2017年房地产建安企业涉税风险自查与税收检查应对
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一、隐瞒收入检查
隐瞒预售收入 隐瞒地下车位收入 隐瞒视同销售收入 隐瞒价外费用收入
隐瞒营业外收入
隐瞒长期挂账收入
隐瞒租金收入
隐瞒分支机构收入
纳税人俱乐部
17 400-650-9936
房地产企业收入风险自查与检查
一、隐瞒收入检查 1、隐瞒预售收入 （1）、转入其他应付款 （2）、直接截留 （3）、按揭隐瞒 （4）、定金、订金、诚意金、排号费
（1）所得税问题 是否作为营业外收入？ 是否作为不征税收入？ （2）增值税问题 （3）土地增值税问题 是否可以在土地增值税清算中认可原成本？
纳税人俱乐部
30 400-650-9936
房地产企业收入风险自查与检查 6、隐瞒租金收入
案例一 某房地产企业将未售的第一层、第二层商铺临时性 出租，并将第三层商铺临时作为公司办公场所，请 问是否需要缴税？存在什么涉税风险？
Leabharlann Baidu纳税人俱乐部
23 400-650-9936
房地产企业收入风险自查与检查
4、隐瞒价外费用收入 ——代收款项问题 ——违约金问题 ——奖励款问题
纳税人俱乐部
24 400-650-9936
房地产企业收入风险自查与检查
1、房地产企业同材料（设备）供应商之间的违约金
（1）、合同履行，房地产企业向供应商支付违约金 案例 甲企业（一般纳税人生产企业）同乙房地产企业签署协议，向乙房地产 企业销售一批工程材料1000万元（含税）。约定一月内乙企业支付全 部货款，否则每推迟一天，应向甲支付未付货款每天万分之五的滞纳金。 乙企业在推迟60天后向甲方付款，另支付滞纳金1000万*60*万分之五 =30万。请问：甲乙双方如何进行税务处理？ （2）、合同履行，供应商向房地产企业支付违约金 案例 丙企业（一般纳税人生产企业）同乙房地产企业签署中央空调供应协议， 总价款500万元（含税），约定三个月供货，否则赔偿乙方经济损失。 丙最终四个月供货，并按照合同约定赔偿乙总价款的5%作为赔偿金。 请问：双方如何进行税务处理？ （3）、合同解除，一方支付违约金 案例 丁企业（一般纳税人生产企业）同乙房地产企业签署设备供应协议，总 价款200万元（含税），约定一个月供货，最终丁企业由于特殊原因无 法继续履行合同，同乙企业协商解除供应协议，同时支付乙企业20万 元作为违约金。请问：双方如何进行税务处理？
纳税人俱乐部
20 400-650-9936
房地产企业收入风险自查与检查
2、隐瞒视同销售收入
案例一 某房地产企业实施买一赠一策略，对于购买指定户型的 业主，赠送地下车位一个，请问地下车位是否应该视同 销售确认收入并缴税？ 案例二 某房地产企业将公司一辆奥迪轿车作为奖励奖给员工， 并实施过户，请问是否视同销售？ 案例三 某房地产企业给客户赠送五粮液两瓶，请问是否视同销 售？ 案例四 某房地产企业将一块土地评估后增资到全资子公司，请 问是否视同销售？
纳税人俱乐部
25 400-650-9936
房地产企业收入风险自查与检查
2、房地产企业同施工方之间的违约金 （1）、合同履行，房地产企业向建安企业支付违约金 案例 甲房地产企业同乙建安企业签署协议，委托建安企业进行施工。但在合 作中由于房地产公司原因给建安企业带来了损失，双方经协商由甲方对 乙方进行赔偿，数额200万元。请问：房地产企业和建安企业如何进行 财税处理？ （2）、合同履行，建安企业向房地产企业支付违约金 案例 甲房地产企业同丙建安企业签署协议，委托建安企业进行施工。但在合 作中由于丙企业工期延误等原因给甲企业带来了损失，双方经协商由丙 方对甲方进行赔偿，数额100万元。请问：房地产企业和建安企业如何 进行财税处理？ （3）、合同解除，一方支付违约金 案例 甲房地产企业同丁建安企业签署施工合同，后因特殊原因在尚未开工前 双方解除协议，甲企业向丁企业赔偿50万元。请问，房地产企业和建 安企业如何进行财税处理？
纳税人俱乐部
13 400-650-9936
房地产企业土地获取风险自查与检查
八、收购项目公司模式 甲房地产企业注册资本1000万，有一块土地，原值 3000万元，现在的公允价值6000万。股东为A、B两个 法人股东。乙房地产公司以6000万元一次性收购甲公司 100%股权。 1、股权转让公允价值 2、个人所得税与企业所得税的风险检查 3、土地成本是否随意调整 4、财务衔接是否到位 5、100%股权转让是否有风险
2017房地产建安企业涉税风险自查 与税收检查应对
纳税人俱乐部
1 400-650-9936
房地产建安企业涉税风险
一、房地产建安企业涉税风险的独特特点 房地产 ——从循环式管理到项目式管理 ——独特的税种和缴税方式 ——涉税风险的隐含与爆发存在时间差 ——收入不可隐瞒 建安企业 ——项目配比与年度配比的统一 ——不规范
21 400-650-9936
纳税人俱乐部
房地产企业收入风险自查与检查
3、隐瞒地下车位、阁楼、公共配套销售收入 案例一 某房地产企业将规划不可售的地下车位进行销售， 每个车位15万——25万不等，请问应该如何进 行财税处理？
纳税人俱乐部
22 400-650-9936
房地产企业收入风险自查与检查
3、隐瞒地下车位、阁楼、公共配套销售收入 案例二 某房地产企业将规划属于公共配套设施的会所进 行了销售，请问应该如何进行财税处理？
纳税人俱乐部
19 400-650-9936
房地产企业收入风险自查与检查
一、隐瞒收入检查 1、隐瞒预售收入
（6）、定向开发收入 某开发商同法院签署协议，由开发商拿地及办理 手续，为法院员工盖家属楼。法院工会负责收款 并分期支付给开发商。合同签署先支付30%房款， 封顶再支付30%，在交房前共支付90%房款。开 发商收到每笔钱应如何进行财税处理？
城市房地产管理法
3、转让过程中的特殊情况
甲公司同政府前期签署了投资协议，约定从当地拿一块土地。后不准 备自行开发，又同乙公司签署土地使用权转让协议，约定协助乙公司 取得该块土地，乙公司除承担土地出让金外，另支付甲公司转让款每 亩100万元。
纳税人俱乐部
7 400-650-9936
房地产企业土地获取风险自查与检查
房地产企业收入风险自查与检查 5、隐瞒政府补助（返还）收入
案例二 某房地产企业从开发区以每亩100万元取得出让综 合用地100亩，出让金共计1亿元，依据当地政策， 三个月后开发区返还地款2000万元，但财政收据 为1亿元，请问土地成本为多少？
纳税人俱乐部
29 400-650-9936
房地产企业收入风险自查与检查 5、隐瞒政府补助（返还）收入
纳税人俱乐部
27 400-650-9936
房地产企业收入风险自查与检查 5、隐瞒政府补助（返还）收入 案例一 某房地产企业为A市招商引资企业，政府承 诺三年内每年将地方政府税收收入部分的 80%返还给企业。2016年该企业取得返还 共计120万元，请问如何进行财税处理？
纳税人俱乐部
28 400-650-9936
纳税人俱乐部
18 400-650-9936
房地产企业收入风险自查与检查
一、隐瞒收入检查 1、隐瞒预售收入
（5）、分期付款收入 某开发商销售商铺2000平方现房（已完工），2015年8月 同业主签署销售协议，约定价格每平方4万元，款项分期 付款，合同签署后支付30%，三个月内支付30%，六个月 内支付30%，一年内支付10%。 11月份，业主资金紧张，第二笔30%一直未能支付。2016 年3月，稽查局检查发现，要求就该应付未付部分确认收 入缴纳营业税、所得税，预缴土地增值税，请问是否合理？ 2016年6月，该项目土地增值税清算，税务机关要求按照 合同总金额计算土地增值税收入，请问是否合理？
三、土地使用权投资 甲房地产企业有开发用地一块，账面原值3000万 元，同乙房地产企业合作开发，约定甲企业将土 地按照评估值5000万元增资乙公司，三个月后再 按照6500万元转让股权。 请问案例中的双方如何进行财税处理？ 1、相关证据链条是否一致
合同、付款、发票、公司章程、评估报告
2、土地使用权投资还是在建工程投资
纳税人俱乐部 2 400-650-9936
房地产建安企业涉税风险
二、房地产建安企业涉税风险的由来分析 1、税法本身的问题 2、涉税风险的三个层面 ——挑战底限引发的风险 ——争议问题引发的风险 ——征管过程引发的风险
纳税人俱乐部
3 400-650-9936
纲要
房地产企业土地获取 税收风险检查
房地产建安企业收入 税收风险检查
纳税人俱乐部
10 400-650-9936
房地产企业土地获取风险自查与检查
五、代建模式 甲房地产企业同乙公司签署代建协议，所有手续以乙公 司名义办理，资金由乙公司按照进度拨付甲公司。甲公 司最终项目验收后取得总建设成本的5%管理费用。 1、真代建与假代建 2、代建过程中的实务操作关键 ——合同如何签署 ——资金流如何设计 ——税如何缴纳 3、代建中的特殊情况 约定固定单价怎么办
城市房地产管理法
3、投资是一种重要的筹划手段
纳税人俱乐部 8 400-650-9936
房地产企业土地获取风险自查与检查
三、资产重组方式取得土地使用权 1、资产交换方式 2、合并分立方式 3、债务重组方式 4、国企兼并方式
纳税人俱乐部
9 400-650-9936
房地产企业土地获取风险自查与检查
四、合作开发方式取得土地使用权 房地产企业有开发用地一块，账面原值3000万元， 同乙房地产企业合作开发，约定甲企业将土地按 照评估值5000万元增资乙公司，约定乙公司负责 开发，最终向甲公司分得固定收益1亿元人民币。 丙房地产公司出地，丁房地产公司出钱，双方合 作开发，丁公司将资金注入丙公司，在丙公司平 台开发，最终双方按照4:6分配项目收益。
房地产建安企业成本 税收风险检查
房地产建安企业费用 税收风险检查
房地产企业项目清算税收风险检查
纳税人俱乐部
4 400-650-9936
房地产企业土地获取风险自查 与检查应对
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5 400-650-9936
房地产企业土地获取风险自查与检查
一、土地使用权出让 1、相关证据链条是否一致
合同、付款、票据
纳税人俱乐部
26 400-650-9936
房地产企业收入风险自查与检查
3、房地产企业同购房业主之间的违约金 （1）、合同履行，房地产企业向业主支付违约金 案例 甲房地产企业同自然人乙签署商品房销售合同，约定5月30日前交房。 由于房地产企业原因，造成9月30日才正式交房，按照合同约定，甲企 业向乙支付违约金3000元。请问房地产企业和业主如何进行财税处理？ （2）、合同履行，业主向房地产企业支付违约金 案例 甲房地产企业销售写字楼给丙企业，双方约定分期付款，由于丙企业自 身原因未及时付款，根据合同约定向甲企业支付违约金（延期付款滞纳 金）15万元，双方如何进行财税处理？ （3）、合同解除，一方支付违约金 案例 甲房地产企业同自然人丁签署商品房销售协议，丁缴纳2万元定金，约 定一周内付完全款。丁未能履行合约，房地产企业将定金没收作为违约 金。请问双方如何进行财税处理？
2、出让合同主体同入账主体是否一致
财税[2016]140号
3、土地出让协议是否有附加条款
约定建设廉租房、约定承担补偿义务
4、是否存在出让金返还
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房地产企业土地获取风险自查与检查
二、土地使用权转让 1、相关证据链条是否一致
合同、付款、发票
2、土地使用权转让还是在建工程转让
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房地产企业土地获取风险自查与检查
六、土地获取的城改模式 1、城改模式的本质 2、城改模式的两种类型 3、城改中的拆迁补偿与安置房
纳税人俱乐部
12 400-650-9936
房地产企业土地获取风险自查与检查
七、BT与BOT模式 甲房地产企业同政府签署BT协议，为政府建设 大型公园一个，约定甲方垫资，最终项目验收 后政府以3亿元回购。 1、房地产企业与建筑企业的主体区分 2、BT模式的关键检查点 3、BOT模式的关键检查点
纳税人俱乐部
14 400-650-9936
房地产企业收入风险自查 与检查应对
纳税人俱乐部
15 400-650-9936
房地产企业收入风险自查与检查
房地产企业收入检查四大重点 隐瞒收入检查重点 分解收入检查重点 延缓收入检查重点 其他检查重点
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房地产企业收入风险自查与检查
隐瞒预售收入 隐瞒地下车位收入 隐瞒视同销售收入 隐瞒价外费用收入
隐瞒营业外收入
隐瞒长期挂账收入
隐瞒租金收入
隐瞒分支机构收入
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房地产企业收入风险自查与检查
一、隐瞒收入检查 1、隐瞒预售收入 （1）、转入其他应付款 （2）、直接截留 （3）、按揭隐瞒 （4）、定金、订金、诚意金、排号费
（1）所得税问题 是否作为营业外收入？ 是否作为不征税收入？ （2）增值税问题 （3）土地增值税问题 是否可以在土地增值税清算中认可原成本？
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房地产企业收入风险自查与检查 6、隐瞒租金收入
案例一 某房地产企业将未售的第一层、第二层商铺临时性 出租，并将第三层商铺临时作为公司办公场所，请 问是否需要缴税？存在什么涉税风险？
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房地产企业收入风险自查与检查
4、隐瞒价外费用收入 ——代收款项问题 ——违约金问题 ——奖励款问题
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房地产企业收入风险自查与检查
1、房地产企业同材料（设备）供应商之间的违约金
（1）、合同履行，房地产企业向供应商支付违约金 案例 甲企业（一般纳税人生产企业）同乙房地产企业签署协议，向乙房地产 企业销售一批工程材料1000万元（含税）。约定一月内乙企业支付全 部货款，否则每推迟一天，应向甲支付未付货款每天万分之五的滞纳金。 乙企业在推迟60天后向甲方付款，另支付滞纳金1000万*60*万分之五 =30万。请问：甲乙双方如何进行税务处理？ （2）、合同履行，供应商向房地产企业支付违约金 案例 丙企业（一般纳税人生产企业）同乙房地产企业签署中央空调供应协议， 总价款500万元（含税），约定三个月供货，否则赔偿乙方经济损失。 丙最终四个月供货，并按照合同约定赔偿乙总价款的5%作为赔偿金。 请问：双方如何进行税务处理？ （3）、合同解除，一方支付违约金 案例 丁企业（一般纳税人生产企业）同乙房地产企业签署设备供应协议，总 价款200万元（含税），约定一个月供货，最终丁企业由于特殊原因无 法继续履行合同，同乙企业协商解除供应协议，同时支付乙企业20万 元作为违约金。请问：双方如何进行税务处理？
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房地产企业收入风险自查与检查
2、隐瞒视同销售收入
案例一 某房地产企业实施买一赠一策略，对于购买指定户型的 业主，赠送地下车位一个，请问地下车位是否应该视同 销售确认收入并缴税？ 案例二 某房地产企业将公司一辆奥迪轿车作为奖励奖给员工， 并实施过户，请问是否视同销售？ 案例三 某房地产企业给客户赠送五粮液两瓶，请问是否视同销 售？ 案例四 某房地产企业将一块土地评估后增资到全资子公司，请 问是否视同销售？
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2、房地产企业同施工方之间的违约金 （1）、合同履行，房地产企业向建安企业支付违约金 案例 甲房地产企业同乙建安企业签署协议，委托建安企业进行施工。但在合 作中由于房地产公司原因给建安企业带来了损失，双方经协商由甲方对 乙方进行赔偿，数额200万元。请问：房地产企业和建安企业如何进行 财税处理？ （2）、合同履行，建安企业向房地产企业支付违约金 案例 甲房地产企业同丙建安企业签署协议，委托建安企业进行施工。但在合 作中由于丙企业工期延误等原因给甲企业带来了损失，双方经协商由丙 方对甲方进行赔偿，数额100万元。请问：房地产企业和建安企业如何 进行财税处理？ （3）、合同解除，一方支付违约金 案例 甲房地产企业同丁建安企业签署施工合同，后因特殊原因在尚未开工前 双方解除协议，甲企业向丁企业赔偿50万元。请问，房地产企业和建 安企业如何进行财税处理？
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房地产企业土地获取风险自查与检查
八、收购项目公司模式 甲房地产企业注册资本1000万，有一块土地，原值 3000万元，现在的公允价值6000万。股东为A、B两个 法人股东。乙房地产公司以6000万元一次性收购甲公司 100%股权。 1、股权转让公允价值 2、个人所得税与企业所得税的风险检查 3、土地成本是否随意调整 4、财务衔接是否到位 5、100%股权转让是否有风险
2017房地产建安企业涉税风险自查 与税收检查应对
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房地产建安企业涉税风险
一、房地产建安企业涉税风险的独特特点 房地产 ——从循环式管理到项目式管理 ——独特的税种和缴税方式 ——涉税风险的隐含与爆发存在时间差 ——收入不可隐瞒 建安企业 ——项目配比与年度配比的统一 ——不规范
21 400-650-9936
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房地产企业收入风险自查与检查
3、隐瞒地下车位、阁楼、公共配套销售收入 案例一 某房地产企业将规划不可售的地下车位进行销售， 每个车位15万——25万不等，请问应该如何进 行财税处理？
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房地产企业收入风险自查与检查
3、隐瞒地下车位、阁楼、公共配套销售收入 案例二 某房地产企业将规划属于公共配套设施的会所进 行了销售，请问应该如何进行财税处理？
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房地产企业收入风险自查与检查
一、隐瞒收入检查 1、隐瞒预售收入
（6）、定向开发收入 某开发商同法院签署协议，由开发商拿地及办理 手续，为法院员工盖家属楼。法院工会负责收款 并分期支付给开发商。合同签署先支付30%房款， 封顶再支付30%，在交房前共支付90%房款。开 发商收到每笔钱应如何进行财税处理？
城市房地产管理法
3、转让过程中的特殊情况
甲公司同政府前期签署了投资协议，约定从当地拿一块土地。后不准 备自行开发，又同乙公司签署土地使用权转让协议，约定协助乙公司 取得该块土地，乙公司除承担土地出让金外，另支付甲公司转让款每 亩100万元。
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7 400-650-9936
房地产企业土地获取风险自查与检查
房地产企业收入风险自查与检查 5、隐瞒政府补助（返还）收入
案例二 某房地产企业从开发区以每亩100万元取得出让综 合用地100亩，出让金共计1亿元，依据当地政策， 三个月后开发区返还地款2000万元，但财政收据 为1亿元，请问土地成本为多少？
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房地产企业收入风险自查与检查 5、隐瞒政府补助（返还）收入
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房地产企业收入风险自查与检查 5、隐瞒政府补助（返还）收入 案例一 某房地产企业为A市招商引资企业，政府承 诺三年内每年将地方政府税收收入部分的 80%返还给企业。2016年该企业取得返还 共计120万元，请问如何进行财税处理？
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房地产企业收入风险自查与检查
一、隐瞒收入检查 1、隐瞒预售收入
（5）、分期付款收入 某开发商销售商铺2000平方现房（已完工），2015年8月 同业主签署销售协议，约定价格每平方4万元，款项分期 付款，合同签署后支付30%，三个月内支付30%，六个月 内支付30%，一年内支付10%。 11月份，业主资金紧张，第二笔30%一直未能支付。2016 年3月，稽查局检查发现，要求就该应付未付部分确认收 入缴纳营业税、所得税，预缴土地增值税，请问是否合理？ 2016年6月，该项目土地增值税清算，税务机关要求按照 合同总金额计算土地增值税收入，请问是否合理？
三、土地使用权投资 甲房地产企业有开发用地一块，账面原值3000万 元，同乙房地产企业合作开发，约定甲企业将土 地按照评估值5000万元增资乙公司，三个月后再 按照6500万元转让股权。 请问案例中的双方如何进行财税处理？ 1、相关证据链条是否一致
合同、付款、发票、公司章程、评估报告
2、土地使用权投资还是在建工程投资
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房地产建安企业涉税风险
二、房地产建安企业涉税风险的由来分析 1、税法本身的问题 2、涉税风险的三个层面 ——挑战底限引发的风险 ——争议问题引发的风险 ——征管过程引发的风险
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纲要
房地产企业土地获取 税收风险检查
房地产建安企业收入 税收风险检查
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五、代建模式 甲房地产企业同乙公司签署代建协议，所有手续以乙公 司名义办理，资金由乙公司按照进度拨付甲公司。甲公 司最终项目验收后取得总建设成本的5%管理费用。 1、真代建与假代建 2、代建过程中的实务操作关键 ——合同如何签署 ——资金流如何设计 ——税如何缴纳 3、代建中的特殊情况 约定固定单价怎么办
城市房地产管理法
3、投资是一种重要的筹划手段
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三、资产重组方式取得土地使用权 1、资产交换方式 2、合并分立方式 3、债务重组方式 4、国企兼并方式
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房地产企业土地获取风险自查与检查
四、合作开发方式取得土地使用权 房地产企业有开发用地一块，账面原值3000万元， 同乙房地产企业合作开发，约定甲企业将土地按 照评估值5000万元增资乙公司，约定乙公司负责 开发，最终向甲公司分得固定收益1亿元人民币。 丙房地产公司出地，丁房地产公司出钱，双方合 作开发，丁公司将资金注入丙公司，在丙公司平 台开发，最终双方按照4:6分配项目收益。
房地产建安企业成本 税收风险检查
房地产建安企业费用 税收风险检查
房地产企业项目清算税收风险检查
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一、土地使用权出让 1、相关证据链条是否一致
合同、付款、票据
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3、房地产企业同购房业主之间的违约金 （1）、合同履行，房地产企业向业主支付违约金 案例 甲房地产企业同自然人乙签署商品房销售合同，约定5月30日前交房。 由于房地产企业原因，造成9月30日才正式交房，按照合同约定，甲企 业向乙支付违约金3000元。请问房地产企业和业主如何进行财税处理？ （2）、合同履行，业主向房地产企业支付违约金 案例 甲房地产企业销售写字楼给丙企业，双方约定分期付款，由于丙企业自 身原因未及时付款，根据合同约定向甲企业支付违约金（延期付款滞纳 金）15万元，双方如何进行财税处理？ （3）、合同解除，一方支付违约金 案例 甲房地产企业同自然人丁签署商品房销售协议，丁缴纳2万元定金，约 定一周内付完全款。丁未能履行合约，房地产企业将定金没收作为违约 金。请问双方如何进行财税处理？
2、出让合同主体同入账主体是否一致
财税[2016]140号
3、土地出让协议是否有附加条款
约定建设廉租房、约定承担补偿义务
4、是否存在出让金返还
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房地产企业土地获取风险自查与检查
二、土地使用权转让 1、相关证据链条是否一致
合同、付款、发票
2、土地使用权转让还是在建工程转让
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房地产企业土地获取风险自查与检查
六、土地获取的城改模式 1、城改模式的本质 2、城改模式的两种类型 3、城改中的拆迁补偿与安置房
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房地产企业土地获取风险自查与检查
七、BT与BOT模式 甲房地产企业同政府签署BT协议，为政府建设 大型公园一个，约定甲方垫资，最终项目验收 后政府以3亿元回购。 1、房地产企业与建筑企业的主体区分 2、BT模式的关键检查点 3、BOT模式的关键检查点
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房地产企业收入风险自查 与检查应对
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房地产企业收入风险自查与检查
房地产企业收入检查四大重点 隐瞒收入检查重点 分解收入检查重点 延缓收入检查重点 其他检查重点
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房地产企业收入风险自查与检查