【精品】营销推广策略框架

项目推广策略

一、推广目标：

高档商业物业的品牌形象,引导大众认知并接受建筑及商业特点，促进销售成功，圆满招商入驻，旺场开业经营.

二、项目定位：

根据市场现状和项目的自身特点，项目定位为：

市场定位：首席体验式时尚主题商业中心

消费定位：集购物休闲娱乐餐饮运动为一体的市民休闲中心（城市客厅）

形象定位：商业建筑、商业运营模式创新者和领导者

三、目标客户群

本项目面向投资和经营两大类客户，结合项目自身的物业素质和客观的市场情况，客户群定位如下：

（一)投资型客户分析

²客户类型

第一类：经济基础雄厚，先富起来的人士

1）、拥有自己经营企业的私营企业主；

2)、以物业转手或出租获利作为主要目的之投资者；

3）、经济相当富裕,有丰富积蓄，以投资置业作为保值用途的人士;

4）、企事业机关国家干部；

购买心理分析

以上人士对投资方面有丰富经验，主观性较强，消费心态上为得旺铺不惜一掷千金.故此该客户群多为选购首层街铺,购铺预算相对较多，首要考虑的因素为商铺位置、人流量等,其次才考虑价格及回报率的问题。对返租回报等促销措施的需求不太高。

第二类：经济富裕的本地市民

客户类型

1）、本地市民及周边县市的农民，经济富裕,有丰富积蓄，拥有相当资产及物业；

购买心理分析

收入稳定，多具良好投资意识，较具投资经验,对于中心城市及城区的优质物业将会有相当的兴趣。

第三类：经济基础扎实,收入丰厚,尤指专业人士

客户类型

1）、在大型企业公司或事业单位,年收入5万以上的高层管理人士；

2)、有一定经营规模个体商户；

3）、外出打工，并已取得稳定收入之外地人士；

购买心理分析

以上人士主要从事专业性较强的工作，该类人士购铺多选择首、二层或负一层商铺，部分资金周转能力稍低的人士将选择更高楼层，该类人士对投资回

报的意识较强，并十分关注投资的利益点。

第四类：经济基础一般，但有较稳定收入及一定积蓄的工薪阶层和中小型个体户客户类型

1）、在各企事业单位担任中层管理职务之中青年生力军；

2）、从事IT、保险、直销相关职业等，较高收入的自由职业者；

3）、由于银行利率偏低而寻找新投资者的中小蓄户。

购买心理分析

以上客户的资金积累及来源不像前几类客户群般实丰厚，多会选购较高楼层、小面积的商铺,该类客户最注重返租回报及商铺总价上的因素,其次才考虑商铺位置和客流量等因素,对回报率较为敏感。

（二）经营类目标客户分析

1、因原有店面扩容，或者地段不好，不能满足现有经营需要的

2、有定向需要购铺经营的

3、拆迁需要购置新店面

购买心理:

该类客户对欲购商铺的位置、价格、付款方式等非常注重。

结论：项目的目标客户主要是景德镇及周边市县镇居民，投资意识较浓。营销策略应该根据客群的消费心理、消费习惯、文化水平、消费能力、信息来源渠道等制定广告推广计划、活动的安排及策略。

四、项目核心卖点：

构建价值体系

1、无可比拟的商业核心位置

从商业地产的核心来讲，商铺价值的提升主要来自地段与营运增值。区位显赫，商业氛围得天独厚。

2、城市地标式建筑,彰显瓷都品位

在现代商业物业的大气与恢弘中，又通过尺度的变化与水景绿化的结合，体现

人性化商业设计的理念，在目前现有的商业物业中将会独树一帜，极具观赏力与生命力。设计新颖、风格独特的建筑规划设计能在消费者心中形成深刻印象，易受消费者欢迎，有利于人气的集中。

3、设有阳光中庭与空中花园的商业中心

崇尚自然，透过设计空间的变化体现一种经久不衰的设计理念,并据此创造性地打造了别具风情的下沉式阳光中庭和美轮美奂的空中花园。

分。

5、首席体验式商业消费模式

集精品购物、娱乐、美食、休闲、运动为一体的时尚主题体验式购物，特色鲜明，功能完善，填补景德镇商业模式的空白。

6、专业商业团队打造超值服务-—高效率、低成本统一推广促销运作

借助由商业专家组成的招商公司及商场运营公司成熟的商业招商管理和运作经验,统一招商，统一商业管理，

共享长期经营推广,提供统一促销推介,不仅提升和维护了品牌形象也进一步提升了商场的经营价值.为客户节约推广费用和保证经营旺场，真正贴心为客户服务。

7、科学的商业动线设计

商业动线设计依据目前国内流行的商业业态动线设计，将人流通行有效的组织，使之在整个购物中心形成涡旋状人流；

整个商业中心将时尚精品和休闲餐饮娱乐商业业态有机串联,让人们有效的穿越、滞留与提升，整个购物中心采用全开放无封闭式设计；

新天地设有一个主入口，每条街上还另设辅入口,利用地下通道、主入口和辅助入口及临街商铺的通透性，将人流引进商业中心内部。充分利用广场布局的重要节点，设置具有知名度和影响力的品牌形象店以及花园式休憩区，有效地提升购物广场水平人流的拉动力；

9、委托招商,无忧投资，坐享丰厚回报

产权明晰式商铺,投资经营两相宜。多种投资方式厚利回报，可带租约销售,可售后委托专业公司高利返租，可自营，提供灵活多样的回报方式供客户选择。

10、商铺灵活分割组合，进身面宽黄金比例2：1，尽享大开间的经营便利

实体商铺,缩短进身，保证大开间的经营尺度，商铺可自由分割组合

11、全场预装商用空调，创造四季如春的温馨小气候

新天地预埋管线，提前预装商用空调，解决了业主装机管线混乱对商业中心的影响,也为业主节省了费用和精力。

五、项目的包装

项目包装主要包括基础系统设计、应用系统、宣传物料设计三大部分。其中应用系统主要包括营销通路的包装和办公事务应用系统，在项目包装中要尽量体现定位的内涵，通过项目在色彩、形式、文字、图片展示等方面的个性化设计，使客户强烈感受到本项目的品质及现代商业气息，达到宣传项目、促进销售的目的,最终提升发展商的品牌形象。

1、基础系统设计包括以下内容: