一篇可以终结房价涨跌讨论的文章

一篇可以终结房价涨跌讨论的文章

前言：对于谈论房价的各种声音，多是充斥着非理性的因素，或片面强调某个因素的影响，或是别有用心。本文将从多个真正影响房价及其走势的方面进行阐述，经分析后得出可靠的论断。

下面从以下八个因素进行分析一、人口因素

二、存款因素

三、购买力因素

四、政治因素

五、热钱因素

六、土地因素

七、价值规律的作用

八、信心因素一、人口因素（驳“人口增加”论）

房子是需要有人来承载的，如果人口少于房子所能提供的居住人数，则会形成房产闲置；若房子的使用价值不能被行使，则其真实价值将趋于归零。任何理智的人都不会去购买没有价值的东西，在这种情况下房子的价格当然就无从谈起，回归其本来的面目。

有关部门已经按照最大化的程度计算后得出：中国的人口峰值最大为14亿，在2020年前实现，此后人口数量逐年加速大量递减，每年人口净减少一千多万！这相当于每年

减少一个北京或上海这样的城市的人口（以目前客观调查的1.2-1.3的生育率计算）。几十年后，我国将仅有几亿人口！实际上，这仅是按照静态的计算方式得出的数字，若考虑到动态的因素（如大中城市青年普遍婚期后延，独身、“丁克”家庭大量出现等），未来的人口减少量会显得更加严重。难怪国家开始鼓励适龄青年多生孩子，有关部门已经意识到了问题的严重性。可是，高企的房价，惊人的育儿成本，严峻的就业形势，激烈的社会竞争，羸弱的社会保障，给现实的男男女女们又设置了道道门槛，不要说生育二胎了，就连能否结得起婚、供得起房都已经是大问题了。

目前的生育政策导致的情况将是：孩子们将平均每人继承2套以上的房产，而且会在不远的将来实现。“东西多了不值钱”，估计不会有人对此有异议吧？有一本书，名叫《大国空巢》，您若阅后会对中国的人口问题有更深刻的理解。有报告称：北京在15年后总人口（包括流动人口）将稳定在1600万人左右; 另有统计称：北京目前有登记的住房有550万套（这还不算近20%总量的小产权房），近些年来北京每年竣工和销售的住宅平均在1500万平方米左右，而且这种建设还要长期做下去；按照这样的建设速度，几年以后，北京的房屋将大量过剩。燕郊、涿州等河北近邻地区也加入了北京房市的争夺，仅燕郊的一个名为“上上城”的楼盘，规模就达400万平方米；400万平米是个什么概念？就是4万

套房子住12万人口！而这等百万平米以上的大盘在周边地区比比皆是。人口不再增长，而房屋却在持续大量增加，房价会是什么趋势，相信您自己可以判断了吧？

上述情况还可以从下面一个角度得到印证：

教育部有关小学生人数的统计数据。我们知道，现在中国小学生的入学率是比较高的，一般达到98%以上。

有一则新闻报道说：教育部公布的《2005年全国教育事业发展统计公报》显示，由于我国小学学龄人口的逐年减少，三年中全国小学生入学人数共减少1300万人，2005年全国小学在校生人数10864.07万人，比上一年减少381.04万人。小学数量较三年前减少了9万多所。

上面这则新闻讲的是三年期间内的情况，我们查了一下最近十年来的《全国教育事业发展统计公报》，发现了一个普遍规律：小学学校和小学招生人数连年减少。下面是摘录：《1996年全国教育事业发展统计公报》：'全国小学64.6万所，比上年减少2.27万所；招生2524.66万人，比上年减少7.15万人。'

《1997年全国教育事业发展统计公报》：'全国小学62．88万所，比上年减少1．72万所；招生2462．04万人，比上年减少62．62万人。'

《1998年全国教育事业发展统计公报》：'全国小学60.96万所，比上年减少1.93万所。招生2201.38万人，比

上年减少260.66万人。'

《1999年全国教育事业发展统计公报》：'全国小学58.23万所，比上年减少2.73万所；招生2029.53万人，比上年减少171.85万人。'

《2000年全国教育事业发展统计公报》：'全国小学55.36万所，比上年减少2.87万所；招生1946.47万人，比上年减少83.06万人。'

《2001年全国教育事业发展统计公报》：'2001年全国共有小学49.13万所，比上年减少6.23万所；招生1944.21万人，比上年减少2.26万人。'

《2002年全国教育事业发展统计公报》的情况有所不同：'2002年全国共有小学45.69万所，比上年减少3.44万所；招生1952.80万人，比上年增加8.59万人'，但'在校生12156.71万人，比上年减少386.76万人。'

《2003年全国教育事业发展统计公报》：'2003年全国共有小学42.58万所，比上年减少3.11万所；招生1829.39万人，比上年减少123.41万人。'

《2004年全国教育事业发展统计公报》：'2004年全国共有小学39.42万所，比上年减少3.17万所；招生1747.01万人，比上年减少82.38万人。'

我们知道，中国儿童一般是6岁或7岁上小学一年级的。从上面的数据可以看出，近十年来小学招生人数连年下降，

既然小学生入学率并没有大幅度降低，那么就可以推断，2004年小学招生人数减少，意味着1998年或1997年的出生人数比上一年减少；2003年小学招生人数减少，意味着1997年或1996年的出生人数比上一年减少，依此类推。

一般来说，农村的小学招生人数下降是可以理解的，因为随着城市化的发展，越来越多的农民在城镇成家立业，他们的子女也可能在城里上学。但令人震惊的是，现在许多城市的小学生人数也在下降了！例如，在2005年，北京市小学在校生规模只有2000年的75%左右。近些年来，北京在不断地撤并小学。小学教师严重过剩。

近十年来,不但小学招生人数连年下降，而且各种统计数据均表明全国人口的总和生育率连年下降。例如，1995年国家统计局1%人口调查显示总和生育率仅为1.46；1997

年全国人口与生殖健康抽样调查为1.35。人口老龄化在北京，户籍人口自然增长率连续5年为零，这还是在日趋严重的老龄化情况下发生的。这种情况说明：北京每年死亡的人口多于出生的人口，因为每年都有数以万计的外地来京新落户的大学生和其他人才等。而新落户的人中绝大部分不是老年人。老龄化意味着：人口数量在某段时间会突然大幅下跌，人口急剧减少。大家看看你们生活的周围，是不是老人随处可见且比例很大？感兴趣的可以查阅一下有关

老龄化的文章，看看这会对我国有多大的影响（建国以来，