某地块房地产可行性研究报告

地块内现状有一10KV 高压线，交地前迁移
无
★宗地内是否有水渠、池塘、古墓、化石、
保护物、地下军用设施、管线、地下油罐房
无
其它大型地下建筑物等
是否三通一平/七通一平（市政条件）
七通一平
进场开工时间及首期开工条件
——
地形是否规整
地形地貌 地块内部高差
★有无地形图
宗地社会条件
市政配套管网情况 场地勘察报告
2.3 交通条件
交通条件
描述
地铁21号线 ：增城广场站
公车站
距离本项目直线距离约3公里 ，行车距离约10分钟
两路公车（发车间隔5-10分钟 ），达增城广场核心商圈约35
分钟
私家车交通便 往西5分钟即可进入荔城板块，
利性
便捷通达增城中心城区
交通不拥堵
不拥堵
交通无噪音
闹中取静，噪音影响不明显
规划将沿长培正北路，横穿两块目 标地块，连接增江大道，解决现状地块 沿路展示面较差的问题，地块紧临的西 山村也将规划金碧路与东湖公园连接。 规划的培正路由政府修建，预计2016 年底建成。
2.6 改善空间：（1）区域定位变化
撤市设区，增城进入发展快车道，至 2020年承接100万新增人口，人口翻番
➢ 增城面积占广州的20%，人口占10%，建设用 地规模为240平方公里，撤市设区后，规划盘活 约100平方公里土地，为广州城市拓展、产业转 移提供了广阔的空间。目标到2020年，增城可容 纳规划服务人口235万人，远景控制在300万人 以内，城市拓展、产业升级将成为未来几年新的 发展关键词。
2.1 区域属性
项目所在地
增城位于广州东部山水新城，是广州的副中心，地处珠三角东岸经济带黄金走廊， 一小时生活圈融入广州核心城区及莞深等珠三角核心城市，便捷对接东莞、萝岗等 产业高地，是广州的现代产业新区和生态宜居新城。
2.1 区域属性
功能定位：国家低碳发展示范 区、广东省城乡统筹发展示范 区、珠三角地区先进制造业基 地及职业教育基地、珠三角东 岸地区交通枢纽；广州的副中 心，以物流、汽车产业为主的 现代产业集群区。
发展目标：广州东部现代化生
本案
态新城
地块所在增城中心城区，为 增城区府所在地，政治、文化、 商贸中心，为增城传统的成熟 都市生活区。
2.1 区域属性
优化开发的文化生活区
规模：至2020年，总人口54万 人，城镇规划建设用地面积60平 方公里 ；
发展定位：以音乐、文化为特色 的文化产业城、文化繁荣的国际 化会议休闲中心、全区政治、文 化、教育中心，以生活和服务配 套为主要的功能，创建文化产业 城、国际化会议休闲中心、广州 城市副中心；
本案
产业发展政策：大力发展以文化 产业、会议休闲产业、商业商贸 、旅游服务、职业教育和房地产 等为主的第三产业。
地块所在区域未来规划以发 展商业商贸、文化休闲为主的 生活和配套服务区，生活配套 完善。
2.1 区域属性
产业概况
增城三大产业园区布局
经济技术开发区核心区（广本、五羊本田生产基地） 石滩研发创意产业园区（广本研发中心） 东区高新技术产业园区（北汽集团华南生产基地为主）
本案
2.6 改善空间：（2）配套改善
产业配套改善
结合现有产业基础，打造“一区多 园”的产业功能布局：重点开发“ 开发区核心区”、“增江北汽生产 基地”、“石滩研发创意园”、“ 环保装备产业园”等重点园区，建 设广州先进制造业高地。
发展战略性新兴产业，推动智能制 造：重点培育发展装备制造、电子 信息、军工装备、节能环保、新材 料等产业，推动工业化和信息化融 合发展，占领制造技术制高点。
≤30% ≥30%
100 是
≤30% ≥30%
100 是
否
否
否
否
规划设计条件约定容积率为2.5， 可排布部分别墅产品
2.5 土地开发条件
项目 报批报建
交地条件
选项
选项描述
影响
★存在哪些报批报建风险及应对措施
无
★有无拆迁(建筑物规模、户数；树木等)
现状部分未拆迁
由土地开发中心负责地 上部分的拆迁
★是否有高压线迁移问题
宗地地质条件（如有的宗地是喀斯特地貌， 宗地自然条件 需要提前询问政府或周边开发商）
宗地气候、水文条件
宗地相关图纸
地块平整 有
对土石方工程无影响
无特殊地质情况 对地基处理成本的影响。
2.6 改善空间：（1）区域定位变化
增城规划 “两城三中心，三圈 五轴线”的城镇空间结构
“两城”：增城市区和新塘镇区;
电
务、技术咨询、人员培训等除金融、法律等服务以外的生产性服
子
务产业的所有业态；
五
项目进展：预计2016年9月可开所，至2017年全面建成，建成 后预计每年服务的企业可达3万家以上，年经济收入可达60亿元,
所
税收超过6亿元。
项目概况：该项目为广东省首个“侨梦苑”项目，是经
侨 梦
国务院侨务办公室批准成立的国家级华侨华人创新产业聚 集区和海归人才、海外高端人才聚集区。将打造华侨华人 创新创业综合服务枢纽、“一带一路”开放共享协同创新
广州教育城
目标：立足华南、辐射港澳、影响东南亚,集 职业技术教育、培训、实训、研发、职业指 导、创业孵化于一体的国际一流教育服务集 聚区。
规模：占地20.20平方公里,，包括24所职业 学校、1处技能人才公共实训鉴定基地、2所 “3+2”五年制学校，以及企业用地等。
配套规划：“一个城校共享中心，三条校际 共享带”，1个54班的完全中学，2个小学， 4个幼儿园及卫生服务中心、文化活动中心、 公共图书馆、校企合作用地、社区商业中心 等配套。
“南部一体化，北部生态化”城市空 间战略布局，打造宜居生态城
➢全区85%即1374平方公里用地为不可开发的土地， 最大限度保有生态优势； ➢启动的“千园计划”，全区将建1213个生态园区； ➢继新派公路后，规划中南部的新城大道、荔新公 路作为城市重要的风貌展示带； ➢采用高于广州其他区域的退让标准，对道路、轨 道交通设施、高压架空电力线以及江河湖泊水库等 进行建筑退让，提升城市空间开阔性及公共开放性。
华南高端金融装备 制造基地
新能源汽车发展 基地
广州中小微企业金 融服务区
科教小镇
电子商务及物联 网产业园
光伏光电产业园
低碳总部园
2.6 改善空间：（2）配套改善
科教小镇位于增城朱村镇，依托已落户建设的广州教育城、工信部电子五所总部、“侨梦苑”
华侨青年创业园等园区，发展电子信息、军工装备、科技创新等产业，打造军民融合发展创新基 地、国际华侨华人产学研创新服务平台和成果转化基地、领军人才工作室及产业孵化平台。
地块西北面东湖公园
地块东北眺蕉石岭森林公园
地块南面接西山涌
2.5 规划设计条件
项目
总占地面积
其中 ：
道路、绿化等其 他面积
建设用地面积
容积率
容积率建筑面积
1、住宅面积
其中 ：
2、商业面积
3、配建廉租房或 其他公建要求
建筑密度
绿地率
限高
※是否有明确的规划要点
※是否应符合70/90或 90/90等政府的要求
2
增城广场
4 6
3
万达广场
4
挂绿广场
5
增城大剧院
1
东湖公园
2
蕉石岭森林公园
3
增江
4
增城公园
5
荔枝文化公园
16
6
雁塔公园
7
增江画廊风景区
8
挂绿湖
8
7
8
5
15
32
1
1
3
1
2
2
1KM
4
7
6
项目位于增江街核心居住区，毗邻东湖、 蕉石岭两大公园、与增江步行仅1公里距 离，多个省市级中小学林立，增城市医 院及增城最大农贸市场步行约5分钟，生 活氛围浓厚，配套非常完备。
——2015年广州市政府工作报告
撤市设区后的增城定位为：“建设现代化中等规模生态城市”
➢增城撤市设区，将有利于增城更好地融入广州发展的大战略中，为广州进一步拓展发展空间、优化资源 配置，在未来的城市竞争中形成新的发展优势提供有力的支撑，也开启了增城转型发展的新历程。增城将 成为广州拓展新空间、交通新枢纽、宜居新天地和产业新引擎。广州东部交通枢纽中心平台、低碳总部园、 工信部电子五所总部、增江北汽生产基地和南方医科大学南方医院新塘医院等项目等加快落地，从经济、 低成本创新创业、工业和医疗卫生方向完善与转型。
2.6 改善空间：（1）区域定位变化
项目位于增城核心区“增江街重点发 展地区”，根据2015年5月控制性详规， 片区功能定位以打造宜居生态住区为主。
➢规划范围：位于增城区东部，增江街西部， 东接二环路，西临增江街，南临西山村，北接 美景路，324国道东西向、增江街大道南北向 横穿本规划项目，为增江街重点发展地区； ➢规划规模：规划总用地面积648.88公顷， 规划人口11万人，将承接现中心城区的一半 人口； ➢功能定位：以增江和蕉石岭森林公园为生态 核心区，集品质居住、休闲商业、公共服务、 康体养生和文化创意于一体，打造宜居、生态、 活力的新城区。
金碧路（现状） L-01-01地块
L-02-01地块 （待收储）
L-01-02地块
2.4 景观环境
景观：地块北面拥有非常优越的蕉石岭森林公园、东湖公园一线景观资源。其中，蕉石岭森林公园占地面 积6117亩，海拔高253米，包括大型自然湖泊、山茶花园、观景平台、红荔果林等；东湖公园占地面积274 亩，内设茶庄、钓鱼场、箭馆、儿童乐场、水上游艇、盆景园等设施，项目周边湖光山色，成为荔城及增 江街居民登山、娱乐、叹天然氧吧的最主要休闲目的地； 噪音：地块北侧东桥东路及地块内规划路均不属于城市主干道，噪音小。
2.2 配套设施
序号
配套项目名称
1
增城区政府
1
荔城中学（市一级）
2
荔城高级中学（省一级）
3 增江街第一小学（市一级）
4 增城市第二中学（省一级）
5
郑中均中学（省一级）
5
6
天恩双语学校
7
西山小学
4
8
荔城街第二中学
1
增城市医院（三甲）
2
增城中医院
增城体育馆、体育广场
32
2
东区农贸市场
➢“三带”：指增江滨水带、增江东湖蕉 石岭城市景观带和西山涌湿地景观带，规 划成绿色景观走廊;
➢“四片区”：指四个居住片区。
本案北临东湖公园，东眺蕉石岭森 林公园，南临西山涌湿地，西向一公 里步行距离达增江，自然景观资源非 常优越；同时，项目紧临规划中的商 业核心圈，周边优质教育资源林立， 生活氛围非常浓厚。
※是否需要突破已有条件 ，如限高或限低要求
单位
㎡ ㎡ ㎡
㎡ ㎡ ㎡ ㎡ % % 米 是/否
数值
L-01-01地块 L-01-02地块
10808.11
67486.02
7.96
3112.52
10800.15 2.5
27000 25835
0
64373.5 2.5
160934 153144
0
1165
7790
2.6 改善空间：（1）区域定位变化
2015年9月，增城撤市设区，正式成为广州城区的一员，成为广州东拓的“桥头堡”
发挥南沙、黄埔、增城三个国家级开发区的主引擎作用
➢增城要发挥国家级开发区的政策优势，加快牛仔服装等传统产 业转型升级，加快低碳总部园、电子五所、健康医疗综合体等重 点产业项目建设，引进一批带动力强的龙头企业，发展中小微金 融服务区和普惠金融，快速提升经济实力。同时，空港经济区要 大力发展跨境电子商务、现代物流、外贸展示、飞机维修制造和 租赁等临空产业。
2.6 改善空间：（2）配套改善
规划规模：项目总投资27.96亿元，总建面60.81万平方米，规
工
划战略性新兴产业共性技术研究院、工业设计技术研究院、工业
信
检测技术研究院等八个研究院，以及赛宝实习培训基地、重点实 验室、生产性资料交易平台以及中小企业服务平台等；
部
产业方向：将重点发展技术研发、经营管理、检测认证、信息服
主导产业
➢牛仔服装名城：2014年纺织与服装业产值318.56 亿元，占全区GDP31%。
➢汽车产业基地：2014年汽车制造业和摩托车制造
业分别实现工业产值562.63亿元和124.25亿元，同
比增长12.29%和9.14%。
本案
➢生态旅游示范区：2014年全区旅游接待人次 1998.26万人次，增长6.88%；旅游收入63.01亿元， 增长19.63%。在全省2014年度旅游综合竞争力十强 县（市）评选中，增城与从化并列第一。
“三中心”：石滩、中新、派潭 三个中心镇;
“三圈”：南、中、北三大经济 发展圈;
“五轴”：沿增江发展轴、沿广 惠高速公路发展轴、沿广汕公路 发展轴、沿坪新快速路(新新公 路)发展轴联和沿广河高速交通 联系轴。
项目所在为增城中心城区，处于增 江发展轴优势区位，为增城传统核心 居住区，配套成熟，生活条件便捷。
2.6 改善空间：（1）区域定位变化
《增江街重点发展地区控制性详细规 划》确定空间结构为“一轴、两心、 三带、四片区。”
➢一轴：增江大道作为城市发展轴，设置 自然景观风貌、现代城市风貌、旧城历史 岁月有机融合的城市景观轴线，贯穿整个 增江街旧城区；
➢“两心”：指体育公共设施核心圈区和 商业核心圈；