地产公司结构成本控制管理思路及要点
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综合管线图
——来优化各专业网线交叉布置和统一协调。 ——采用综合管线图，对机电管线进行优化设计后，对于管线密集的空间，经常
可以节省出近200的高度。
Gemdale Corporation
• 3、结构梁高的空间与机电的管道空间是否可以利用？
① 采用变截面梁，在机电管线通过处，减少梁截面高度。 ② 在梁中预埋管或预埋洞口，使管线穿过。 ③ 采用设柱帽（或不设柱帽）的无梁楼盖，使管线与结构柱帽在同一
设计院的通常做法：取结构本身最经济的梁高（一般为1/8～1/12的跨度）。
综合各种成本因素，最优化取值常常应较正常结构本身最经济的梁高降低10%～30% （建议为1/12～1/18的跨度）。 2、机电的管道空间 ——设计院通常的做法是空调、电缆、水管各占一个标高，实际空间利用率很低。 ➢ 我们的优化措施？ 我们有没有要求设计院做每一层的：
Gemdale Corporation
八、梁配筋对成本的影响
8.5米*8.5米柱网下，布置井字梁经济还是十字梁经济？
答案： 1、当荷载比较大的时候，”井字梁”比”十字梁”经济（屋顶花园、有覆土的地下室顶
板等，）。 2、当荷载比较小的时候 ，”十字梁‘比“井字梁’经济（在正常楼层，“十字梁”比
“井字量”便宜15%以上）
对客户最关注的质量焦点，必须提高成本的投入。 对客户不关关注的质量问题，必须加强成本的控制 ➢ 成本投入的原则——好刀用在刀刃上
Gemdale Corporation
十七、管理思维小结
不要理所当然地采用习惯思维 多问几个为什么 多动手做几个比较方案 跳出原有的思维模式
从更高的层面去思考和解决问题 我们就有机会发现出乎预料的结果。
Gemdale Corporation
Gemdale Corporation
一、引言：结构成本控制的意义
➢ 结构成本到底有多少？（占整个主体造价的50%以上。） ➢ 结构成本会有很大离散性的原因是什么？（地区、物业类型、设计
院水平、方案合理性、甲乙自己管理技能） ➢ 房地产商的客户最不关注的成本是什么？（结构成本）
• 建筑物的两端和周边重点布置 • 建筑物的内部和中间位置减少布置 ——满足结构的抗震扭转指标满足要求（好钢用在刀刃上）
如何优化剪力墙的数量？
关注结构的计算位移与规范否认最低要求的关系，清楚不必要的结构 成本。
如何优化剪力墙的长度？
常规：长/宽=8倍+100
如何控制剪力墙的厚度
经过《高规》附录D专门的公式验算，大部分墙厚不需比标准层加厚 或加厚一点可满足稳定要求，节省本层造价约15%。
Gemdale Corporation
十四、实际工程中混凝土标号选择建议
普通结构梁板混凝土标号一般为C25-C20 受力较大的梁板混凝土标号为C30
(如地下室的底板、顶板、屋顶花园的楼板等)； 结构转换层梁板混凝土标号宜采用高标号，如当地施工质
量有保障，可采用C50及以上。 剪力墙、柱混凝土标号按轴压比（轴压比指柱(墙)的轴压力设计值与柱(墙)
一些短墙上的小梁是否需要布置
在一定跨度范围内，梁的布置越少越好。
住宅标准梁宽常为200或250，此时梁顶钢筋宜采用大直径钢筋还是 小直径钢筋
小直径钢筋
主次梁相交处设计院常常布置有吊筋，是否合理？
不需要吊筋
Gemdale Corporation
九、剪力墙布置与成本的关系
如何优化剪力墙布置的位置？
结构梁、柱、墙钢筋统一按什么原则选取？
6-8直径的钢筋统一选用HPB235. 1 0直径的钢筋统一采用HRB335 12直径的钢精统一采用HRB400 如有小直径的HRB400,且价格合适，可以全部采用HRB400.
楼板钢筋统一按什么原则选取？
优先选用HRB400或冷轧带肋钢筋 板底配筋直接采用直径小，间距密的方式配置。
十、结构柱配筋技巧
柱配筋率对成本的影响
规范规定：柱的体积配筋率为砼单位长度范围内的体积除以该范围内砼核心区 内的体积来计算。
柱子纵向钢筋的配置技巧
尽量加大柱子角筋的配置。
Gemdale Corporation
十一、楼板厚度选择建议
普通3米跨度以内的楼板可取80-100 普通3-4米跨度的楼板可取100 客厅处的异形大板可取120-150 普通屋面板可取120 管线密集处可取120 地下室顶板可取180
1、设计变更及签证原因分析（超成本目标、设计优化、设计错误、设计错 漏、二次设计）
2、施工类（现场条件、施工错误、施工困难、进度要求）
Gemdale Corporation
三、事前控制的几个要点
如何与设计院沟通并灌输工程成本控制意识
前期主动的沟通 尊重平等的心态 质量标准的换位思考 同行的交流与竞争 双赢的思路和手段
科学筑家
Gemdale Corporation
房地产结构成本控制管理思路及要点
成本管理部
• 一、引言 • 二、结构成本控制的管理思路及方法 • 三、事前控制的几个要点 • 四、层高对成本的影响及控制 • 五、结构超限对成本的影响及控制 • 六、公共大地下室的面积的利用 • 七、如何优化（桩基础）的总量 • 八、梁布置对成本的影响 • 九、剪力墙布置与成本的关系 • 十、结构柱配筋技巧 • 十一、楼板厚度建议 • 十二、勘察报告应关注的内容 • 十三、实际工程中钢筋选择建议 • 十四、实际工程中楼板标号选择的建议 • 十五、结构成本控制的关键点 • 十六、保证工程质量的技术关键点 • 十七、管理思维小结 • 十八、总结
Gemdale Corporation
四、层高对成本的影响及控制
控制层高的意义（建筑层高基于成本的考虑，即使只有几 个厘米也是我们要仔细探讨的问题）
➢ 结构成本： 1、地面以上部分：
✓ 减少所有结构柱，剪力墙等竖向构件的长度和体积； ✓ 减少建筑的总高度，降低结构的竖向总荷载，间接降低结构成本 ✓ 降低上部结构所承受的地震力，风荷载，间接降低结构成本
的全截面面积和混凝土轴心抗压强度设计值乘积之比值。它反映了柱(墙)的受压情况，《建筑抗震 设计规范》（50011-2001）中6.3.7和《混凝土结构设计规范》（50010-2002）中11.4.16都对 柱轴压比规定了限制，限制柱轴压比主要是为了控制柱的延性，因为轴压比越大，柱的延性就越差，
在地震作用下柱的破坏呈脆性。）控制，使其尽量接近轴压比规定的上 限，同时又使绝大部分竖向构件为构造配筋。
如何在保证质量、不增加成本的前提下缩短设计周期？
决策的导向和措施 工序的前置和搭接 标准化设计的推广
来自百度文库
Gemdale Corporation
设计过程中必须控制的关键环节有哪些？
➢ 结构体系的确定及主要平面布置图 ➢ 基础的选型及设计图 ➢ 电算模型及计算系数的取值 ➢ 标准单元的样板截面及配筋图 ➢ 地下室的布置及样板配筋图 ➢ 结构转化层的布置及配筋图
5、控制成本、必须保证安全及客户所关注的质量
Gemdale Corporation
谢谢大家！
Gemdale Corporation
十二、勘察报告应关注的内容
➢ 关注基础选型及地基处理建议 ➢ 关注承载力取值建议 ➢ 关注抗浮设计水位的标高 ➢ 地产公司对勘察公司钻孔深度如何要求？
（可否要求勘察公司提出最低设计水位标高。）
Gemdale Corporation
十三、实际工程中钢筋选择建议
Gemdale Corporation
十五、结构成本控制的关键点总结
1. 结构设计优化的关键点 2. 结构荷载取值优化的关键点 3. 结构电算结果优化的关键点 4. 勘察报告结果优化的关键点 5. 结构材料选择优化的关键点 6. 结构设计精细化管理的关键点
Gemdale Corporation
十六、保证工程质量的技术关键点
2、地面以下部分： ✓ 地下室土方开挖及运输的数量 ✓ 基坑支护的面积，基坑支护的单价 ✓ 地下室底板及侧壁的截面及配筋 ✓ 抗拔桩、抗拔锚杆的费用 ✓ 基础降水
Gemdale Corporation
• 3、其它土建成本：
✓ 减少所有外围护砖墙，内分隔墙，装饰隔断的数量 ✓ 减少门窗、幕墙、粉刷、涂料、瓷砖、石材、防水等材料的数量
• 地产公司的对面积使用率的关注点在哪里？ • 车位的合理性，设备用房的合理布局 • 地下室的空间利用率应该关注。
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七、如何优化桩（基础）的总量
• 关注桩底内力的取值 • 关注桩承载力的利用 • 关注桩基础中水浮力的利用率 • 关注桩基础中地下室底板下土承载力的利用率 • 关注基础类型的归并
4、设备及运营成本
✓ 更好满足节能规范的要求 ✓ 减少空调设备的负荷量 ✓ 减少后期空调设备的运营成本
5、如何降低层高
✓ 许多公共建筑，包括地下空间，规范或客户所真正关注的不是层高，
而是使用空间的净高
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6、影响净高的因素：
结构梁高 机电管道空间 1、结构梁高
结构成本 --必须是房地产商最应关注的成本！
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二、结构成本控制的管理思路及方法
必须对整个设计和策划的全过程进行管理
➢ 前期策划阶段（物业类型布局合理性） ➢ 规划设计阶段（对周围楼盘进行调研，了解地质情况） ➢ 方案阶段（结构的可行性及合理性，避免返工） ➢ 扩初阶段（结构方案的优化） ➢ 施工图阶段（经济设计，向设计院成本意识灌输、精细化设计） ➢ 施工配合阶段（变更、签证的合理控制）
十八、总
Gemdale Corporation
结
1、总目标及四大措施
➢ 组织措施、技术措施、经济措施、合同措施
2、结构成本的控制必须是全过程的 3、重在事前计划、事前管理、事前控制
➢ 团队选择、成本意识、限额合同、资源配置、技术原则
4、必须掌握的控制结构成本的技术关键点
➢ 设计、荷载、勘察、电算、材料、精细化
高度。
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五、结构超限对成本的影响及控制
结构超限会有什么影响？ ——影响成本、设计周期 如何权衡和控制结构超限？ ——投入产出比 结构超限后该如何处理？ ——资源引进，前期介入
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六、公共大地下室的面积充分利用了吗
• 设计院在地下室设计时的习惯做法是什么？ 布局复杂，对车位的合理性考虑比较少。
——来优化各专业网线交叉布置和统一协调。 ——采用综合管线图，对机电管线进行优化设计后，对于管线密集的空间，经常
可以节省出近200的高度。
Gemdale Corporation
• 3、结构梁高的空间与机电的管道空间是否可以利用？
① 采用变截面梁，在机电管线通过处，减少梁截面高度。 ② 在梁中预埋管或预埋洞口，使管线穿过。 ③ 采用设柱帽（或不设柱帽）的无梁楼盖，使管线与结构柱帽在同一
设计院的通常做法：取结构本身最经济的梁高（一般为1/8～1/12的跨度）。
综合各种成本因素，最优化取值常常应较正常结构本身最经济的梁高降低10%～30% （建议为1/12～1/18的跨度）。 2、机电的管道空间 ——设计院通常的做法是空调、电缆、水管各占一个标高，实际空间利用率很低。 ➢ 我们的优化措施？ 我们有没有要求设计院做每一层的：
Gemdale Corporation
八、梁配筋对成本的影响
8.5米*8.5米柱网下，布置井字梁经济还是十字梁经济？
答案： 1、当荷载比较大的时候，”井字梁”比”十字梁”经济（屋顶花园、有覆土的地下室顶
板等，）。 2、当荷载比较小的时候 ，”十字梁‘比“井字梁’经济（在正常楼层，“十字梁”比
“井字量”便宜15%以上）
对客户最关注的质量焦点，必须提高成本的投入。 对客户不关关注的质量问题，必须加强成本的控制 ➢ 成本投入的原则——好刀用在刀刃上
Gemdale Corporation
十七、管理思维小结
不要理所当然地采用习惯思维 多问几个为什么 多动手做几个比较方案 跳出原有的思维模式
从更高的层面去思考和解决问题 我们就有机会发现出乎预料的结果。
Gemdale Corporation
Gemdale Corporation
一、引言：结构成本控制的意义
➢ 结构成本到底有多少？（占整个主体造价的50%以上。） ➢ 结构成本会有很大离散性的原因是什么？（地区、物业类型、设计
院水平、方案合理性、甲乙自己管理技能） ➢ 房地产商的客户最不关注的成本是什么？（结构成本）
• 建筑物的两端和周边重点布置 • 建筑物的内部和中间位置减少布置 ——满足结构的抗震扭转指标满足要求（好钢用在刀刃上）
如何优化剪力墙的数量？
关注结构的计算位移与规范否认最低要求的关系，清楚不必要的结构 成本。
如何优化剪力墙的长度？
常规：长/宽=8倍+100
如何控制剪力墙的厚度
经过《高规》附录D专门的公式验算，大部分墙厚不需比标准层加厚 或加厚一点可满足稳定要求，节省本层造价约15%。
Gemdale Corporation
十四、实际工程中混凝土标号选择建议
普通结构梁板混凝土标号一般为C25-C20 受力较大的梁板混凝土标号为C30
(如地下室的底板、顶板、屋顶花园的楼板等)； 结构转换层梁板混凝土标号宜采用高标号，如当地施工质
量有保障，可采用C50及以上。 剪力墙、柱混凝土标号按轴压比（轴压比指柱(墙)的轴压力设计值与柱(墙)
一些短墙上的小梁是否需要布置
在一定跨度范围内，梁的布置越少越好。
住宅标准梁宽常为200或250，此时梁顶钢筋宜采用大直径钢筋还是 小直径钢筋
小直径钢筋
主次梁相交处设计院常常布置有吊筋，是否合理？
不需要吊筋
Gemdale Corporation
九、剪力墙布置与成本的关系
如何优化剪力墙布置的位置？
结构梁、柱、墙钢筋统一按什么原则选取？
6-8直径的钢筋统一选用HPB235. 1 0直径的钢筋统一采用HRB335 12直径的钢精统一采用HRB400 如有小直径的HRB400,且价格合适，可以全部采用HRB400.
楼板钢筋统一按什么原则选取？
优先选用HRB400或冷轧带肋钢筋 板底配筋直接采用直径小，间距密的方式配置。
十、结构柱配筋技巧
柱配筋率对成本的影响
规范规定：柱的体积配筋率为砼单位长度范围内的体积除以该范围内砼核心区 内的体积来计算。
柱子纵向钢筋的配置技巧
尽量加大柱子角筋的配置。
Gemdale Corporation
十一、楼板厚度选择建议
普通3米跨度以内的楼板可取80-100 普通3-4米跨度的楼板可取100 客厅处的异形大板可取120-150 普通屋面板可取120 管线密集处可取120 地下室顶板可取180
1、设计变更及签证原因分析（超成本目标、设计优化、设计错误、设计错 漏、二次设计）
2、施工类（现场条件、施工错误、施工困难、进度要求）
Gemdale Corporation
三、事前控制的几个要点
如何与设计院沟通并灌输工程成本控制意识
前期主动的沟通 尊重平等的心态 质量标准的换位思考 同行的交流与竞争 双赢的思路和手段
科学筑家
Gemdale Corporation
房地产结构成本控制管理思路及要点
成本管理部
• 一、引言 • 二、结构成本控制的管理思路及方法 • 三、事前控制的几个要点 • 四、层高对成本的影响及控制 • 五、结构超限对成本的影响及控制 • 六、公共大地下室的面积的利用 • 七、如何优化（桩基础）的总量 • 八、梁布置对成本的影响 • 九、剪力墙布置与成本的关系 • 十、结构柱配筋技巧 • 十一、楼板厚度建议 • 十二、勘察报告应关注的内容 • 十三、实际工程中钢筋选择建议 • 十四、实际工程中楼板标号选择的建议 • 十五、结构成本控制的关键点 • 十六、保证工程质量的技术关键点 • 十七、管理思维小结 • 十八、总结
Gemdale Corporation
四、层高对成本的影响及控制
控制层高的意义（建筑层高基于成本的考虑，即使只有几 个厘米也是我们要仔细探讨的问题）
➢ 结构成本： 1、地面以上部分：
✓ 减少所有结构柱，剪力墙等竖向构件的长度和体积； ✓ 减少建筑的总高度，降低结构的竖向总荷载，间接降低结构成本 ✓ 降低上部结构所承受的地震力，风荷载，间接降低结构成本
的全截面面积和混凝土轴心抗压强度设计值乘积之比值。它反映了柱(墙)的受压情况，《建筑抗震 设计规范》（50011-2001）中6.3.7和《混凝土结构设计规范》（50010-2002）中11.4.16都对 柱轴压比规定了限制，限制柱轴压比主要是为了控制柱的延性，因为轴压比越大，柱的延性就越差，
在地震作用下柱的破坏呈脆性。）控制，使其尽量接近轴压比规定的上 限，同时又使绝大部分竖向构件为构造配筋。
如何在保证质量、不增加成本的前提下缩短设计周期？
决策的导向和措施 工序的前置和搭接 标准化设计的推广
来自百度文库
Gemdale Corporation
设计过程中必须控制的关键环节有哪些？
➢ 结构体系的确定及主要平面布置图 ➢ 基础的选型及设计图 ➢ 电算模型及计算系数的取值 ➢ 标准单元的样板截面及配筋图 ➢ 地下室的布置及样板配筋图 ➢ 结构转化层的布置及配筋图
5、控制成本、必须保证安全及客户所关注的质量
Gemdale Corporation
谢谢大家！
Gemdale Corporation
十二、勘察报告应关注的内容
➢ 关注基础选型及地基处理建议 ➢ 关注承载力取值建议 ➢ 关注抗浮设计水位的标高 ➢ 地产公司对勘察公司钻孔深度如何要求？
（可否要求勘察公司提出最低设计水位标高。）
Gemdale Corporation
十三、实际工程中钢筋选择建议
Gemdale Corporation
十五、结构成本控制的关键点总结
1. 结构设计优化的关键点 2. 结构荷载取值优化的关键点 3. 结构电算结果优化的关键点 4. 勘察报告结果优化的关键点 5. 结构材料选择优化的关键点 6. 结构设计精细化管理的关键点
Gemdale Corporation
十六、保证工程质量的技术关键点
2、地面以下部分： ✓ 地下室土方开挖及运输的数量 ✓ 基坑支护的面积，基坑支护的单价 ✓ 地下室底板及侧壁的截面及配筋 ✓ 抗拔桩、抗拔锚杆的费用 ✓ 基础降水
Gemdale Corporation
• 3、其它土建成本：
✓ 减少所有外围护砖墙，内分隔墙，装饰隔断的数量 ✓ 减少门窗、幕墙、粉刷、涂料、瓷砖、石材、防水等材料的数量
• 地产公司的对面积使用率的关注点在哪里？ • 车位的合理性，设备用房的合理布局 • 地下室的空间利用率应该关注。
Gemdale Corporation
七、如何优化桩（基础）的总量
• 关注桩底内力的取值 • 关注桩承载力的利用 • 关注桩基础中水浮力的利用率 • 关注桩基础中地下室底板下土承载力的利用率 • 关注基础类型的归并
4、设备及运营成本
✓ 更好满足节能规范的要求 ✓ 减少空调设备的负荷量 ✓ 减少后期空调设备的运营成本
5、如何降低层高
✓ 许多公共建筑，包括地下空间，规范或客户所真正关注的不是层高，
而是使用空间的净高
Gemdale Corporation
6、影响净高的因素：
结构梁高 机电管道空间 1、结构梁高
结构成本 --必须是房地产商最应关注的成本！
Gemdale Corporation
二、结构成本控制的管理思路及方法
必须对整个设计和策划的全过程进行管理
➢ 前期策划阶段（物业类型布局合理性） ➢ 规划设计阶段（对周围楼盘进行调研，了解地质情况） ➢ 方案阶段（结构的可行性及合理性，避免返工） ➢ 扩初阶段（结构方案的优化） ➢ 施工图阶段（经济设计，向设计院成本意识灌输、精细化设计） ➢ 施工配合阶段（变更、签证的合理控制）
十八、总
Gemdale Corporation
结
1、总目标及四大措施
➢ 组织措施、技术措施、经济措施、合同措施
2、结构成本的控制必须是全过程的 3、重在事前计划、事前管理、事前控制
➢ 团队选择、成本意识、限额合同、资源配置、技术原则
4、必须掌握的控制结构成本的技术关键点
➢ 设计、荷载、勘察、电算、材料、精细化
高度。
Gemdale Corporation
五、结构超限对成本的影响及控制
结构超限会有什么影响？ ——影响成本、设计周期 如何权衡和控制结构超限？ ——投入产出比 结构超限后该如何处理？ ——资源引进，前期介入
Gemdale Corporation
六、公共大地下室的面积充分利用了吗
• 设计院在地下室设计时的习惯做法是什么？ 布局复杂，对车位的合理性考虑比较少。