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楼盘营销策划方案

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中金岭南营销策划方案

目录

第一篇市场篇

第一章市场分析

第二章消费者分析

第二篇项目篇

第一章项目分析

第二章项目定位

第三篇营销篇

第一章营销策略

第二章营销准备

第三章推广计划

第一篇

市场篇

第一章市场分析

一、写字楼市场分析

二、公寓市场分析

三、商服用房市场分析

四、车公庙片区市场分析

一、写字楼市场分析

(一)写字楼市场供需现状

1、市场供需(截至 5月)

供

深圳市中高档写字楼交付使用的现楼的供应量为2,950,310平方米

罗湖区1,024,516平方米

福田区1,636,999平方米

南山区240,830平方米

需

市场占有量为2,212,732.5平方米(占用率75%)

罗湖(75%):

福田(80%):

南山(70%):

中心区确立给福田区写字楼市场带来商机,罗湖区区域优势渐弱。

(二)写字楼市场特征及趋势预测

1、写字楼市场租售略显平淡

进入第一季度,写字楼市场与上一季度相比略显平淡,呈季节性放缓。一方面由于大多数公司已在去年末和今年初选好合适的办公场所搬入,暂时不会再考虑新的物业。即使有客户垂询,多是为年底的搬迁做准备。另一方面,美国经济滑坡,一些跨国公司原定的扩张计划搁浅;同时由于香港的经济跟随美国大市,香港公司在深圳的投资脚步也放慢,因此总体的物业需求有较明显的减少。

2、两大利好促进经济良性发展

a) 随着申奥成功及明年初入WTO利好消息传来,对深圳的经济发展产生了良好的影响,深圳的写字楼市场有明显的回暖现象。展望下半年,预计深圳写字楼市场会比本季活跃。除了福田中心区仍将保持良好势头以外,随着高新技术产业对物业需求的增加,科技产业园片区的写字楼市场也会逐步起动。

b) 加入WTO后,由于经济活动总量的增加,将从总体上扩大国内房地产的需求量,而需求的增加又将导致供给在下一期增加,形成动态平衡的关系。在北京、上海、深圳等大中城市,其位于CBD 的写字楼、高档公寓、商住楼和经济开发区的工业厂房的需求都将大为增加。

3、写字楼市场整体趋向好

深圳写字楼市场整体趋势向好,吸引了不少投资者的目光,买卖市场开始活跃。位置好、价格合理、升值潜力大的楼盘是投资热点,如位于中心区的江苏大厦,已达到96%的入住率。

4、高交会促进写字楼市场

深圳举办的高交会,促进许多知识密集性的高新中小企业蓬勃发展,对写字楼市场需求有所上升。

5、租赁写字楼的大多为新成立的公司

前期( 上半年)租赁成交多是原租户的续租或扩租,其中AIA在租赁信兴广场地王商业中心三个整层的基础上又扩租29层整层。近期的客户中有部分是新成立公司。这类客户一般成交迅速,面积以100-200平方米的小单位居多。

三、南华大厦区域市场分析

1、车公庙片区市场背景材料

车公庙片区经济地理环境:车公庙由天安工业区、泰然工业区、安华工业区及车公庙工业区组成。片区东临福田中心区,北临交通干道深南路,隔深南路北望农科中心、香蜜湖片区及高尔夫球场,西临竹子林,南临滨河路干道。

2、南华大厦区域市场分析

1)车公庙片区写字楼、公寓现状

写字楼:车公庙已形成成熟的办公区域:四大工业区的大量的厂房

改成写字楼租售,优惠的价格吸引了大量深圳中小公司,高档写字楼已落成的有天安数码工业城、创展中心、劲松大厦、青松大厦、大庆大厦及广州大厦,在建项目有豪都大厦、创新产业广场及南华大厦等,隔深南路在建写字楼项目有世贸中心大厦、交通枢纽大厦等。逐渐形成西部的写字楼组团,办公氛围越来越浓。