北京市CBD商业空置率调查分析报告

北京CBD商业空置率调查分析

至2008年6月易铺研究院统计，北京CBD区域内的商业总体供应量已经达到110万平方米，如果加上周边500米以内的已经营业的双子座购物中心，华贸中心，秀水街等大型商业项目，以及部分在建拟建的耀辉国际城（擎峰）、南磨房东郊果品批发市场改造、侨福花园广场项目，该区域商业面积可达140万平方米，是名副其实的北京第一大商圈。商业项目面积从十几平方米的社区便利店到几十万平方米的大型综合体项目不等，由下面的比例图可见，五万平米以上的大型商业在CBD区域内占到了60%以上，说明以购物中心的模式进行运营在北京商业零售市场上，特别是在CBD商圈已经占据了主流模式地位。但是这样多的大体量商业项目，80%都是在近两年之内开发营业，市场定位不清晰，市场

供应集中

加大，产品同质化严重，可以预见未来CBD商圈的大型商业竞争，将越发的残酷和激烈。

由此产生的一个较为严重的问题就是CBD区域内商业地产的空置率。朝外SOHO，SOHO尚都，LG双子座购物中心（晨曦百货）等项目的空置率都在50%以上，这其中自然是相关因素综合作用的结果，但是不可否认的是对开发商来说，相似项目的集中上市，盲目的追求做大做强，整体商业经营规划严重不合理，导致相对缓慢增长的市场需求同市场供应的矛盾进一步加剧，预计短期内部分商业项目的空置问题很难得到解决。

首先，我们关注一下北京已经开始营业项目的空置率情况，在CBD 区域内，大致分布了以下几种商业业态，其中超市类项目空置率很低，因此未列入表格中。

从表中清晰可见，综合市场的空置率最高，达到了63.86%，但是，区域内的四家综合市场却是极度不同，秀水和秀水二号基本没有空位置，而朝外SOHO和SOHO尚都则是空置了80%以上的店面。百货和商业街的空置率分别是26.5%和24.7%，底商也有13.8%的空置。只有大型

的购物中心稍好，空置情况不到10%。从中也反映出，大型商业在整体规划，项目定位，后期招商，以及经营管理上更加尊重市场，以自身的目标消费客群为导向，有效地保障了商业的长期经营。

第二个表格反映的是已经开业的商业项目的面积和空置率的关系。总体来看，项目越大，空置率越高，空置的顶峰是2到5万平方米的项目，达到28.20%，结合前一个表格的租金水平来看，该区间价格最高，但是竞争也最为激烈，因此空置率也最高。5万平方米以上的项目空置率也很高，达到27.73%，充分说明，大体量项目在北京CBD区域内已经饱和。体量最小的2万平方米以下项目在总面积、租金水平和空置率上来看都是最低，看见该区间相对比较稳定，风险较小，利润较低。

该表反映的是租金与空置率的关系，趋势很显然，租金越高，空置率越低。这也符合市场的发展规律。但是空置率最低的不是租金最高的项目，而是位于20到30元之间商业，仅为1.29%，可见该区间在CBD范围内，运营情况最好。同时租金10元以下的商业项目空置率高达46.55%，在CBD这样一个区域，空置商业造成了较大的浪费。

最后是北京CBD区域内空置率较高的各个项目的列表。

小结：

1、商业快速供给与需求的矛盾刺激了CBD区域内空置率居高不下；

世界上其它发达国家的CBD建设少则10年，多则几十年，而北京CBD 核心区800多万㎡的建设只用了5年时间，其中商业面积100多万平方米。如此大量的商业供量在五年时间（其中60%为两年）集中投放到

4平方公里的中央商务区中，将用多长时间才能真正经营和发展起来，是摆在所有商家和开发商面前的一个严峻的问题。

2、首要问题是准确定位；

因此目前大部分综合体项目的商业部分，定位的都是商务配套商业，例如银行、保险、证券，还有一些咖啡厅和快餐等，因此这部分商业的招商情况较好，空置率也很小；而其他纯商业定位的项目，面对市场的严重同质化则显得有些手足无措，商业项目的空置率居高不下。

3、用主题文化吸引消费者；

家庭、科技、娱乐等主题，打造商业

简析：

新光天地经营品种主要是来自欧美等国家的世界顶级名品、国内精致商品和全国各地的特色消费品。“高感度国际百货”是它独特的经营理念，打造的是百货商店的品牌新概念。不仅是松下展示中心，还有大型水幕空间，GOLF体验区域，法国百年美食——FAUCHON中国首家店，BHG 精品时尚超市……其中的每一个都可以独成一画。当然，还有这里为顾客准备的周到服务：候车厅休息区，育婴室，儿童游戏区，残障人士全程无障碍等等，他们不但紧紧抓住了周围高素质商务人群的消费理念和购物习惯，更抓住了消费者的心。

用新业态和新概念吸引消费者，用周到的服务建立消费者的品牌忠诚，成功的提升了该商业的品质。

简析：

CBD商业项目的竞争愈演愈烈，对于商业来说，如何吸引消费者，如