镇江市苏宁广场项目可行性研究报告书

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江

市

苏

宁

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报

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书

2011年6月编制

目录

第一章工程概况

第二章项目开发经营环境分析

第三章区位条件分析

第四章项目定位

第五章项目建设规划及进度安排

第六章项目投资估算及融资方案设计第七章项目财务分析

第八章项目不确定性分析

第九章项目社会、环境和风险分析第十章开发投资分析结论和建议

第一章前言

一、报告编制目的

二、报告编制依据

三、项目概况

1、项目名称

2、开发建设单位

3、项目背景

4、地理位置及现状

5、项目建设规模和建设内容

6、项目主要技术经济参数

7、项目可行性研究主要结论

第二章项目开发经营环境分析

一、武汉市房地产市场发展情况

（一）武汉市城市发展情况

（通过对城市不断变化的经济、政治、文化、人口、技术等因素的分析研究，明确项目当前所处的宏观环境与市场条件，把握房地产市场的整体走势，为科学决策提供宏观依据。（需提供宏观环境研究结论））

（二）武汉市房地产发展状况

1、武汉市房地产开发基本情况分析

过去和现在的开发数据和情况分析

今后几年的发展趋势

二、武汉市细分房地产市场分析（针对项目的定位来分析）

（1）主城区分析

（2）片区分析

（重点分析细分市场的供给、需求、价格、未来的发展态势）

第三章区位条件分析

一、项目的区位调查

（一）项目周边基础设施调查

交通情况等

（二）项目周边人文环境及生活配套设施

（三）项目周边市政设施情况

（四）项目周边消费者调查

通过对项目所在区域的城市规划、景观、交通等区位条件的分析以及对区域内现实与潜在楼盘供应量的分析，研究项目地块所具有的区位价值。

二、项目周边主要竞争物业分析

通过对项目开发的主要竞争对手的竞争楼盘分析，了解项目主要竞争对手的楼盘规模、销售价格、市场反应等，同时了解竞争对手的营销策略及其目标客户群，为确定本项目开发的竞争策略提供依据。

三、项目的SWOT分析

（一）项目情况

（二）项目SWOT分析

（三）项目SWOT应对策略分析

对项目自身的开发条件及发展现状进行分析，初步明确地块及其环境的优势与缺陷，为项目定位、投资分析做准备。

第四章项目定位

一、项目定位方向探讨

二、项目定位

（一）项目属性

（二）项目产权持有形式

（三）产品定位

1、产品定位思考

2、产品定位策略

3、产品定位

（1）功能定位

定位理由：

4、品质定位

定位理由：

5、户型定位

（四）目标客户定位

1、主力客户群

2、主力客户范围

3、目标客户细分

（五）市场形象定位

（六）价格定位：尽量使用市场比较法来做

（这里可以对项目定位进行着重渲染、根据项目目标市场的选择与项目的市场定位，进行项目的营销策划。具体包括：项目的产品策划（指对项目规划设计方案的建议）、项目的价格策划、项目的销售推广策划。）

第五章项目建设规划及进度安排

一、建设方案

二、建设方式和进度安排

（一）建设方式

（二）进度安排

工程进度

销售方案

筹资方案

尽量使用表格方式来表示

第一章、项目概况

1、项目名称镇江大市口苏宁广场项目

2、开发建设单位苏宁置业

3、项目背景镇江市政府正在规划筹建CBD商圈，而苏宁广场的开发建造预示着镇江开始CBD商圈升级改造的城市化进程进一步加快，而苏宁置业在南京一小时经济圈的商业地产网络布局再次取得重大突破

4、地理位置及现状

位于解放路、中山东路交汇处，地处镇江商业的核心位置——大市口商圈。

5、项目建设规模和建设内容

项目占地面积33600平方米，规划总建筑面积386563平方米，采用目前比较流行的双塔设计,建筑高度分

别:338米,228米.

6、项目主要技术经济参数

第一章工程概况

项目情况简介

镇江苏宁广场位于解放路、中山东路交汇处，地处镇江商业的核心位置——大市口商圈。由全国高端综合地产领袖企业苏宁置业投资开发建设。项目占地面积超过3万平方米，规划总建设面积约40万平方米，采用目前比较流行的双塔设计,建筑高度分别:338米,228米.

苏宁广场将拥有约3万平方米的5A甲级写字楼，借鉴国外先进技艺，打造立体化的生态商务空间，提供全功能的商业配套和齐全的生活设施。并且，苏宁广场将建成超过10万平方米规模的购物中心，共8个楼层，引入一线品牌旗舰店，将零售、精品超市、健身、餐饮、娱乐、影院等多种商业业态融为一体，满足城市高端群体各种休闲购物需求。

镇江苏宁广场还设有超五星级酒店，将引进全球著名的酒店管理公司，规模约5万平方米，提供300多间豪华客房，其服务配套还包括国际会议设施、健身中心、游泳池、私人会所、VIP俱乐部、国际知名餐饮等，为镇江带来国际级超五星酒店服务享受。此外，苏宁广场还计划引进1.5万平米的苏宁电器旗舰店，开拓新一代未来概念店模式，作为全球最先进的时尚数字生活体验中心，该店将展现出最新