房地产资产评估

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Ⅱ.房地产评估对象
从权益角度来看，估价对象主要有： (1)“干净”的房屋所有权和出让土地使用权的房地产(这里的“干净”的意思是指 该房地产的手续完备、产权明确且未租赁或者未设有抵押权、典权、地役权或其他任 何形式的他项权利，下同); (2)“干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产; (3)“干净”的房屋所有权和农民集体所有土地的房地产; (4)部分产权的房地产; (5)共有的房地产; (6)有租约限制的房地产; (7)设定了抵押权的房地产(即已抵押的房地产。抵押人在通知抵押权人并告知受让 人的情况下，可以将已抵押的房地产转让给他人。抵押人将已抵押的房地产转让给他 人的，不影响抵押权，受让人处于抵押人的地位); (8)设定了典权的房地产; (9)设定了地役权的房地产(即该房地产为他人提供了有限的使用权，如允许他人通 行); (10)拖欠工程款的房地产; (11)手续不全的房地产; (12)产权不明或权属有争议的房地产; (13)临时用地或临时建筑的房地产(又有未超过批准期限的和已超过批准期限的); (14)违法占地或违章建筑的房地产; (15)已依法公告列入拆迁或征收、征用范围的房地产; (16)被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产; (17)房地产的租赁权，即承租人权益;
（五）估价方法选用（详细说明估价的思路和采用的 方法及其理由）
房地产资产评估
内容
评估目的 评估对象 评估方法选择 评估过程 评估结论 具体案例分析
Ⅰ.房地产资产评估目的
房地产资产评估 目的
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房地产业的繁荣和房地产市场的进一步完善， 迫切需要做好房地产估价工作。实际上，房地 产估价贯穿房地产全寿命，从房地产投资、开 发、建设、销售、出租、分销、分租、转让、 抵押、馈赠、征用、保险、课税直到拆除等各 个阶段，都需要作出相应的估价，并以此作为 决策和行动的依据。国内外的经验表明，房地 产估价是房地产业内技术性强、难度大的一个 部分。房地产估价目的主要是为房地产市场交 易及其它有关房地产经济活动提供公平合理的 价格或价值尺度。目前房地产估价主要 服务于 以下几种目的： (1)各类房地产的买卖、租赁、拍卖、 出让、转让、交换等交易中的估价；(2)房地产 抵押、典当、保险； (3) 征 地拆迁补偿；(4)企业合资、合作、承包经营、 租赁经营，企业改制、兼并以及破产清算等涉 及到的估价。不同的估价目的所采用的技术路 线是有所差异的，这就会影响估价结果。
房地产评 估过程
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Ⅳ.房地产评估过程
一、明确估价基本事项包括: （1）明确估价对象的实体状况，如对土地，应明确它的地籍范围和 地籍号，以及坐落位置用途，面积、形状等；对房屋，应明确它的坐 落位置（门牌号码）、结构、层数、面积、使用情况等。 （2）明确估价对象的权利状态，如完全产权、已设定有某种他项权 利的不完全产权，房屋的部分墙体的归属等等都必须明确。
房地产评估 对象
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Ⅱ.房地产评估对象
房地产估价对象是指一个房地产估价项目中需要评估其 客观合理价格或价值的具体房地产。
估价对象是丰富多彩、复杂多样的。从实物角度来 看，估价对象主要有：
(1)无建筑物的空地; (2)有建筑物(包括尚未建成的建筑物)的土地; (3)建筑物(包括尚未建成的建筑物); (4)土地与建筑物(已建成的建筑物)的合成体; (5)在建工程(土地与尚未建成的建筑物的合成体); (6)未来状况下的房地产; (7)已经消失的房地产; (8)现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差 异部分; (9)房地产的局部; (10)包含有其他资产的房地产或者以房地产价值为 主的一个企业整体; (11)作为企业整体中的一部分的房地产。 需要指出的是，上述估价对象虽然是从实物角度来 划分的，但评估其客观合理价格或价值仍然包括实物、 权益和区位三个方面。
(18)房地产的典权; (19)房地产的空间利用权(又有地下空间利用权和地上空间利用权); (20)房地产中的无形资产。
Ⅲ.房地产评估方法选择
•房地产评估方 法选择
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一般在周边相类似的房产较多的时候 使用：市场 比较法 周边只有这一种类型房产使用：收益法、成本法
对于在建、将建房产使用：假设开发法 还有一种不常用的：长期趋势法 它适用于：价格无明显季节变化的房地产，或变 化有规律可寻。
•评估结论
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Ⅴ.房地产评估结论
估价结果的确定：
（一）个别因素分析（详细说明、分析估价对象的个 别因素）
（二）区域因素分析（详细说明、分析估价对象的区 域因素）
（三）市场背景分析（详细说明、分析类似房地产的 市场状况，包括过去、现在和可预见的未来）
（四）最高最佳使用分析（详细分析、说明估价对象 最高最佳使用）
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（5）明确估价时点，某房地产的估价结果，是表示该房地产在某一 个特定时点上的价格。因此，必须明确估价时点，如果不确定估价 时点，房地产估价是没有意义的。 （6）明确估价报告交付的日期，交付估价报告的日期一般由委托估 价方提出，也可由委托估价方和受理估价方协商确定，一般估价报 告的作业日期为7-15个工作日。二、拟定估价作业方案 主要是就估 价所要做的各项工作作出日程进度安排，包括对估价作业内容、作 业人员、时间进度、所需经费等的安排，以便于控制进度及协调合 作。三、搜集估价所需资料 由于估价对象和所采取的估价方法的不 同，房地产估价所需的资料也不同。一般来说，所搜集的估价资料 包括： （1）产权资料 （2）房屋建筑资料 （3）市场交易资料 （4）土地资料 （5）法律和规划资料。四、实地查勘估价对象 实 地查勘是就估价对象的有关内容到实地查清核实，从估价对象房地 产的实体构造、权利状态、环境条件方面的具体内容进行客观确认。
（3）明确估价对象的范围，如单纯评估土地的价值，或单纯评估房 屋的价值，或评估一幢房屋中的某个部位等等，都必须明确。 （4）明确估价目的，由于同一房地产出于不同的估价目的，其估价 结果往往不同。所以，必须明确委托估价人请求估价的目的是什么， 以区分不同性质的估价。
Ⅳ.房地产评估过程
房地产评 估过程