香港的物业管理细则

第一讲香港物业的楼宇管理和维修

一、楼宇管理

楼宇——不管是住宅还是商业性大厦，或是上层做写字楼、底层或底下三四层做店铺的混合性大厦，或是集商场和其他设施为一体的物业场所——的日常管理主要是对楼字进行有效运作，使租住者得到充分享用。物业经理的责任范围包括楼字的安全控制，清洁运作，建筑结构、设备、厂房和公用设施的日常维护。他／她通过下属部门履行这些职责。

（一）安全控制

提供安全服务和控制，要么由直接保安人员负责，要么让承包商负责。除了只配一个看门人这样简单的管理外，还可以通过承包商雇请专业保安人士负责安全问题。警卫或门卫必须接受正规的防止犯罪和物业管理职能的培训。显然，在现代化、智能化的大楼里，计算机自动化系统和闭路电视等高科技已用到了安全控制上，所以更多的，且经常性的培训是不可少的。给租住者提供高水平的安全控制是必要的。对任何新楼字项目，在其设计阶段就考虑到应用安全控制专业知识是很有益的。物业经理，如果是大型开发项目，最好是安全专家，应该被列为项目协调小组的成员之一，这样，他／她在安全控制方面的专业知识就可以在项目设计阶段得以运用，从而避免项目完工之后修修补补。可惜的是，这种早期的安全输入在新项目中常常被忽视。

(二)看守条例

《香港法律》第299章规定：“看守人”是“除第三部分条款规定的人之外的任何人，受雇于陆上或水上任何地方，保护任何财产，或防止犯罪或维护秩序。”保安员属于这一类别。所以，任何想干看守这个差事都要到警察署领看守许可证（注：第三部分条款规定的人指：公共官员及驻港军队）。

(三)保安服务范围

通常，按两班倒提供24小时保安服务，如，从早上7点到下午7点为一班。从管理的角度出发，保安人员分三班倒更可取。商业性或办公大搂往往可以考虑雇三班保安员，而大部分的主宅楼有两班就够了，可以节省预算开支。

(四)保安主管的职责

1.保安主管当班和下班都要与控制中心通话，并简要汇报青况。有些承包公司还提供电话保护服务，在不同楼字或屋郊设多个检测点，通过电话线与控制中心连接。保安主管按事先定好内时间表向控制中心汇报。

2.安排保安员轮流值班，使工作平均分配到每个人。

3.下班前向管理人员或楼字监管简要汇报情况，每班未填亏一份“每日报告单”送管理处。

4.与物业管理人员或楼字监管保持密切联络，这在有效协周任何安全问题或其他有关租住户的问题上非常重要。每日面对面地非正式的交流是正常的。物业经理或他／她的代理与保安公司高级人员的定期会议，视需要可每周或每月举行一次，解决诸如劳动力不足和人员不称职等问题。在规程制定之前，要通过自扫讨论提出改进安全控制的办法和手段。

(五)住宅楼进出控制

1.保安员必须警惕可疑之人或情况。如有人在大楼的任何也方行迹可疑，都要礼貌地加以询问，让其出示证件，陈述理由。如遇对方拒绝或回避，则需立即报告并请示大楼监管或控制中心。

2.晚间值班时，保安员更需警惕大楼周围的陌生人，要先验明他们的身份

及来访理由才允许他们进入大楼。

3.保安员要注意大楼和大楼公用部分潜在的危险，特别是有小孩的地方，必须随时防止发生事故，向大楼监管报告可能发生的危险情况。

4.大楼监管要保管一本锁匙记录簿，记录向每位住户发放的全部锁匙。为便于管理，通常在控制中心或管业处留一份主要人口锁匙，以备出现紧急情况时用。

5.住户搬迁或装修期间，保安员或大楼监管要特别注意人员进出情况，保证搬家和／或装修承包公司接受监督。不触犯规章。

6.保安员必须每天对每幢大楼进行检查，而大楼监管则须根据每日检查报告进行定期检查，目的是保证安全标准的实施，同时对其他事情，如清洁，小修理。电梯。升降梯维修等进行跟(六)商业大楼进出控制

住宅楼的安全措施可用在商业大楼，办公室和购物中心。由于商业楼字的结构和用途更复杂，有更多的人进出，所以要求保安人士更认真，专业技能更出色。大型证券场所的管理还需要建立以保安主管为首的保安部门。保安主管向高级管理人员汇报，在保安问题上他是物业经理的专家顾问。

以下是商业大楼安全控制指导：

1.在大楼装修或维修期间，承包商和施工人员须经同意才能进入大楼。

2.正常情况下服务人员不许使用顾客电梯和升降梯。

3.当服务人员电梯出故障时，大楼监管可允许服务人员使用顾客电梯但须密切关注，以防给其他乘客造成不必要的麻烦。

4.运送建材货料只能使用服务梯，运送大件材料要有操作人员监视。大楼监管如果认为电梯有可能受损或货件过大或有危险性，他有权禁止使用服务梯。

5.货物或材料如要运出大楼须有许可证，并经得物业经理或他／她的代理同意。

6.办公时间结束之后进入大楼和／或租户办公室，须当班保案员出示他／她的办公室主任签发的许可证及他／她的身份证。来访者进入和离去时均须在来访登记簿上登记。

7.楼内和楼周围不许有人闲荡。让乞丐，街边小贩。街头寄宿者和衣冠不整者离开大楼。8.对办公时间过后关闭所有进出口门窗，卷闸和大门要制定标准程序。主要人口处。出口处和卷闸的开启，关闭时间须在日志上记录。

(七)拍照

没有物业经理事先许可不许在大楼内拍照或摄影

(八)通讯系统

1．保安和物业管理人员之间通常使用电信。电话系统及步话机进行联系（须向政府申请许可证，每年更新）。

2．须让所有的租用者或居住者知道管理处的电话号码；如果需要的话可在大楼和控制中心之间设热线电话。大楼监管须备一份紧急情况联系电话，另须备一份最新的住户登记簿（其内容包括遇火灾、煤气泄漏。盗窃或水管破裂等紧急情况时与谁联系）。

3.作人员当班时宜穿制服并佩戴服务证，有利证明身份，搞好与租住户的关系

(九)火灾预防

防患于未然，成功预防火灾是保安或物业管理人员的责任，须定期提醒住户警惕火灾的发生。每年干燥季节到来之前，在十月份左右，物业经理要考虑给