珠海房地产市场分析

珠海住宅市场

分析

广州涛略投资咨询有限公司

二零一五年七月

目录

1、珠海住宅市场分析 (1)

2、横琴住宅市场分析 (5)

1、珠海住宅市场分析

2014年10月-2015年2月，住宅用地成交面积基本成增长趋势。

2015年1月28日，龙光地产以17600元/平方米的楼面地价拍下夏湾一宗住宅用地，总地价约9.8亿元，溢价率高达120%，成为珠海新晋单价“地王”。比2014年的地王记录涨了1200元/平方米。地价几乎可达市区部分新房的价格。

6月份主城区住宅网签突破800套

今年6月份，珠海主城区共网签商品房838套，其中住宅用房网签801套，是今年前6个月中单月网签数据最高的一个月，也是唯一一个突破800套大关的月份，环比今年5月份的793套的成绩上涨了1%，同比去年6月份的290套的成绩上涨了176%。

个盘方面，上个月共有6个楼盘成交套数超过40套。其中，位于唐家湾的保利海上五月花以93套住宅的成绩排名第一，位于横琴的中海名钻花园二期以76套住宅的成绩排名第二，市区新盘中邦山海湾花园以68套的成绩排名第三。

中山市国土局资源局数据显示，作为珠海人购房的热门区域，中山坦洲镇上个月成交房源1146套，成交面积11 .9万平方米，数据环比有明显回落———5月份，坦洲商品房成交1792套，成交面积16.7万平方米。

上半年主城区网签3315套住宅

数据显示，今年上半年，珠海主城区共网签商品房3494套，其中有3315套为住宅用房，与去年同期的2137套相比，该数据上涨了55%。

六月珠海楼价环比涨0 .54%

关于珠海楼价，珠海官方近年来已经不再公布相关数据，而根据中国指数研究院公布的《2015年6月中国房地产指数系统百城价格指数报告》数据显示，6月珠海新建住宅平均价格为13139元/平方米，环比上涨0 .54%，涨幅在全国100个城市中排名第31。

市区64%楼盘破20000元/㎡

据网易珠海房产不完全统计6月市区在售75盘，其中越过20000元/㎡的楼盘有48个（不包括横琴未开卖楼盘），超总数的64%。

吉大片区全面超两万

其中吉大片区在售的10楼盘均超20000元/㎡。吉大新盘多位于情侣路，以高端海景楼盘为主，作为珠海最繁华的商业旺地，周边有九洲城、免税广场等商业配套，且拥有丰富的自然资源，优势明显。作为房地产开发较早的区域，社区开发档次较高，公园豪宅·靠山、格力广场、曦华园、中广海岸等高端住宅齐聚，现片区多个项目如诚丰星座、钰海帝景、华业临海花园、莱茵半岛已处于尾盘阶段。

横琴片区有望五万

发展势头勇猛的横琴，由于现阶段多个楼盘处于认筹阶段，仅华融琴海湾有报价，均价为43000元/㎡。虽5月多盘价格未公布，但横琴现在售的一手楼均以高端为定位，价格自然不菲。此前2014年11月中海名钻以均价38000元/㎡开卖，华发首府以38000-40000元/㎡面市。据中原5月月报数据显示，该区域5月均价为43956.52元/㎡。全区一手楼集体越过20000元/㎡毫无难度，预计今年内有望出现均价破5万元/㎡的项目。

前山片区价格失守

前山向来有价格洼地之称，是市区刚需房源的聚集地，而据网易珠海房产统计，6月区域内7盘仅2盘在20000元/㎡以内，其中招商花园城均价17500元/㎡，诚丰水晶座毛坯均价16000元/㎡，心海州因一期住宅售罄，现推商铺，因此片区20000元/㎡内楼盘又少一员。

南湾片区仅1盘过20000元/㎡

最让人意外的是被称之为豪宅新贵的南湾片区，区域内6盘，仅南湾国际毛坯均价为20000元/㎡，随着华发新城售罄，中信红树湾新一期在认筹，区域内高价盘不多，以刚需盘为主，双城汇、新都会和兼具刚需及首改的华发水岸均在20000元/㎡以内。据中原5月月报数据显示，该区域5月均价为17939.31元/㎡。

拱北片区近70%楼盘单价在2万之上

因占据城市最繁华地带并毗邻澳门，房价居高不下的拱北，区域在售楼盘有9个，有6个越线，除万科金域缇香均价为19500元/㎡外，中铁诺德国际花园、马赛公馆仍未开盘，价格尚未公布。其中中铁诺德国际花园为2014年珠海地王，拿地价已达16400元/㎡，入市价格超20000元/㎡亦毋庸置疑。

新香洲、老香洲处尾盘阶段，价格仍不放松

新香洲主要面向改善型需求，据中原5月月报数据显示，该区域5月均价为18342.78

元/㎡，区域在售楼盘有14个，8盘越线。纵观片区在售产品，以大户型为主，包括五洲花城二期、华发四季、御景国际花园、铭泰华府、学府道，金域华府、荔景园则以中小户型为主。

备受本地人青睐的老香洲，因成熟的生活配套及浓郁的居住氛围，价格居高不下。据中原5月月报该区域在售项目均价为27550.38元/㎡。片区现已进入尾盘状态，多个项目房源不多，但区域内9个一手楼盘，7盘单价在2万元之上。其中中海桃花源均价为18000元/㎡，浅水湾二期别墅认筹中，价格未定，游离于榜单外。

唐家海景楼盘扎堆，最贵楼盘达66000元/㎡

有山有海的唐家湾，备受外地人喜爱，全区14盘，超20000元/㎡的有9个。据中原5月月报数据显示，该区域5月均价为20393.96元/㎡。其中一向低调的港珠湾山庄以均价66000元/㎡傲视群雄。

西区价格洼地被填平

7月西区共有19个楼盘越过10000元/㎡，其中金湾是万元盘多发户，有13个盘位列万元户，旭日海岸及鸿泰西岸中央新人出道，就展示破万之姿，而怡泰雅苑、中珠上品、中珠上郡、德威日光海岸则兢兢业业默默破万，东方润园跟鸿泰海半山是常客。斗门越过万元大关的楼盘也有9个。斗门破万楼盘多为别墅项目，其中万威森林园、五洲家园、五洲东方墅、中邦城市美墅毫无悬念单价超万元，而高层产品也有万元户，世荣作品壹号均价10500元/㎡，电力家和城高层均价10300元/㎡。更有不少楼盘已在9字头，离万元单价不远。曾经的价格洼地逐渐被填平。

全市房价急升

各区多盘纷纷踏进20000元/㎡的界限，全市房价急速攀升，随着土地成本的提高，产品开发也越多地倾向于豪宅化，越来越多的刚需群体被逼至珠海西区及中山坦洲寻求安身立命之所。