市场租金 租赁住房 市场供应 商品住房
中国： 四万亿刺激计划； 房地产市场7轮调控等 日本： 量化宽松政策
颁布《2008住房和经济恢复法（Housing and Economic Recovery Act of 2008 ）》
提高评估过程独立性
美国政府和行业协会开始采取措施： 根除抵押贷款经纪人主导评估； 阻止评估师受到压力和胁迫； 减少使用不去现场查勘或通过评估管理公司提供的评估 服务； 加强评估过程的质量控制； 为客户和评估师设置有关评估问题的投诉热线等
11
1.对中国经济的警示
——加强对房地产市场的管理
• 加强管理
打击房地产开发、交易环节的投机行为；
• 规范房地产抵押评估行为
破解房价涨、地价涨、房价再涨的恶性循 环机制；
提高市场透明度和市场效率； 加强基础研究，提高市场监测与市场分析 能力。
我国发放住房抵押贷款的主要金融机构，均 设立了认可评估机构并定期更新的制度； 大部分金融机构要求分享50%~80%的评估服务 收费； 导致评估机构尽量减少评估工作环节、压缩 评估业务成本支出，极大的影响了评估工作 的质量。 评估师受贷款银行、委托方及其利益相关方 胁迫或利诱，根据客户“预期目标价格”进 行评估并出具评估报告的情况也比比皆是， 这也在很大程度上增加了评估中的“水分”， 容易诱发潜在的金融风险。
2014-4-24
资 料 来 源 ： 高 盛 研 究 报 告
云财金融
5
1.次贷危机
——房地长泡沫周期
资料来源：高盛关于次贷危机的研究报告
2014-4-24
云财金融
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1.次贷危机
——助推器CDO的无限放大能力
担保债务凭证(Collateralized Debt Obligation, wk.baidu.comDO)是一种固定收益 证券，现金流量之可预测性较高，不仅 提供投资人多元的投资管道以及增加投 资收益，更强化了金融机构之资金运用 效率，移转不确定风险。凡具有现金流 量的资产，都可以作为证券化的标的。 通常创始银行将拥有现金流量的资产 汇集群组，然后作资产包装及分割，转 给特殊目的载体（Special Purpose Vehicle），以私募或公开发行方式卖出 固定收益证券或受益凭证。
资 料 来 源 ： 高 盛 研 报
2014-4-24
云财金融
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1.次贷危机
——多米诺骨牌效应
次贷危机从2007年8月全面爆 发以来，对国际金融秩序造成了 极大的冲击和破坏，使金融市场 产生了强烈的信贷紧缩效应，国 际金融体系长期积累的系统性金 融风险得以暴露。
次贷危机引发的金融危机是 美国20世纪30年代“大萧条”以 来最为严重的一次金融危机。起 源于美国的这次次贷危机波及全 球，全球金融体系受到重大影响， 危机冲击实体经济。中国也受到 次贷危机的影响。
2014-4-24
资 料 来 源： 高 盛 研 报
云财金融
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1.次贷危机
——美国及全球应对措施
美国：
加强监管
令高盛和摩根士丹利向银行控股公司转型，使几 乎所有美国大型金融机构的母公司都处于Fed的 监管之下。高盛和摩根士丹利除受美国证券交易 委员会(SEC) 监管外，还要同时接受美国财政部 金融局(Office of the Comptroller of the Currency)、美国联邦存款保险公司(Federal Deposit Insurance Corp.)等联邦机构的监管。
欧洲： 解决债务危机的一系列方案等
2014-4-24
云财金融
9
1.对中国经济的警示 —住房政策科学、实用
住房供应体系 Housing Supply System 公 共 住 房 低收入家庭 Low Income Household 廉租住房 廉租住房 经济适用 住房 住房消费体系 Housing Consumption System
到 2008 年 9 月，美国多家涉足次贷及其证券投 资业务的金融公司和投资银行，包括华尔街前 5 大投资银行在内，或传出大幅亏损消息，或 申请破产保护，或宣布破产，次贷危机全面爆 发。
1. 次贷危机
——次贷危机是如何形成的？
美联储连续17次提息，联邦基金 利率从1%提升到5.25%。利率大 幅攀升，加重了购房者的还贷负 担，美国住房市场开始大幅降温。 受此影响，很多次级抵押贷款市 场的借款人都无法按期偿还借款， 购房者难以将房屋出售，或者通 过抵押获得融资。 于是普通居民的信用降低，与房 地产贷款有关债券的评估价格下 跌。 一旦抵押资产价值缩水，危机就 会产生，而且会波及整个链条。
2014-4-24 云财金融 3
1.次贷危机
——次贷危机的产生过程
2004年开始美联储持续不断地加息 2006年美国房地产市场开始向下调整。 利率重置使进入利率可调整期的次贷借款人的 月还款额平均增加 30% ，而房价下降又加大了 借款人通过转按揭等方式实现再融资的难度， 相当数量的借款人因此无力继续偿还贷款。 2007 年 4 月，美国第二大次贷机构——新世纪 金 融 公 司 （ New Century Financial Corporation）申请破产保护。