龙湖 上海龙湖运营部组织架构及运营体系研究
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目总监、部门文员 岗位编制 • 每地区公司1人 • 6级以上员工
职能职责
• 地区公司战略指标在项目上的分解和落实 • 与总经理一起确定项目的总体运作策略 • 在项目运作初期，梳理关键点：价值、流程、风险、技术方面的关键点 • 组建并培训项目核心团队，培养继任者及项目总监 • 指导项目团队准备项目启动会资料，发起项目启动会，审核启动会成果 • 在总经理授权范围内召集PMO会议，运用计划、成本、阶段性成果以及会议
y 每地区公司1人 y 4/5级员工 职能职责 y 熟知上海报批报建和市政配套程序及相关政策法规，编制、完善、细化上海
地区报批报建和市政配套的流程 y 指导编制项目的报批报建和市政配套计划并监督执行 y 按计划要求，在各关键点详细提出需要各职能部门提供的阶段性成果和报批
报建的基础资料。 y 制订项目的报批报建行政性收费和市政配套收费的目标成本，目标成本不能
性成果和报批报建的基础资料，规范与完善与各职能部门在报建工作中的接 口关系 y 组织建立维护和政府相关部门的关系，以保证报建工作的正常开展 y 组织建立政策信息收集的渠道，保持高度的政策敏感性，建立快速的政策反 馈机制，以最大化地保证公司的利益 y 保证报建所涉及目标成本不能高于周边同类项目
1.2.4 岗位及职能描述：配套主管
运营部 报批报建中心
配套主管
汇报关系
y 直接上级：项目总监 y 间接上级：报批报建及市政配套中心经理（或总监） y 直接下级：无
岗位编制
y 原则上每项目1人，必要时可两项目1人 y 3/4级员工
职能职责
y 负责项目所涉及的上下水、供电、电信、通讯、有线电视、天然气、市政绿 化、水利等所有的市政配套工程的相关手续办理
高于周边同类项目 y 合理调配部门成员在各项目的人员 y 建立合同范本并监督各项目的执行 y 组织建立并维护与政府关系的各种渠道和沟通方式 y 代表公司维护与政府相关职能部门高层人员的关系 y 指导部门成员开展报批报建和市政配套工作 y 组织部门成员进行报批报建工作的培训
1.2.3 岗位及职能描述：报批报建主管
运营部 运营中心 运营管理专员 报批专员
汇报关系 y 直接上级：运营副总 y 间接上级：无 y 直接下级：无
岗位编制 y 每地区公司1人 y 3/4级员工 y 近期上海公司运营管理专员将兼任投资分析专员、知识及阶段性成果
管理专员
职能职责
y 负责组织、主持项目启动会、项目阶段性成果审查会、项目决策会、项目周 例会、项目月度运营总结会、项目半年/年度运营总结会 。
运营部 报批报建中心 报批报建主管
汇报关系
y 直接上级：项目总监 y 间接上级：报批报建及市政配套中心经理（或总监）、投资发展副总 y 直接下级：无 岗位编制
y 原则上每项目1人，必要时可两项目1人 y 4/5级员工
职能职责 y 负责项目的立项报批 y 负责项目国有土地使用权的签署、国土证的办理 y 在土地获得后，管理国土出让合同的签署、红线和设计条件的取得 y 与项目总监共同管理、监督项目的拆迁事宜 y 建立土地合同范本并监督各项目的执行 y 负责项目立项及土地证之后至项目交付过程中的所有的证照办理 y 编制项目报建工作计划和资金计划，建立报建流程和关键点 y 发起项目报批报建专题会，在各关键点详细提出需要各职能部门提供的阶段
1.2.7 岗位及职能描述：知识及阶段性成果管理专员
y 编制项目市政配套实施计划和资金计划，建立相关流程和关键点 y 市政分包施工进度，关键节点协调 y 参与合同谈判的技术支持，配合造价师签订工程承包合同 y 市政配套专业设计管理 y 及时掌握市政行业新政策并加以推广 y 保证市政配套目标成本不能高于周边同类项目
1.2.5 岗位及职能描述：运营管理专员
等管理工具全过程管理项目，协调各职能部门解决启动会后项目团队提出的 问题 • 跟踪、反馈运营评价指标体系 • 向全集团贡献知识，并促进知识在本地区公司各项目之间的共享
1.2.2 岗位及职能描述：报批报建及市政配套中心经理（总监）
汇报关系 y 直接上级：运营副总 y 间接上级：无 y 直接下级：报批报建主管、配套主管 岗位编制
1.2.6 岗位及职能描述：投资分析专员
运营部 运营中心 投资分析专员
汇报关系 y 直接上级：运营副总 y 间接上级：投资发展副总 y 直接下级：无
岗位编制 y 原则上每项目1人，必要时可2项目1人 y 3/4级员工 y 上海公司近期由运营管理专员兼任该岗位，不再单独编制
职能职责
y 制订有关投资管理的政策、规定等相关制度 y 审核土地版、启动版、方案版投资分析模型，并进行分析、跟踪 y 对项目投资分析报告进行审核 y 为公司项目投资提高初步决策支持 y 审核月度项目投资分析模型、月度指标变化原因 y 基于项目投资分析模型作出项目资金计划的跟踪、调整
y 参与项目进度计划制定，并参与监督营运的各部门按既定计划推进项目开 发，参与各项目月度计划反馈调整。
y 参与阶段性成果管理，协调相关资源。 y 负责汇总及管理项目运营报表、部门月度工作简报，并制定上海公司月度运
营报表。 y 与集团运营中心就项目运营管理事宜进行沟通协调，并协调调动地区公司相
关资源。
上海龙湖运营部组织架构及运营体系
上海龙湖运营部 2008年9百度文库10日
目录
一．上海龙湖运营部组织架构
二．上海龙湖运营管理体系概述 z 龙湖集团运营管理体系 z 上海龙湖运营管理体系 – 会议管理体系 – 阶段性成果管理体系 – 进度计划管理体系 – 报表管理体系 – 投资模型管理体系 – 成本管理体系 – 合同及付款管理体系 – 知识管理体系
一、上海龙湖运营部组织架构
1.1 上海龙湖运营部组织架构
Notes: 1.虚线框表示的组织结构，当项目存在时，服务于项目部，归属各职能部门。 2.近期将不单独设立投资分析专员和知识及阶段性成果管理专员，由运营管理专员兼任这两个职位。
1.2.1 岗位及职能描述：运营副总
汇报关系 • 直接上级：地区公司总经理 • 间接上级：集团运营管理部总经理 • 直接下级：报批报建及市政配套中心经理/总监、运营中心经理/总监、项
职能职责
• 地区公司战略指标在项目上的分解和落实 • 与总经理一起确定项目的总体运作策略 • 在项目运作初期，梳理关键点：价值、流程、风险、技术方面的关键点 • 组建并培训项目核心团队，培养继任者及项目总监 • 指导项目团队准备项目启动会资料，发起项目启动会，审核启动会成果 • 在总经理授权范围内召集PMO会议，运用计划、成本、阶段性成果以及会议
y 每地区公司1人 y 4/5级员工 职能职责 y 熟知上海报批报建和市政配套程序及相关政策法规，编制、完善、细化上海
地区报批报建和市政配套的流程 y 指导编制项目的报批报建和市政配套计划并监督执行 y 按计划要求，在各关键点详细提出需要各职能部门提供的阶段性成果和报批
报建的基础资料。 y 制订项目的报批报建行政性收费和市政配套收费的目标成本，目标成本不能
性成果和报批报建的基础资料，规范与完善与各职能部门在报建工作中的接 口关系 y 组织建立维护和政府相关部门的关系，以保证报建工作的正常开展 y 组织建立政策信息收集的渠道，保持高度的政策敏感性，建立快速的政策反 馈机制，以最大化地保证公司的利益 y 保证报建所涉及目标成本不能高于周边同类项目
1.2.4 岗位及职能描述：配套主管
运营部 报批报建中心
配套主管
汇报关系
y 直接上级：项目总监 y 间接上级：报批报建及市政配套中心经理（或总监） y 直接下级：无
岗位编制
y 原则上每项目1人，必要时可两项目1人 y 3/4级员工
职能职责
y 负责项目所涉及的上下水、供电、电信、通讯、有线电视、天然气、市政绿 化、水利等所有的市政配套工程的相关手续办理
高于周边同类项目 y 合理调配部门成员在各项目的人员 y 建立合同范本并监督各项目的执行 y 组织建立并维护与政府关系的各种渠道和沟通方式 y 代表公司维护与政府相关职能部门高层人员的关系 y 指导部门成员开展报批报建和市政配套工作 y 组织部门成员进行报批报建工作的培训
1.2.3 岗位及职能描述：报批报建主管
运营部 运营中心 运营管理专员 报批专员
汇报关系 y 直接上级：运营副总 y 间接上级：无 y 直接下级：无
岗位编制 y 每地区公司1人 y 3/4级员工 y 近期上海公司运营管理专员将兼任投资分析专员、知识及阶段性成果
管理专员
职能职责
y 负责组织、主持项目启动会、项目阶段性成果审查会、项目决策会、项目周 例会、项目月度运营总结会、项目半年/年度运营总结会 。
运营部 报批报建中心 报批报建主管
汇报关系
y 直接上级：项目总监 y 间接上级：报批报建及市政配套中心经理（或总监）、投资发展副总 y 直接下级：无 岗位编制
y 原则上每项目1人，必要时可两项目1人 y 4/5级员工
职能职责 y 负责项目的立项报批 y 负责项目国有土地使用权的签署、国土证的办理 y 在土地获得后，管理国土出让合同的签署、红线和设计条件的取得 y 与项目总监共同管理、监督项目的拆迁事宜 y 建立土地合同范本并监督各项目的执行 y 负责项目立项及土地证之后至项目交付过程中的所有的证照办理 y 编制项目报建工作计划和资金计划，建立报建流程和关键点 y 发起项目报批报建专题会，在各关键点详细提出需要各职能部门提供的阶段
1.2.7 岗位及职能描述：知识及阶段性成果管理专员
y 编制项目市政配套实施计划和资金计划，建立相关流程和关键点 y 市政分包施工进度，关键节点协调 y 参与合同谈判的技术支持，配合造价师签订工程承包合同 y 市政配套专业设计管理 y 及时掌握市政行业新政策并加以推广 y 保证市政配套目标成本不能高于周边同类项目
1.2.5 岗位及职能描述：运营管理专员
等管理工具全过程管理项目，协调各职能部门解决启动会后项目团队提出的 问题 • 跟踪、反馈运营评价指标体系 • 向全集团贡献知识，并促进知识在本地区公司各项目之间的共享
1.2.2 岗位及职能描述：报批报建及市政配套中心经理（总监）
汇报关系 y 直接上级：运营副总 y 间接上级：无 y 直接下级：报批报建主管、配套主管 岗位编制
1.2.6 岗位及职能描述：投资分析专员
运营部 运营中心 投资分析专员
汇报关系 y 直接上级：运营副总 y 间接上级：投资发展副总 y 直接下级：无
岗位编制 y 原则上每项目1人，必要时可2项目1人 y 3/4级员工 y 上海公司近期由运营管理专员兼任该岗位，不再单独编制
职能职责
y 制订有关投资管理的政策、规定等相关制度 y 审核土地版、启动版、方案版投资分析模型，并进行分析、跟踪 y 对项目投资分析报告进行审核 y 为公司项目投资提高初步决策支持 y 审核月度项目投资分析模型、月度指标变化原因 y 基于项目投资分析模型作出项目资金计划的跟踪、调整
y 参与项目进度计划制定，并参与监督营运的各部门按既定计划推进项目开 发，参与各项目月度计划反馈调整。
y 参与阶段性成果管理，协调相关资源。 y 负责汇总及管理项目运营报表、部门月度工作简报，并制定上海公司月度运
营报表。 y 与集团运营中心就项目运营管理事宜进行沟通协调，并协调调动地区公司相
关资源。
上海龙湖运营部组织架构及运营体系
上海龙湖运营部 2008年9百度文库10日
目录
一．上海龙湖运营部组织架构
二．上海龙湖运营管理体系概述 z 龙湖集团运营管理体系 z 上海龙湖运营管理体系 – 会议管理体系 – 阶段性成果管理体系 – 进度计划管理体系 – 报表管理体系 – 投资模型管理体系 – 成本管理体系 – 合同及付款管理体系 – 知识管理体系
一、上海龙湖运营部组织架构
1.1 上海龙湖运营部组织架构
Notes: 1.虚线框表示的组织结构，当项目存在时，服务于项目部，归属各职能部门。 2.近期将不单独设立投资分析专员和知识及阶段性成果管理专员，由运营管理专员兼任这两个职位。
1.2.1 岗位及职能描述：运营副总
汇报关系 • 直接上级：地区公司总经理 • 间接上级：集团运营管理部总经理 • 直接下级：报批报建及市政配套中心经理/总监、运营中心经理/总监、项